思南路88号企划报告(编辑修改稿)

思南路88号企划报告(编辑修改稿)内容摘要：

).销售情况： 目前售楼处搬到了卢湾区房地产交易中心二楼，现场布置宽敞、华丽。 销售人员穿着统一，讲解详尽并且极富销售技巧，表现出良好的素 质。 由于尚未取得预售许可证，暂无销售量的统计。 三． 客户分析 通过对周边市场大量竞争个案已成交客户的统计与分析，结合本公司市场部数据库中长期积累的资料，我们对区域住宅项目的客源分析如 下： 1） 客源区域分析 作为上海传统的高尚住宅区，本区域集中了相当一部分的菁英人士在此落户，客源的地域性 十分广泛，卢湾区、黄浦区、静安区、徐汇区 客户比例最高，约占客户总数 70%，港台及外籍人士客户的比例将近 20%。 2） 客源行业分析 对已成交客户的统计发现，金融服务、制造业、 IT 业的客户比例最高，达将近七成左右，这与研究区域的产业结构密切相关。 区域内高 档写字楼及高级商铺林立，主要集中在淮海路沿线、复兴中路沿线、打浦桥地区等，属于上海市中心商业及外商投资相当活跃的地区之一 ，众多的这些行业的从业者成为地区商品房的主要购买者，而随着区域的旧区改造及招商引资的进一步加深，未来区域客源上述行业比例 会有望进一 步提高。 3） 客源职务分析 对成交客户的统计分析发现，该区域中、高价位楼盘居多，中档物业目标客户以中高等收入的公司职员、企业中高级主管和专业人员为主 ，三者之和将近 70%，另外诸如私营业主、企业负责人等高消费人群会以选择区域内的顶级高档楼盘为主。 4） 客源年龄层分析 对本区域已成交客源的统计发现，本区域客源以 3055 年龄段的人士为主，占总客源的 80%以上。 说明现阶段的购房主力以中年人 为主，而且这部分客层也是市场的最大潜力所在。 从对区域的行业及客源的职务分析不难看出，区域的客源以中年及少数的青年事业 成功 人士为主，而且这一客源层的现状将在未来几年不会有太大改变。 5） 购买动机分析 对已购买客户的统计显示，区域客户以提升居住条件、生活质量、社区文化为主，比例接近 70%，主要原因在于，本区域属于上海的高 档住宅区及商业区，时尚涌动，折射上海文化的精华，独特的区域内涵，吸引着大批有一定质素的客户选择在此安家落户。 随着区域的旧 区环境改造和基础设施的不断完善，商业文化的进一步发展，将导致该区域人气的提升，区域投资类客户的比例也将有所上升。 部分个案详细资料 大同花园（二期） 一、 环境分析 1. 区域 环境： 该案地处市中心徐家汇路、肇家浜路主干道，卢湾区、黄浦区和徐汇区交界处，打浦桥商圈内。 紧邻南北高架，交通便捷，购物环境较好。 但南北高架上车流的噪音和灰尘会影响部分住宅的居住质量。 2. 区内环境： 一期建筑面积 万平方米，绿化环境及配套设施已形成。 二期环境设计中，以 10 米高的金顶迎宾大门进行空间引导；小区中分布了 10000平方米的组团绿化和 3000 平方米的中庭绿地；小区中还规划了四大主题广场：希腊雕塑，罗马喷泉，新世纪菁英广场等。 整个规划设计大气和谐，但是小 区整体布局的南高北低对多层楼宇 的采光通风有一定阻碍。 二、 房型分析 1. 一期采取无梁无柱可随意分割的房型设计。 一梯四、六户格局，两房 93~109平方米，三房 136~167 平方米。 2. 二期两房面积约为 124 平方米，三房约 153 平方米，四房 189 平方米左右，顶层复式 250 平方米，其中有一个单元为全复式设计 ，面积均为 172 平方米。 整体房型规划以大格局、大户型为主导。 3. 二期房型配比： 房型 面积 （平方米） 总价 （万元） 配比 利 弊 二房二厅 80 27% 三间朝南 采光好 厨卫通风不佳 , 厅内浪费面积较多 三房二厅 120 40% 厅内门较少 利用率高 厅朝北 ,面积偏大 , 作为主力房型具有风险 四房二厅 140 15% 房型功能 分割较明显 有明显的过道面积浪费 , 主卧内的卫生间无外来光源 复式 240 15% 二厅全部朝南 厨卫采光不理想 ,空余面 积过大 , 房间三间设计较少 三、 价格分析 1. 付款方式：首付二成，可办理公积金、按揭和组合贷款； 2. 优惠幅度：贷款 折，一次性付款 折； 3. 与周边价格类比：鉴于该案地段、较高品质和规划的整体性，以及已有的 品牌效应，价格在区域市场中位于高端； 4. 价格走势： 大同花园一期开盘价 4520~6470 元 /平方米，均价 5100 元 /平方米。 在销售中，因市场反应良好，价格上升到 5300~8 400 元 /平方米，均价约 6000 元 /平方米。 二期销售时，发展商对项目整体规划作了修改：由原先的 4幢点式高层改为 1幢 32 层板式高层和 1幢点式高层，容积率也从 下降 到 5。 