房地产业研究报告(编辑修改稿)

房地产业研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

更大 的发展，就必须提高市场竞争力。 房地产企业的市场竞争力更多地以企业的资金实力、市场适应力、持续赢利状况、管理能级为衡量标准。 因此通过兼并、联合的形式，扩大企业规模，发展房地产企业集团，促使市场交易内部化，降低企业成本，提高企业规模效应；同时房地产企业的集团化有利于深化企业间分工和协作，提高各企业的专业化水平和整体运作效率，获取更高的经济效益。 当前发展房地产企业集团的条件 ①现有国有大中型企业是形成企业集团的重要物质基础 目前，国有大中型房地产企业仍是发展房地产经济的主导力量，在城市建设和 旧区改造中积累了丰富的生产经验和市场经验。 例如 90 年代上海城市建设大 步推进的过程中，房地产企业发挥了积极作用，为上海实现“一年一个样，三年大变样”作出了重大贡献，在这一过程中也积累了丰富的市场开发经验和企业运作经验。 因此，无论是从企业已有基础，还是企业积累的经验来看，现有国有大中型房地产企业仍然是形成房地产企业集团的重要基础。 ②对企业经济利益关系进行调整是发展房地产企业集团的核心问题 中国企业改革经历了从传统的企业“统收统支”利益分配格局到“放权让利”、“自负盈亏、独立核算”的经济利益关系调 整过程。 对企业经济利益关系的调整是房地产企业在兼并、联合，扩大规模，组建房地产企业集团过程中要解决的核心问题。 协调好各企业间的经济利益关系，以适当的方式确定企业集团的核心层、紧密层与松散层，达到企业集团整体资源的最优化配置，是组建企业集团的关键。 ③完善政策，优化环境是发展房地产企业集团的必要保障 首先，根据现代企业制度的要求，实行彻底的政企分开，转变政府的职能，真正落实企业集团的自主权，让企业完全按照市场的准则运作； 其次，大力发展企业直接融资的资本市场，扩大企业集团的融资渠道，放宽对房 地产企业上市和直接从资本市场融资的限制； 再次，实施有利于企业集团进一步改革的配套政策，如生产要素参与分配、经营者持股比例、主要经营者年薪制等； 最后，健全社会保障体系，为企业集团进一步深化改革和调整产品及产业结构创造有利的空间。 ④市场竞争乃至国际经济竞争是促进房地产企业集团发展的外部条件 随着中国与外部经济交往范围的扩大，房地产领域的国际经济一体化日益显现。 中国加入世界贸易组织进程的加快，国外房地产企业的“进逼”趋势，都使得中国房地产企业不得不面临这一日益临近的激烈国际经济竞争。 面对 国际上资金雄厚、管理先进的房地产企业的竞争，中国房地产企业必须在短时间内提高企业竞争能力，占有相当的市场份额，才能在竞争中站稳脚跟，为此发展房地产企业集团是必然的选择。 ⑤ 人文观念 对于中国住宅产业化目前最急需的人文意识环境有以下三项： 住房商品化观念。 以住宅来讲，只有实现商品化，才能形成一定的市场需求数量，从而可以采用工厂化的批量生产，实现规模经济，造就产业。 负债消费观念。 住房商品因其价值巨大，生活上又必不可少，一般只能采取超前消费的做法。 在生命周期内人们一边使用着房屋，一边分期偿还房款。 这样就将人们住房的潜在（未来）需求转化成了即时（有效）需求，从而迅速培育起市场 面，形成住房的消费规模，提供产业化生产基础。 根据数据分析，住宅是一种“收入需求弹性”比较大的商品，若能在这一领域形成大众化超前消费意识，会产生大于“负债”买房本身数量的消费额。 保值投资观念。 住宅房屋作为房地产的一种存在形式，在经济上具有二重属性：既是生活所需要的消费品，又是财产类型的投资品。 所谓房地产证券化，也就是将不动产作为资本看待。 只有住宅资本化，房屋才算实现了经济化，成为经济物品，从而客观上才需要一个专门产业来生产。 因 而，树立国民保值投资的观念，是住宅产业化所应具备的重要人文意识 . ⑥相关制度 作为实现住宅产业化的相关制度安排，下述三项至关重要； 住房制度。 全盘福利化实物型的住房制度不可能形成住宅产业化。 只有将住宅事务从企业（单位）实体中分离出来，推向社会，成为一种社会经济行为，才能真正地实行社会化住宅生产，从而实现住宅产业化。 工资制度。 产权制度。 完整的房屋产权是造就千百万个住房商品消费主体的基础性因素，同时，它也是住宅社会再生产顺利循环的保证。 住房商品的人格化，或者说既定房屋的个人 完全所有，才能实现住房消费的理性化。 