张家港酒店策划报告完整稿(编辑修改稿)

张家港酒店策划报告完整稿(编辑修改稿)内容摘要：

们也不难发现，产权式酒店的投资是最为省心，同时具有较高回报的投资渠道。 是理性的投资选择。 产品定位  产品规划 总建筑面积在 ； 140 套商务酒店； 配有现代化设施的 3个大小会议室、多功能 厅； 结构新颖，风格独特，是欧式建筑艺术与现代气息的完美结合。 酒店现有各类套房、高级商务间及标准间在内的各类； 拥有中西餐厅、宴会厅、风味厅等用餐点； 多功能厅是举办新闻发布会、产品展示会及各类培训会议等各类商务会议的理想场所。 酒店还设有 VIP会所，它将成为张家港社交的中心。  产品设计 产品总体设计：集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功能为一体，主要满足张家港商务人士需求的综合性酒店。 餐饮系列： 推出中餐和西餐相配合的餐饮， 满足商务人士的高品位，还将把餐饮文 化进行传播， 把餐饮消费和文化消费相结合； 休闲、娱乐功能： 咖啡厅：为商务人士一个比较惬意的休息环境，还能够在休闲中进行一个基础的商务联络， KTV 娱乐：提供轻松的娱乐环境，缓解商务人士的工作疲劳，达到其轻松工作和娱乐的效果； 商务、服务功能； 我们在 8楼设置专业的商务大厅，其是集会议，恰谈，演讲多功能为一体的商务中心；配合商务人士高效工作； 设立票务中心、租车、复印等系列的商务配套服务； 住宿功能： 房间的划分按照个人对卧室空间的合理要求进行划分； 内部的装修精致幽雅，把住宅的舒适感充分体现，满足商务人士对家归属感的要求； 以上的产品设计都将是主要以商务人士也就是最终的消费者为出发点，以满足他们的需求为目标，根据这类消费群体的消费特点进行设计，提高各项服务质量，利于后期的经营，也利于提升整体物业的品质。 在提升酒店的整体赢利能力后，其物业的整体价值提升，物业快速增值就水到渠成。 价格定位  价格依据  周边没有雷同产品  精装修产品  单位面积小，可以拉高单价，总价没有太大的影响，投资门槛不高  以新产品，高定位的产品出现在市场 中，那么其价格也将会是一个到定位的产品，它符合中国消费者的消费心理。 产品的稀缺性恰好可以反映出其  定价 本项目不建议把单方成本作为一个价格定价的要素考虑，因为其含有的技术含量和创意含量高，风险系数不能和单纯的住宅项目类比，所以把利润目标作为一个价格定位的重要要素 1）运营回报方法 : 现有市场的租金调查（数据来源 — 销售部） 4 星级酒店的租金情况在 260280 元上下，同时其入住率控制在 60%— 70%之间 见表格 月收益 天租金 天数 入住率 运营成本 利润额 260 365 总价 首付 4成 还款数额 月还款 净收益 10 万的贷款月还款 假定条件：首付 4成 天租金 260 元（销售部提供）。 入住率 ：根据市场测算。 运营成本 ：根据酒 店管理行业的行规测算 具体计算如下： 月收益 =天租金 260元 *天数 365*入住率 *（ 1运营成本 ） 净收益：除去贷款后，个人的期望值 净收益：投资者每月除去贷款后所得的资 金（预计） 还款总数额 =月还款 *10万 总价 =首付部分 +还款总数额 故此定价在 单价在 7000元左右。 2）类比方式定价法 周边的普通住宅的房价在 40005000 元不等，综合本项目的装修，建筑体，本项目是以酒店方式划分，室内面积的在 50 左右，综合内部的配套服务等故此其价位应在： （万） （万） （万） 数额 500 1147 6000左右 根据以上二种定价方式，同时考虑到市场的因素， 我司建议该项目的定价应为 6500元 —— 7000 元 第四章 产品建议 产品规划  房间划分 1）房间的面积在 4060 之间（建筑面积），保证低总价的控制 2）房型规正  动线部分 以后内部的动线明确，每层的服务设施的房间都放在最中心的位置，保证其便利性。  其他配套设施的建议 1） 会所：具有商务功能 2） 餐饮：保证客房餐饮的同时希望能够达到对外营业的功能特征； 3） 娱乐设施：有一层到两层的面积能够满足客人常规娱乐比如： KTV，棋牌等娱乐功能 4） 商务功能部分：会议中心，会议洽谈室，商务会所，娱乐休闲厅等 5） 智能化系统会给产品加分，提高商务的等级。 装修标准建议 外 墙：贴 面蘑菇石、条形砖； 外墙建筑风格：欧式风格，复古典雅为主； 大 堂：大理石地面 门： 电子感应门锁 窗： 亚铝高级型材（表面氟炭处理），中空玻璃 室内装潢标准：四星 水槽及龙头 ： TOTO 全套卫生洁具 天关及插座 ： 国际标准超豪华型 卫 生 ： TOTO 全套卫生洁具 空 调 ：江阴双良集团， 120万卡中央空调 用 电 ： 1000KVA集中供电 加 160KW发电机组 电 梯 ：三台三菱点电梯 建议价格范围： 10001500元 /平方米 第五章 市场推广篇 推广思路  推广原则 准确性：在推广过程中，要把握住主要的客户群体的信息接受来源，做到信息传播途径的准确性，避免宣传浪费，无效传播。 、 广泛性：这里说到的广泛性和上面的准确性并不矛盾，主要是指传播途径的多样化，各种媒介平台的有效结合； 创意性：在整个传播中，形象策划具有创意，在市场中形成良好的口碑，形象推广切实到位。 时效性：此原则是非常关键的环节，我们在销售中严格按照划分了阶段，那么在推广中需要配合销售的各个阶段进行推广宣传，在什么样的阶段 提出怎样的口号，获得怎样的市场反映是相当关键的，所以要精确把握市场的时效性 引导性： 整个推广过程中，严格按照 AIDA 进行；首先在前期的操作就是要引起注意 attention；吸引大众的视线，引起兴趣，这要求做到照准消费群体的关注点interest；然后是引起欲望 desire，产生对产品的购买欲望； 落实到购买 action行动中。  推 广主题 根据对项目的分析，得出以下几点项目最大的特性，从这几个特性展开进行推广宣传，以达到我们所要得到的要求。 稀缺性：强调产品是地区的首例产权式酒店 广告语 表现： 风靡了 —— 东京、纽约、上海、香港、 精装修，四星级产权式酒店献世张家港。 投资性：产品是最合适的投资产品（见上面的表格可以得知，各种投资渠道中，此中产品的投资性强，风险小） 广告语表现：。