借助一期成功开发销售的势头，二期开盘价即为 5600~8500 元 /平方米，均价在 6000~6100 元 /平方米之间；同 样，随着市场反应渐热，价格调整到 6000~9300 元 /平方米，目前均价在 6500~6600 元 /平方米左右； 5. 价格分布：除 2 楼单价低于 1楼外（底层送花园），价格和层高成正比，每层差价在 50~100 元之间。 四、 销售分析 1. 现场表现：售楼处设在建成的会所大堂内，装修豪华，提升了发展上的品牌形象，并且增加了客户对物业的信任感。 营销人员专业素质较 高，态度温和、亲切。 2. 营销特色： 1） 根据楼盘的销售进度和市场变化，广告诉求点的变化较为灵活。 如：“大同花园，大尺度生活的气派”、“住大同花园，您拥有的岂止是 一座欧洲的花园”等。 2） 销控 策略得当。 在一期售罄后，二期先推出 1 幢 32 层板式高层上市销售，利用一期市场余热，开盘一周即创下 30%的销售率。 房型销售情况：二室二厅 124 平方米已基本售罄；复式 172 平方米，赠送大面积屋顶花园的也为数不多；邻近高架的三房二厅销 售抗性较大，现以 5400元 /平方米“一口价”推出，但收效并不明显。 楼层销售情况：除二至五楼采光有问题的楼层外，其余楼层去化较为顺畅。 五、 客源分析 由于较高总价的限定，购房业主大都具有一定的经济实力。 其中包括文艺界人士；浙江和广东等省的外来投资或经商人士；在卢湾、黄 浦 、徐汇区域内工作或生活的高收入家庭仍属于主体客源。 六、 亮点 1. 会所：规划面积达 11000 平方米。 会所内设有恒温泳池、屋顶网球场、餐饮、美容美发、舞厅等项目。 2. 智能化： 10 兆速率网络接口入户等。 3. 建筑细部：外立面设计较为亮丽；观景阳台； 999 纯金金顶迎宾大门等。 七、 利多利空分析 利多： 1. 物业本身品质较高，并且具有较高的市场知名度； 2. 一期已成现房，对二期房屋销售起了一定的促进作用； 3. 房屋开间宽敞，厅宽 米以上，卧室宽 米以上； 4. 荣获 20xx 年上海最 佳住宅房型奖； 利空： 1. 目前剩余房源有限，可供选择的余地较小； 2. 房型面积偏大，房屋总价较高，房型设计有许多缺陷，采光和通风均有问题； 3. 平面布局存在欠缺，邻近高架的楼宇中规划了较多的大户型，销售抗性大； 4. 社区整体布局南高北低，影响了部分楼层的采光和通风。 汇峰衡园 一、 环境分析 1. 周边环境： 位于肇家浜路、瑞金南路口西南侧，附近集中了许多高档住宅、宾馆、商铺等，区域环境成熟。 该案一期不紧临肇家浜路，距肇家浜路还 有 100 米距离，地理位置闹中取静。 2. 区内环境： 该案一 期由 6幢 12 层小高层组成。 一梯两户、南北通透的正气格局在本区域较为罕见。 小区中 万平方米的主题园林、景观绿化和 大面积的绿带同样具有特色。 但该案规模相对较小，对于这样价位的楼盘来说，小区缺乏足够的自身配套和会所设施。 二、 价格分析 1. 价格：单价 5250~7200 元 /平方米，均价在 6000~6200 元 /平方米之间。 2. 优惠幅度：一次性付款 折，分期付款 折。 3. 与周边价格类比：该案单价相对较高。 但是户型面积控制合理，降低了高总价的抗性。 4. 价格走势：由于本案一期体量不大，销售时 间较短，价格变化不大。 5. 价格分布：楼层价差较大，在 100~150 元 /平方米之间。 三、 房型分析 1. 对于小高层来说幢距较为合理，但部分楼宇 1~2 楼的采光仍受影响。 2. 房型面积规划较为合理，主力总价在 70~80 万之间。 3. 一期房型配比 房型 面积 （平方米） 总价 （万元） 配比 利 弊 二房二厅 ~ 50~86 30% 主卧中设计三面采光的凸窗 ，沿中心绿地设有观景阳台 部分房型主卧的卫生间为暗室，餐厅面积不够充足 三房二厅 ~ 65~98 70% 四、 销售分析 1. 现场表现：售楼处设在肇家浜路上，内部空间较为局促，售楼处装修一般，与该案的总价水平不符。 2. 营销特色：“大师手笔， 26059 平方米的绿色放大镜”、“一处和谐的空间，一种均衡的意蕴”。 3. 房型销售情况：房型设计中面积较大的三房二厅因总价较高，仍有余量；二房规划比例较小，目前已所剩无几。 4. 楼层销售情况：仅剩下二幢楼。 其中一幢邻中心花园，估计为保留房，近期新推出；另一幢位于小区的最深处，南侧景观和位置因素使其 销售受阻。 五、 客源分析 本案客源主要为区域客，以 市南的卢湾、徐汇、黄浦区为主，其中又以卢湾、徐汇的客户较多。 六、 亮点 1. 环境规划： 万平方米的主题园林绿化。 2. 配套设施： 米首层架空大堂；小区变频供水系统。 七、 利多利空分析 优势 1. 楼盘总体品质较高； 2. 相对其地段和品质来说，该案价格适中； 3. 12 层小高层及一梯二户格局的产品在区域内较为稀缺； 4. 房型设计合理，面积控制较好，总价控制得当； 劣势 1. 小区南侧和东侧的旧房景观较差，影响该案整体品质； 2.。