房地产企业投资分析报告(doc20页)(编辑修改稿)

房地产企业投资分析报告(doc20页)(编辑修改稿)内容摘要：

402）日前发布公告称，公司与北京金昊房地产开发有限公司签署《合作协议书》，将北京金融街 B区 3号地公寓式酒店项目（ B区 3号地公寓式酒店项目）转让给金昊公司。 金融街受益不小，根据协议，公司 应向金昊公司收取的土地开发费总额为15,150万元，金昊公司将根据协议约定及土地开发工作的进展分期分批向公司支付土地开发费。 此外 ,金昊公司另行向公司支付该项目的委托建设管理费 300万元。 协议的执行将对公司 20xx年及未来几年的业绩产生积极影响。 金融街 B3酒店项目是金融街总体规划确定的金融街 B区 3号地的用途之一，是总体规划确定的为金融街区域提供酒店业配套服务的主要项目。 在金融街已建成区中，缺少酒店现已成为影响金融街形象、制约金融街发展的突出问题，为了完善金融街配套服务功能，需要尽快启动 B3酒店项目建设工 作，为入驻金融街的客户提供相应的配套服务。 由于酒店项目投资具有资金大、周期长、投资回收慢、管理难度大的特点，为了控制公司经营风险，公司决定不直接投资建设 B3酒店项目，而是将其列为重点招商项目，通过土地转让吸引其他公司投资建设 B3酒店项目。 京城酒店格局将变 据了解，金昊房地产在与金融街签署上述协议的同时，还与美国威斯汀酒店管理有限公司正式签署了北京金融街威斯汀酒店委托管理合同。 这意味着，一家世界顶级的酒店将于不久以后落户北京金融街，金融街的投资环境和发展前景因此也更趋完善。 据统计，目前北京有星 级饭店 614家，客房数达 ，至 20xx年，北京星级酒店将达到 800家，客房数将超过 13万间。 由此可见，随着首都国际化大都市建设的进程及奥运会的临近，北京的酒店发展史将迎来它的鼎盛时期。 金昊地产经过缜密的调查发现，北京高档酒店分布极不均衡，东部地区相对集中，而西部地区的高档客房资源有限。 通过对北京市场的考察、分析、论证，金昊地产最终把目标锁定了金融街。 北京金融街威斯汀酒店将于 20xx 年 6月投入运营，届时它将成为金融街最高建筑。 它集酒店和服务公寓为一体，包括500 间豪华酒店客房和 216 间服务公寓 ，将近 2510 平方米的会议空间，以及餐厅、运动与休闲设施和零售中心等。 这家酒店的诞生，将逐步打破北京高档酒店分布不均的局面，以满足金融商务活动的需求为目标，带动北京市高档酒店的整体管理水平。 20xx年 1月 3日 金 融 街：收到 20xx年度财政补贴 来源：深交所 北京市西城区财政局于 20xx 年 12 月 31日拨付给公司财政补贴款 2,000 万元。 该款项计入公司 20xx 年度非经常性损益。 股 权结构 股票代码： 600383 股票简称： 金地集团 截止日期 股东名称 持股数量 (股 ) 持股比例（ %） 股份性质 20xx0630 65,200,000 国家股 35,400,000 一般法人股 22,400,000 一般法人股 15,000,000 一般法人股 11,200,000 一般法人股 11,000,000 国家股 UT 斯达康有限公司 11,000,000 外资法人股 9,354,552 流通 A 股 8,800,000 一般法人股 3,159,230 流通 A 股 股票代码： 000002 股票简称： 万 科 Ａ 截止日期 股东名称 持股数量 (股 ) 持股比例（ %） 股份性 质 20xx0630 293,084,169 国有法人股 ,流通 A 股 LYONNAIS SECURITIES（ ASIA） LTD 51,220,584 流通 B 股 37,921,762 流通 A 股 37,679,452 自然人持股 ,流通 A 股 SECURITIES ASIA LITMITED A/C CLIENT 37,190,331 流通 B 股 －华夏回报证券投资基金 23,969,378 流通 A 股 TIME GROUP LIMITED 