房地产-管理类资料凤凰城项目营销策划书(编辑修改稿)

房地产-管理类资料凤凰城项目营销策划书(编辑修改稿)内容摘要：

发比例的 40%强，是主力户型，配有 120 平方的三室和 150 平方的四室，顶层全为复式； 20xx年 3 月初开始进行内部认购， 20xx 年 4 月份交房；计划从北边又要征 200 亩地 售楼部气氛：放有轻音乐，宽松、温馨，售楼员精神、态度都不错；自 10:40—— 11： 23 没有客户，也无电话。 接待：吕红丽 优势：地处郑东新区，随着郑东新区的开发，应该是最直接和最大的受益者；规划比较合理，超大楼间距 23 米；借用万科物业，作品牌声势 劣势： 处 107 国道边，嘈杂、污染严重；交通不方便，没有公交车直达；对面是建业城市花园，面临直接竞争 市调日期： 20xx 年 2 月 11 日（刚下过一场雪，路比较滑，地上有很多积雪） 郑州市小户型的调查报告 一、 调查概要 调查目的： 通过对郑州整个小户型市场的产品品类、价格水平、营销状况的调查，真正了解小户型的产品形态，发现小户型市场的规律和机会点。 调查方法： 电话咨询及深层访谈（实地考察、装扮看房、套取价格） 调查楼盘： 多层：青年居易、青春 PARTY、七彩时光、恋日人家、格林假日 高层：锦江国际公寓 上海年华、宝隆华庭、时尚PARTY、蓝朝都市 e 时代 调查时间： —— 二、 小户型的概念 “小户型”是一个由市场形成的概念，没有统一规定 多小才算小户型。 小户型的概念已从最初的 15 平米扩大到 60 平米。 “小户型”已成为楼市中最抢眼的一个概念。 狭义的小户型就是指一居室，或者是 15— 20 平方米的户型，其实不仅仅是这些。 小户型有一个共同的特点，相对于过去同类的户型的面积普遍偏小。 比如，两居的面积由原来的 90、 100 平米变成 60— 70 平米；三居由原来的 1 140 平米变成 100— 110 平米上下，其居住的经济性和舒适性并没有降低。 房地产的竞争日益激烈，小户型是市场细分的必然结果。 小户型的热销表明需求市场的主体已发生了转变，供给市场已经从为“有钱人”服务转向了普通工薪阶层。 三、 郑州小户型市场概况 格林度假山庄是郑州最早推出小户型的楼盘。 早在20xx 年底规划一期多层时，率先推出 40 平方左右的小房子，并取得良好的销售业绩。 时尚 PARTY 于 在郑州亮相，成为中原纯第一家小户型社区的楼盘而迅速热销，启动了郑州市的小户型市场。 自时尚 PARTY 面世以来，蓝朝 e 时代、青春 PARTY、七彩时光、恋日人家、青年居易、宝隆华庭、锦江国际花园上海年华等楼盘迅速跟进，推出自己的小户型，抢占市场份额，郑州的小户型市场日益火爆，成为郑州最畅销 的户型品类。 四、 调查楼盘概况 青年居易 a、 概况 1） 总建筑面积： 1910 户 2） 开发商：河南省教育系统房屋建筑开发公司 3） 发展商：郑州新世纪住宅建设有限公司 4） 销售代理商：北京盛联阳商务咨询有限公司 5） 物业形态：多层，顶层带阁楼 6） 销售情况：没有销售许可证，大定 30%左右。 C 组团没有销售 1 套，正在谈团购。 估计 4 月份中旬销售许可证能办理下来。 7） 工程进度：刚建 3 层， 交房 b、 户型 1） 户型范围： 21 平方米 — 65 平方米 2） 户型种类：平层 8 种，顶层送阁楼 3） 主力户型及配比： 29 平米的一室占 25%，41 平方米的一室一厅占 25%， 47 平米、 52 平米、65 平米的两室一厅占 50%。 4） 户型优点：顶层有阁楼设计；设计有壁橱 5） 户型缺点： 厨房、卫生间占取了房屋的采光面； 厨房无下水、无燃气管道； 得房率较低； 进深较大，采光不好； 有部分是东西朝向。 