另外，房屋产权完整，房屋交易的契约才能完整，市场的游戏规则才能完善，住宅的产销管才能规范化，住宅再生产周期才能纳入产业化轨道。 ⑦经济基础 社会收入水平接近较高阶段。 1997 年中国城镇居民家庭人均收入为 5189元，约合 627 美元，相当于下中等收入国家水平，还未能进入住宅产业化所要求的收入水平阶段。 这也是形成“房价 收入”比过高的主要原因之一。 在这一收入段由于恩格尔系数（约 46%）的使然，国际上的住房消费占家庭支出比约在 12%，达不到发达国家约在 25%的水平。 资源相对价格趋于均衡。 实际上，正是包括税费等在内的资源相对价格的扭曲（非均衡），已经影响了中国住宅产业的发展。 应该指出的是，中国加入世界贸易组织（ WTO）后，能使中国住宅相关资源相对价格趋于均衡，将是决定未来中国住宅业生死攸关的问题。 发展房地产企业集团的对策思路 ①统一思想，思路创新是发展房地产企业集团的必要前提 为实现这一目标，必须在发展思路上提倡创新精神。 从具体行业内容上看，既可以是横向联合，扩大企业整体规模，提高企业资金实力；也可以是垂直联合，延伸企业的产业链，扩大市 场范围；从所有制形式来看，既可以是国有房地产企业之间的联合，也可以是集体、民营房地产企业的联合，或者国有房地产企业与民营企业的联合。 总之，只要有利于房地产市场发展，有利于提高企业竞争力的，都可以兼并、联合，以大规模企业集团的形式提高自身的竞争力，达到市场资源配置最优化的目的。 ②深化改革，制度创新是发展房地产企业集团的体制保障 首先，在股权分布结构上，改变原有观念。 根据各企业具体情况，为发挥企业的积极性、主动性、允许增加个人持股比例，同时某些企业形成国有股不控股的股权分布格局。 如有一家子公司主要 经营者以自然人身份持股，个人出资 100万元，占总股本 %；又如改制的两家子公司，国有股分别占 %和 49%，职工持股会成为大股东。 其次，在分配机制上，以签约形式明确子公司主要经营者的国有资产经营责任制，以国有资产保值增值情况作为主要考核指标，确定年终的奖惩；同时，实行主要经营者竞争上岗，个人竞聘、专家和代表评议，然后经董事会法定程序聘任，确保企业内主要经营者的流动性和高素质。 ③准确定位，市场创新是发展房地产企业集团的主要基础 发展房地产企业集团，要对市场状况进行详尽分析，结 合企业集团自身条件，确定企业集团最适宜的发展领域，并在多元化的经营思路指导下，随时注意市场新兴领域的发展，为企业集团的长远发展奠定基础。 ④制度创新、管理创新是发展房地产企业集团的重要保证 要提高企业的竞争力，提高企业内部的管理能级和运作效率是基础，作为以资产关系为主要纽带的房地产企业的经济联合体，房地产企业集团要在理顺资产关系的基础上，通过制度的创新和完善，建立适应各企业集团自身特点的高效管理机制，增强集团的凝聚力，提升企业的综合竞争力。 ⑤加快培养，造就一支优秀的企业家队伍是发展房地产企业 集团的关键所在 企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。 这方面国内、国外企业兴衰的案例比比皆是。 从企业集团的长远发展来看，只有不断提高集团内企业家 的综合素质和能力，才能使企业适应市场环境的变化，并促使企业发展壮大。 因此，一方面要在企业集团内部建立公开、公平的激励与晋升机制，并通过定期的培训制度，为员工的成长提供环境，为集团的发展提供后备人才；另一方面，要在企业集团内推行主要经营者向社会公开聘任的制度，保持企业高层管理人员的流动性与活力。 ⑥确立产业政策 产业政策即特定时期国家对某一产业 的态度及相应的干预。 对于推动住宅产业化来说，当前采取的措施至少应有： 产业定位。 1996 年夏中央提出将住宅业培育成新的经济增长点和新的消费热点，在一定意义上讲，等于初步明确了住宅业在新一轮经济发展中的坐标。 为了推进住宅产业化，提高产业贡献率，仍有必要进一步明确和提升住宅产业在《全部经济活动国家标准产业分类》中的位置，真正确立起住宅业在国民经济中支柱产业的地位。 除此，应依据国家经济社会发展远景规划尽快制定出台“中国住宅产业中长期发展纲要”，以明确产业发展的步骤和取向。 产业结构。 1997 年全国房地 产开发经营总收入中近 80%为售房所得，土地转让收入仅占 %，租房收入仅有 %。 这样的结构不能说是合理的，有待调整。 当前，一应通过一系列企业行为的规制，调整产业内部的再生产流程各个阶段的比例关系，形成良性循环的“投入 产 出”链。 