22,231,200 流通 B 股 21,988,368 流通 B 股 A/C MIFMATTHEWS DRAGON CENTURY CHINA FUND 21,386,658 流通 B 股 －易方达平稳增长证券投资基金 20,665,632 流通 A 股 股票代码： 000402 股票简称： 金 融 街 截止日期 股东名称 持股数量 (股 ) 持股比例（ %） 股份性质 20xx0630 202,556,640 国有法人股 14,800,000 流通 A 股 4,450,080 流通 A 股 4,151,330 流通 A 股 3,910,354 流通 A 股 3,760,000 流通 A 股 3,460,196 流通 A 股 3,378,226 流通 A 股 2,783,105 流通 A 股 2,340,881 流通 A 股 二、市场分析 （一）行业概况 行业现状 （ 1） 金融在房地产行业发展中的作用 房地产业作为国民经济的支柱产业，它与金融业的关系是一种互相依存、互相支持、互相促 进的亲密关系。 房地产业在其形成与发展过程中，一开始就与金融业的参与密不可分。 同时，金融业也因参与房地产业而获得了发展的活力。 即房地产业与金融业结下了不解之缘。 50 年代初到 70 年代初、二次大战结束后发达资本主义国家经济发展较快的这一段时间为例： 随着银行规模的不断扩大、银行分支机构的不断增多、银行业务的不断多元化，一方面，居民个人储蓄逐渐成为借贷资本的重要来源，美国从 50 年代中期起，个人储蓄占到净投资额的三分之二。 另一方面，银行广泛办理消费信贷和住房抵押贷款的业务。 到 1978 年底，美国这两项信 贷构成的消费者债务达到14584 亿美元，超过美国全部公司债务，也超过美国各级政府债务的总量，成为美国最大的一项债务。 在 50 年代，美国商业银行对工商业贷款与对消费者贷款(消费信贷和住房抵押贷款 )的数量大体相当。 而到 60 年代，后者就超过了前者。 银行的影响力所及，不仅是对工商业，而且直接影响到了个人消费。 这是商业银行发展史上空前的现象。 房地产发展 ： 早在 1840 年鸦片战争以后，房地产金融业务就伴随房地产业相继在上海、天津、汉口等城市萌芽生长。 当时，各殖民主义国家纷纷到中国开设洋行，成立房地产公 司，依仗特权牟取暴利。 第一次世界大战以后，中国民族资本主义工商业得到发展，相继成立多家商业银行，并开始以投资、抵押、信托等形式参与房地产业。 1930 年、 1931年，国内外各家银行参与房地产投资和买卖业务达到了最高潮。 在上海、天津等城市，外国银行的抵押贷款当中以房地产作抵押的一般都占一半以上。 其中最大的一家银行 —— 汇丰银行，不但利用抵押贷款操纵房地产市场，而且大量购买各房地产公司的股票、债券，成为一个 “ 房地产王国 ”。 而浙江兴业银行 1931 年帐面上的房地产购入额也高达 880 余万元 (当时货币，下同 )，占 上海各家银行存款总额的 7％。 大家所熟知的上海南京路、外滩和西区一带的大楼建筑，都是这一时期由各家银行投资建造的。 据 1936 年的统计，当时上海 16 家商业银行的房地产投资共计达 7500 万元。 当时被称为摩天大楼的上海国际饭店，就是由 “ 北四行 ”( 金城银行、大陆银行、盐业银行、中南银行 )下设的 “ 四行储蓄会 ” 吸收存款后直接建造的。 新中国建立初期，尽管实行了计划经济体制，并对房地产所有制和财政金融体制进行了改革，但城市房地产仍允许买卖、典当、赠与或交换，金融业也在一定程度上参与房地产的经营业务。 到了 1956年底 工商业社会主义改造基本完成后，虽然城市房地产进入了非经营阶段，金融业不直接投资房地产，但财政拨款的房地产开发建设资金也都是委托专业银行代为拨付和监督使用，发挥了相应的房地产金融管理责任。 （ 2） 中国房地产经济现状 房地产泡沫 具体 表现在 以下六个方面： 第一个标志是我国的房地产以 25%以上的高发展速度持续增长 5 年后，按照其固有周期必然调整。