德州鲁班御景园项目报告--房地产开发项目(编辑修改稿)

德州鲁班御景园项目报告--房地产开发项目(编辑修改稿)内容摘要：

： 嘉诚景园、阳光花园沿线风景区 教育设施： 财贸经济学校、大拇指幼儿园、铁中 医疗机构： 德州市铁路医院、亚太国医院、 金融机构： 于官屯农村信用合作社、德州商业银行等 区域交通情况： 主要道路 由西至东（由北向南） 新华路、新领路、新建路、新河东路 由北至南（由西向东） 解放南路、新湖南路、湖滨 南路 公交线路情况： 1 1 2 26路等 楼盘开发情况 此区域属于城南版块，开发楼盘大多集中在新华路段，再南就是嘉诚开发的嘉诚景园、山东联兴集团开发的联兴嘉和居，区域内可供开发土地不是太多，开发楼盘有限，且多位德州甚至山东的知名房产开发商开发的、价位属于仅仅低于中等的，一般在 1100－ 2400元 /平方米之间。 此区域楼市属于德城区离市中心最近的、较为成熟的区域。 第 2节 竞争个案分析 本报告主要选取了 20xx年下半年销售或者对外公开的一些具有代表性的楼盘 “阳光花园 ”、 “凤凰雅苑 ”、 “时代花园 ”、 “联兴嘉和居 ”、 “贵都花园 ”、 “嘉诚尚东 ”、 “新城市花园 ”、 “嘉诚景园 ”、 “天花锦绣园 ”等作为德城区的代表个案。 个案规模 单位：万平方米 说明： 2 德州市目前开发除了阳光花园有小高层外，主要是多层物业 3 一般总建筑面积都集中在 5－ 15万 M2之间，规模最大的位于开发区城东版块的嘉诚尚东、新城市花园。 总建面积 20万 M2之多。 2个案价格 说明： 2 价格基本在 16002400元 /M2，市中心区域的价格要比城南版块的价格要高大约 300400元 /M2。 3 均为为毛坯房 源。 4 新推出嘉诚尚东尽管属于开发区河东版块，除了本身的品质稍好外，销售中又过多的渲染了河东开发区远期规划的概念，有一定的炒作成分存在，价位初步定在 2800元 /M2之间，目前虽然还未开盘，但预定已经接近 40％。 3个案主力户型 案 名 主力面积（平方米） 阳光花园 一房 52－ 57 二房 77－ 99 三房 117－ 155 凤凰雅苑 一房 69 二房 72－ 98 三房 102－ 140 时代花园 一房 48 二房 7788 三房 98－ 131 联兴嘉和居 二房 90100 三房 110140 贵都花园 二房： 100 三房： 130 嘉诚尚东 二房 80100 三房 100150 天花锦绣园 三房 130 嘉诚景园 一房 44 二房： 7090 三房： 100140 说明： 3 二房 70100，三房 100－ 130平方米的在区域中大量的出现； 4 一房设计多在 44－ 60之间，且不多。 整体客源中不同从业者对于面积的需求差别较大，像中层管理者、高层管理者、私企老板的需求都集中在面积较大的 3房，而高科技从业者的需求则集中在 130平方米以下，多数在 80－ 120平方米的 2房、 3房，所以德州市的户型需求也是多样化的， 发展商只要进行有针对性的定位，不仅能够避免恶性竞争，同时也能找到自己的发展机会。 4个案去化情况 说明： 2 大多楼盘均在今年下半年开盘销售，目前尚未公开销售的只有 “嘉诚尚东 ”。 3 总体去化状况良好，大部分 20xx年下半年同一时间开盘的楼盘目前去化率在 7085％，说明多层产品在德州市场接受度高，发展前景乐观。 4 品质稍高的楼盘 “嘉诚尚东 ”，目前尚未开盘，就预定 40％，说明目前市场上对高品质、高品味的楼盘认可度最高，价格因素对一部分客源特别是高端客源抗性不是很大。 结论： 通过理性的分析我们可以看 到，德州地产有着良好的升值潜力、人文资源，同时还有稳定和发展的客户资源，这些客户对德州楼市的成熟发展有着很强的信心，同时他们自己有着良好的前景和收入预期，各个发展商都有着较大的发展空间。 所以德州目前开发的产品不论是小高层产品还是多层产品，它们都有各自彼此重复的目标客源，市场接受度都在随着德城区未来的良好发展规划前景，而进一步得到提升。 第二部分 项目分析篇 第一章 项目概况 a) 项目经济指 b) 标 c) 规划总用地面积……………………………………………… 73800m2 总居住户数…………………… ……………………………… 510户（一期） 总建筑面积 ………………………………………………… 103320m2 容积率 ……………………………………………………… = 绿化率………………………………………………………… 40％ 地面停车位……………………………………………………… =30个 /100户 d) 项目简介 本项目地块为住宅用地，可建多层或小高层。 