二应最大限度地利用住宅业的波及效应，充分发挥住宅业的上游、下游和两岸的产业关联作用，带动建材、建筑、家具（电）等一系列产业的发展，产生住宅业在经济增长中的“乘数”效用。 三应及时把握和随时调整好住宅产业发展速度和规模与国民经济总体的关系，在宏观经济景气周期的不同阶段， 住宅业以不动产的角色可以起推动机与稳压器的不同作用。 公共政策。 其宗旨在于解决规模经济与垄断的弊端（“马歇尔陷阱”），以规范产业内的企业之间关系。 根据住宅业的现实状况，现阶段的产业公共政策可采取如下动作：在市场结构上，缘于住宅具有商品性与社会保障因素及住宅产品的复杂性，住宅市场可采取“垄断 +竞争”的不完全竞争市场结构；在市场行为上，通过价格与质量管理部门的介入，规范开发企业的房屋价格和工程质量，进行合理竞争；在市场效果上，通过资质管理部门“进入”门坎和年检淘汰以及企业重组，“适者生存”逐步形成大中小企 业合理的比例，实现正常的产业平均利润率。 ⑦构造技术系统 提高住宅产品的技术含量是住宅产业化的内在涵义，特别是在住宅生产过程的关键环节实行现代化技术营造尤为重要。 设计技术系统。 坚持以人为本的现代设计理念，在规划布局、功能结构、厨卫安排、公共设施、环境绿化、采光通风、房屋套型、室（内）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒适放在第一位，将现代科技成果在经济可行范围内，尽可能地融于能提高生活质量的住宅产品之中。 材料技术系统。 大力推广轻质、保温、防震、耐久的建筑材料。 研发和采用标 准化部件，实行建筑材料质量认证，禁用“三无”建材。 厨卫产品逐渐实现定型化、配套化和系列化。 以硅砌块取代实心粘土砖，采用内浇外砌（挂）结构体系、钢筋混凝土异型极框架体系和底部为大开间、上部为少纵墙的钢筋混凝土剪力墙体系。 建筑技术系统。 不断改进现行传统施工作业方法，引进和采用国外先进的节能、安全、利于环境的建筑工程技术。 发展预拌、泵送混凝土技术，采用胶合板或全网柜胶合板模板，推行新型脚手架。 强制执行健全的模数标准，将电脑网络技术应用于项目管理、模板计算与配件、工材与机械的管理。 ⑧完善支持环节 优化产业环境。 勿庸置言，住宅产业所处的产业环境并非乐观，其原因，既有体制方面的，也有利益方面的。 为了实现住宅产业化的宏伟事业，需要投资、计划、财政、银行、建设、土地、房管、工商、环（保）卫、园林、公用、通讯等一系列部门和环节的配合和创新，开辟出住宅业生存与发展的生态环境，予产业以生息空间。 倘若，谁是重点发展产业，大家都去“吃大户”，就不可能形成产业结构高度化的住宅业。 理顺住房价格体系。 这里是指与住房相关的工资、税收、取费、利息、成本、价格、交易费用等。 为了形成住宅产业化，需要均衡住房价格，采取若 干措施：不断提高居民可支配的国民收入份额；低度收取自住房屋税费；规范住房开发建造的可摊成本；以“收入反推法”规制普通住宅成本，管制经济适用住房价格；减少自住房交易程序，降低交易成本。 实施金融创新。 现时住房金融创新尚有广阔空间，一是在住房消费信贷上，要形成无障碍“快速作业流程”。 减化手续，延长期限，完善住房贷款担保，实行基准利率，贷款政府适当贴息，普遍降低利率，工资改革前可建立购房债券制度。 在提高住房公积金利用效率的前提下，多创造些适合国情大众化的按揭工具。 加快房地产证券化论证，尽早进行试点，以形成住 房抵押贷款的 级市场。 二是在住宅建设融资上，探索适合于市场经济商品化运作的多元化筹资渠道，以保证住宅社会再生产的循环。 可考虑建立不同层次的住房基金，以彩票方式融资建设廉租房、成立官助民办的城市职工住宅合作社。 同时，为加速住宅产业化，一个全国性并在各大中城市设立分支机构的住宅银行是必不可缺的。 ⑨建立创新体制下的住宅建设管理体系和人才队伍 要实现住宅产业的经济结构优化、经济效益增长向内涵式、集约型方式转变，必须引入先进的管理思想和方法，实行以下的战略： 建立专家决策支持系统工程项目管理网络化。 住宅 建设是一项投资大周期长的系统工程，涉及规划、设计、施工技术、建筑材料、安防智能系统，工序复杂，需要与多个部门、行业协调配合和人员、技术、管理的科学有机组合才能实施。 因此，只靠经验和拍脑袋不可能解决所有出现的问题，必须引入专家咨询决策支持系统，实现咨询决策的科学化和民主化，减少决策的盲目性和失误带来的风险。 为了实现开发项目的总体目标，要根。