康堡花园营销推广方案(编辑修改稿)

康堡花园营销推广方案(编辑修改稿)内容摘要：

商 业用 房户 型，面积不 宜 大 ， 拐 角 可适 当进 行功 能修 改。 （ 3）、建 议将 楼体 结构 确定为 框架 结构 ，以 增加 室内 外空 间的可 变 性 ， 从 而 增加 部分 房间 的开 间程 度。 （ 4）、 装 修 标 准 选用 菜单 式精 装修 方式。 （ 5）、在 立面的 表现 上应 与东 部城 市的 整体 相和 谐并 有适 当突出 、 夸 张 的 表 现， 既 要 有 现代 感 ， 又 与投 资 人 心 态相 吻 合 ， 色彩选用上应冷暖色 对 比较 为明 显， 在二 者间 又要 有适当 的过 渡。 （ 6）、在 阳台 和窗 体的 表现 上，应 从整 体上 考虑 细节 ，局 部采用 变 化 ， 力 求 新颖 、 实 用 ，使 客 户 从 效果 图 上 就 有一 种 是 成 功人士 居 住 地 方 的 感觉 ； 另 外 ，在 充 分 控 制成 本 的 前 提下 ， 尽 量 注重新 材 料 、 新 工 艺的 运 用 ， 尽量 避 免 市 场上 产 品 相 似化 、 趋 同 化的弊 病 ， 寻 求 独 到将 是我 产品 设计 的第 一原 则。 第 三 章 ：项目营销总体战略构想 营 销 ， 从 本 质 上讲 ，是 产品 个性 化的 最大 张扬。 实践 证明 ，抓住 产品 独有 的特 征，进行 最强 有力 的差 异性 宣传 ，是 实 现 销 售 利 润最 大化 的根 本法 宝。 该项目独有的 特征 是： 紧邻 在北 京人 心目 中无 可替 代的 国安主 场 —— 工 人体 育场 ，这 是 一 个 市 中 心的 、 大 型 的、 综 合 型 的、 有 着 特 殊定 义 的 集 体育运 动 、 休 闲 娱 乐、 大 型 演 出于 一 体 的 场馆 ； 此 外 ，还 有 一 个 综合性 的 室 内 工 人 体育 馆。 紧邻 生活 在 北京 这样 一 个内 陆城 市 中的 年轻 父 母及 儿 童心目 中 的 第 一 个 海洋 生 活 缩 影的 水 晶 宫 —— 富 国 海 底世 界。 这 两个所 在是 全北 京崇 尚健 康生 活，维护 京城 尊严的 成年 人和 渴望 大海 、渴 望 自 由 的 少 年儿 童的 心灵 圣殿。 紧紧 抓住 这一 其他 项目 所不 及的 差异 性特征 ，喊 出“ 运动 就在家 门 口 ， 健 康 生活 每 一 天 ”的 响 亮 口 号， 进 行 主 题概 念 的 演 绎升华 ，提 出“ 泛会 所”的 概念 ：“ 成人 会所 在工 体，儿童 会所 在海 底”，把 “ 足 球 运 动 与国 安 主 场 ”的 热 点 以 软性 文 章 、 各种 出 其 不 意又合 情 合 理 的 推 广活 动 结 合 起来 进 行 操 作， 扩 大 项 目的 影 响 度 和美誉 度 ； 通 过 金 牌的 物 业 管 理服 务 ， 把 健康 居 住 和 家居 办 公 、 投资理 财 有 机 结 合 在一 起 ， 定 能取 得 最 快 速的 、 最 有 效的 市 场 轰 动效应。 不 足 400 套 住房 在 1000 多万 人的 关注 下消 化掉 应该 不成 其为太大的问题。 总之 ，“运 动 健 康”是该 项目 唯一 可以 在最 短时 间内 形成 影响力 的 着 眼 点 和 发力 点 ， 也 是最 容 易 演 绎的 时 代 话 题。 产 品 的 风格应 是 内 部 使 用 功能 的便 利实 惠和 外部 形象 的现 代相统 一。 第 四 章 ：营销及推广策略 一 、 工 作 目标 销售目标 计划一年之内完成销售总额的 60~70%，达 到盈 亏平 衡点。 广告目标 通过全方位、立体式的促销，整体包装、集中轰炸，达到向目 标 客 户 和 潜 在客 户推 荐康 堡花 园的 目的 ，实 现预期 效果。 广告诉求 目 标客 户 ：（ 1）、第 一客户 ： C BD 商 圈及 附近 区域的 高层 白领 人 士 、 周 边 私营 业主 （ 2）、 潜 在 客 户： 投资 者 主 要运 用工 具 ：（ 1）、 东二环 、东 三环 、朝 外大 街、 工体 、富 国 海 底 世 界 等 周 边 的 广 告 路 牌 及其 它 方 式 传 达 信息 ； （ 2）、 大 中 型 活 动； （ 3）、 报 纸 广 告 ； （ 4）、 高 尚 直 投 杂志； （ 5）、 电 台 （ 兆赫 ）； 二 、 入 市总 体安 排 一般 而言，楼盘 项目 入市 操作 分为 四个 阶段：认购 期、公 开期 、强 销 期 、 持 续 期； 从 项 目 的进 展 来 看 ，现 阶 段 康 堡花 园 的 上 市销售 工作 主要 为两 个最 重要 的时 期： 20xx 年 8 月 8 日 （暂 定为 “康堡 花园 父亲 节 ”） 的内 部认购 期 和 20xx 年 9 月 9 日 （暂 定为 “康堡 重阳 健康 节 ”）的公 开发 售日 ，我们 的工 作将 围绕 着这 两个 阶段 来准备。 