地块原为德州财贸经济学校，尚未拆迁。 东部为运动场，以及破旧平房，土地平整；中部为教学楼，西部为综合试验楼，西部南侧为空地。 西临新湖南路处为学校大门。 本项目地块总面积 ，一期开发东侧运动场及南侧操场，计 45亩。 地块基本呈长方形，东西长 402米，南北长 196米；西南角地块凹入一东西 65米，南北 105米的长方形。 本地块通过公开拍卖方式取得，价格 /亩。 地块权利人为德州市鲁班房地产开发公司和德州双企集团，两家公司共同开发本项目。 e) 地理位置 本案位于德城区城南区域，原为德州财贸经济学校，北至山东德州烟草有限公司，新河东路；东到山东联兴房地产开发有限公司目前开发的联兴嘉和居，南到东仓路，西到新湖南路。 f) 周边环境 项目西北角是山东德州 烟草有限公司的厂房，博文平价自选商场，南面有德州市玻璃钢制品总厂，大拇指幼儿园，中国石化加油站，另外，晶华集团运输用的一条铁路运输货运线穿过南面，离本案不远。 东面通过联兴嘉和居是交通主干道湖滨南路，德州晶华集团振华玻璃公司、德州向阳起重安装有限公司等知名企业均坐落在湖滨南路上。 目前西面新河南路正在准备规划拓宽，其直通市政府中心区域。 南面不远的向阳南路附近基本未成型，也在规划中。 g) 宗地交通条件 本案西面通过联兴嘉和居濒临德州的交通主干道湖滨南路，西面的新湖南路准备再拓宽，届时江直通市中心，交通便捷。 主要 公交线路有8路等。 h) 周围市政配套设施 周围有新华街道办事处计划生育服务站、大拇指幼儿园离本案 100米；博文平价自选商场、装饰材料精品大市场离本案 300米；解放南路小学、铁路小学、商业幼儿园、铁路中学离本案 400米远。 第二章 项目 SWOT分析 1 优势分析 1. 地块位于城南区域， 2. 且东临交通主干道湖滨南路， 3. 南面为规划中的向阳南路、东仓路段， 4. 西临可同 5. 市中心区域的、待拓宽的新湖南路， 6. 地理位置优越， 7. 具有明显的增值空间。 8. 小区占地 100多亩， 9. 规模在周围属于较 大的， 10. 且地块相对比较规整， 11. 规划较易分割及形成中心景观区。 12. 发展商 **公司为公路局下属实体， 13. 政府信誉， 14. 诚信保证。 15. 项目设计特邀建筑设计研究院进行整体规划设计。 该院规划设计方面在国内具有较高权威性 16. 小区营销策划拟聘在行业内具有丰富实战经验的俊豪地产来进行全程代理策划， 17. 全新的营销服 ， 19. 全程的客户服 20. 务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。 21. 小区物业管理还在筹划之中， 22. 计划将邀请专业的物业管理公司担任物 业管理顾问， 23. 为小区业主提供管家式的标 24. 准物业服 25. 务。 此举可使本项目具有较强的市场竞争力。  劣势分析 26. 处于城南区域， 27. 周边公交、购物、医疗等服 施还不 29. 够成熟 ,有待完善。 30. 西面新湖南路正待规划拓宽， 31. 南面待规划路段未成型， 32. 且环境较差， 33. 对购房者势必造成心理抗性。 34. 小区南临财贸学校教职工宿舍， 35. 整体形象较差， 36. 影响小区南向景观。 37. 小区要考虑部分拆迁户回迁， 38. 安置居民素质不 39. 高， 40. 将来 业主会对此比较挑剔。 41. 物业管理顾问公司尚未确定。 42. 房地产市场刚刚起步， 43. 项目在产品设计中涉及新产品应用时， 44. 要考虑到市民的接受程度， 提升， 46. 略有影响。 1 市场机会点 47. 目前德州南部的楼盘供销两旺， 48. 已逐步形成居住区和消费热点。 49. 据德州本地情况， 50. 主力宣传媒介较少， 媒介的关注度不 52. 高， 53. 使项目在宣传过程中， 54. 受一定影响。 55. 本区域房地产市场处在发展阶段， 57. 强 ， 58. 给项目预留的发展、发挥空间较大。 59. 现市场的房价略高出市民的承受价位， 60. 据调查， 61. 市民对本项目的预期价位认同 62. 感较强， 63. 为本项目打入市场奠定了良好的基础。 64. 与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少， 65. 可抓住市场机会点， 66. 积累有效客户。 67. 市。