c、 价格（ ） 1） 价格范围： 1900 元 /平米 — 2500 元 /平米。 楼层价差： 3 楼最贵， 6 楼最便宜；价格从高到低依次顺序是 ： 6 层。 6 楼层差价 55 元。 4 层差价 20 元。 2） 均价： 2260 元 /平米（精装修） 3） 优惠情况：一次性付款：优惠 4%，按揭：优惠 2% 实际一次性付款可优惠 7%，按揭：优惠 3%。 4） 价格变动：开盘以前均价 2100 元 /平方米，开盘后均价 2260 元 /平方米 5） 实例报价： D 组团 15 单元 A3/7F 单价： 2230元 /平方米 面积： 平方米 一次性总价：67576 元 按揭总价： 68984 元 首付： 13984 元 按揭： 万元 d、 综合分析 1） 卖点提炼： 小区内配套齐全，有大型购物超市、车库、中西餐厅、室内恒温游泳池等。 交通便利 酒店式物业管理，体贴有加 2） 劣势分析： 得房率低（ 81%）； 总 1910 户，居住人口成分复杂，流动性大； 厨房无下水、无燃气管道； 距市煤气公司较近，有安全隐患； 周边陈寨、姜寨大型都市村庄，居住环境不好 青春 PARTY a、 概况 1） 占地面积： 15 亩 2） 总建筑面积： 500 户， 3） 开发商：河南新城置业有限公司 4） 销售代理商：信证咨询 5） 物业形态： 3 栋多层 6） 工程 进度：刚建地面 1 层， 4 月开盘， 5 月封顶， 12 月交房 7） 物业管理费： 元 /月平方米 b、 户型 1） 户型范围： 平米 — 平米 2） 户型种类：平层 7 种，复式 6 种 3） 主力户型及配比： 4） 户型优点： 紧凑合理 有阳台 复式送露台 5） 户型缺点： 非独立厨房，无燃气 东西朝向 暗卫 c、 价格（ ） 1） 价格范围： 2） 均价： 2300 元 /平方米（精装修） 3） 优惠情况：按揭优惠 1%，一次性优惠 3%。 （实际一次性付款可优惠 5%） 4） 实例报价： 3 号楼 3 单元 5 层 04 室 户型：一室一厅 面积： 平方米 总价 ： 74948 元 单价： 2186 元/平方米 按揭：优惠 1%，即 74199 元 一次性付款：72700 元（优惠 3%） 首付： 15199 元 贷款： 万元 贷款年限： 20 年 月供： 391 元 税费： 契税：（ 2%） 1484 元 维修基金（ 35元 /平方米） 1199 元 其他税费： 125 元 按揭费用： 保险费： 653 元贷款公证费： 59 元 抵押登记费： 50 元抵押管理费： 59 元 服务费： 200 元 小计： 1021 元 首付共： 17829 元 d、 综合分析 1） 卖点提炼：周边配套齐全，交通便利，尽享繁华 2） 劣势分析：东西朝向， 车位少 七彩时光 a、 概况 1） 开发商：河南省宏光天地实业有限公司 2） 销售代理商：派普咨询 3） 物业形态： 1 栋多层 b、 户型 1） 户型范围： 平方米 — 66 平方米 2） 户型种类：平层 3 种 3） 主力户型及配比： 平方米（一室两厅）共开发 48 套， 62 平米（一室两厅）的开发 48 套，66 平米（两室一厅）的开发 18 套。 4） 户型优点：客厅可分隔成小卧室 5） 户型缺点：楼间距 15 米，通风不好 6） 工程进度： 交房 7） 销 售情况：仅剩 16 套。 c、 价格（ ） 1） 价格范围： 1700 元 /平方米 — 2300 元 /平方米 2） 均价： 2100 元 /平方米（简装修） 3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性付款优惠 2%。 