为 此，我 们将 这两 个阶 段，划 分为 5 个 时间 段来 进行 准备 工作： 前期准备期： . ~ 形象导入期： ~ 预探市场期： ~ 内部认购期： ~. 9 正式开盘日： 备 注 ： 形 象 导 入期 与预 探市 场期 可部分 结合 进行 附表 3： 入 市 总 体时 间安 排表 ： 20xx 年 5 月 ~9 月 工 作 内 容 时 间 安 排 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 广告的宣传设计及制作 ● ● 宣传计划的实施 ● ● 销售人员的招聘、培训、市调 ● ● 推广方案的确定及定价 ● ● 内部登记、咨询及认购 ● ● 策略的微调 ● ● 正式发售 ● 三 、 推 广 策略 推广分析 本项 目的 客户 定位 为高 级白 领和 私企 老板；相对 而言 ，私 营老板 可 以 理 解 ， 但白 领 这 个 词汇 的 目 标 太大 ， 范 围 太广 ， 容 易 产生混 淆 ； 为 此 ， 我们 将这 个层 面继 续细 分。 所谓 白领 阶层 即为 中等 收入 者即 个人 基本月 薪在 5000 元 以上或 双人 家庭 月薪 在 8000 元以 上者 ，而 白领 的高 层收 入者 无疑 就会将 这个 收入 再提 升一 个档 次（ 个人 基本 月薪 在 10000 元 以上 或双 人 家庭 月薪 在 16000 元以 上者 ）；通过 我们 对周 边市 场和 工作 人群的 了 解 及 分 析 ，我 们 认 为 以下 人 士 极 有可 能 是 我 们的 第 一 客 户对象：  C BD 内外企工作在 5 年 以上 的， 占具 高层 职位 者  公司老板  小型私营业主  高级技术人员  高级管理人员 此部 分人 士绝 大部 分拥 有共 同的 特征 ： 35 岁以 上、素质 较高 、生 活 富 裕 、 工 作压 力 较 大 、强 调 身 份 、强 调 个 性 与品 牌 、 崇 尚自然 与 健 康 等 等。 为 此 ， 我 们的 一 切 推 广销 售 计 划 要结 合 项 目 自身的 情 况 围 绕 着 他们 的这 些行 为偏 好来 进行。 由于 本项 目体 量不 大，销售总 额不 高，这就 意味 着如 果按 正常比 例 的 情 况 下 提取 广 告 费 用 则 不 能 满 足本 项 目 实 际操 作 需 要 ；为此 ， 我 们 应 本 着少 花 钱 ， 多办 事 的 原 则， 充 分 分 析客 户 行 为 ，以期 花 最 少 的 钱 ，达 到最 大的 边际 效用。 （ 1）、从 目标 客户 的出 行方 面考虑 ；此 部分 客户 基本 为：自己开 车 和 出 门 打 车， 因此 我们 的推 广投 入主 要以 此两种 方式 进行 ： A、 对 于 自己 开 车 的 客户 ， 我 们 建议 在 东 三 环， 国 贸 桥 的北侧 或 朝 外 大 街 两旁 各 竖 立 一块 广 告 牌 ；目 前 急 需 进行 的 是 广 告牌的 寻找 、确 定；总体 费用 约为 200~250 万元 /年 ，计 划从 20xx 年 8月 起 采 用 一 年 ，费 用控 制在 250 万元。 B、对于出行的交通工具为出租车的客户，我们建议 除采 用“ A”方案 外，还 应取 用北 青报、晨报 的 DM 的 形式 ；现 在此 两家报 社 对 出 租 汽 车免 费 发 送 报纸 ， 因 此 ，目 标 客 户 在车 上 的 时 间我们 可以 充分 运用； DM 应富 于变 化；费 用：除 印刷 费外，所需 费用较 低， 每次 投放的 总体 费用 约在 5 万 份， 5 万元 之内， 计划 采用 6次 ， 发 行 时 间 待定 ，推 广费 用约 30 万元。 C、 相 对 于 自 己开 车 和 开 出 租汽 车 的 司 机 来说 ， 收 听 交通 广播 无疑 是打 发无 聊时 间的 方法 之一 ，而 目前在 北京 收听 率比 较高 、 相 对传 播成 本较 低的 是“北 京交 通台 ”和“ 北京 音乐 台”，此 种推广 方式 也应 是我 们传 递信 息的 途径 之一 ；我们 可选 择时 段 30 秒套播 ，总体 计 划 进行 5 个月 ，时间 分别 为开盘 期。