4） 实例报价： 楼层： 4 层 面积： 平方米 单价： 2220 元 房款： 128471 元 首付： 28471 元 20 年月供： 元 配套： 10715 元 总首付： 39186 元 d、 综合分析 1） 卖点提炼： 位置不错，政七街将和东风路打通； 价格 比较低廉 丹尼斯、金博大、银行近在咫尺，交通路线四通八达 2） 劣势分析： 无绿化可言，周边居住不好； 楼间距仅 15 米，户型通风不好； 不临主道，出行不方便 e、 促销： 贺封顶，见报一周内三楼按四楼价销售 绚丽开盘，送天然气、精装修、契税、地下式、卫生间、厨房、房屋维修基金任一项 恋日人家（小户型） a、 概况 1） 总建筑面积：小户型 50 套， 8000 平方米 2） 绿化率： 45% 3） 开发商：河南志兴实业有限公司 4） 销售代理商：证源行房地产咨询有限公司 5） 物业形态：多层，顶层复式 6） 工程进度：正做外立面， 入住 b、 户型 1） 户型范围： 平方米 — 平方米 2） 户型种类：平层 3 种户型 3） 主力户型及配比： 20 多平米的占 20%， 40 多平米的占 20%,30 多平米 60%。 4） 户型优点：设计有阳台 5） 户型缺点： 一梯五户，通风采光不好 有天然气，单非独立厨房 暗卫 c、 价格（ ） 1） 价格范围：有特价房： 998 元 /平方米（ 6 楼） 1498 元 /平方米（ 3 楼） 6 层： 1288 元 — 1401 元 /平方米 2） 均价： 1600 元 /平方米。 3） 优惠情况：按揭、一次性付款均无优惠 4） 价格变动： 5） 实例报价： 5 号楼 2 单元 5 层 （东户） 05 户 户型：一房 面积： 平方米 单价： 1498 元 /平米 总房款： 元 按揭付款：首付： 13485 元，贷款： 5 万元 15 年月供： 396 元 天然气初装费： 3945 元（含天然气灶具：天然气公司配套品牌 —— 迅达牌） 契税： 1270 元 印花税： 19 元 维修基金： 1483 元，测绘费： 19 元 有线电视初装费： 260 元 工本费： 10 元， 登记费： 80 元 按揭费用约 1500 元 d、 综合分析 1） 卖点提炼：价格低廉，交通方便 2） 劣势分析： 采光很次 ，工程粗糙； 近邻火车道、东风路菜市场 锦江国际公寓上海年华 a、 概况 1） 占地面积： 100 亩 2） 总建筑面积： 160000 平方米（开发总建），小户型两栋 28 高层，每一层 13 户，共 500 多户 3） 容积率： 4） 绿化率： 40% 5） 开发商：河南天膺房地产开发有限公司 6） 销售代理商：荒岛房地产工作室 7） 物业形态： 2 栋 28 层高层 8） 销售情况：其中 1 栋针对散客， 10 楼以下已全部售空；另 1 栋只针对团购（整层购买），已经售出 5 层 b、 户型 1） 户型范围： 平方米 — 平方米 2） 户型种类：平层 5 种 3） 主力户型及配比： 平方米占 % 4） 户型优点： 户型紧凑合理 配有弧形飘窗设计 5） 户型缺点： 个别户型有面积浪费现象 非独立厨房 得房率低 暗卫 c、 价格（ ） 1） 价格范围： 2953 元 /平方米（ 3 楼） — 4007 元/平方米（ 26 楼） 2） 均价： 3100 元 /平方米，每层差价 30 元 /平方米 3） 优惠情况：按揭无优惠，一次性付款优惠 2% 4） 实例报价： 10 层 建筑面积： 平方米，单价 3178 元 /平方米，总价 元 契税：（ 2%） 2438 元 维修基金（ 65 元 /平方米） 2493 元 印花税（ %） 36 元 产权登记费：。