广西南宁麒麟山整体营销策略报告(编辑修改稿)

广西南宁麒麟山整体营销策略报告(编辑修改稿)内容摘要：

础。 通过合理的价格策略，增加销售的人气和销售速度，不断的创造楼盘的升值空间、制造旺销的局面。 二、定价 考虑的因素 楼盘的价值体现 商业的价格始终是围绕价值波动的，因此它周边的物业发展趋势、价值构成的状况以及一个整体的价值认可程度，就可以体现出该地段的整体价值。 楼盘的开发成本和利润目标 一个项目最终的目的是希望能实现最好的利润率，尽量的实现最大利润空间。 因此，在定价的时候，不管是价格水平与成本相差多少，实现一定的利润是开发项目的初衷。 楼盘的整体操作 一个项目它整体的开发周期较长，定价就应该从实现整体的利益为目标出发，遵循楼盘定价的策略，逐步向利润最大化靠拢。 目标客户的能力 谁买。 卖给谁。 是我们开发项目首先要考虑的，而能不能买就是接来来的步骤。 这两步是非常关键的，因为我们可以在营销的推广过程中提升楼盘的附加值，考虑到目标客户的承受能力，最终使得交易成功。 竞争对手的价格 价格是消费者最关注的问题之一，也是项目的核心的竞争力之一，所以要确保项目在同质产品中突出它的优势是非常重要的。 其次我们还要考虑产品的特征及开发状况等其他因素。 三、销售价格定位 住宅价格定位 通过对本项目产品的具体分析，对项目充分的考虑，综合价格定位考虑的因素，再考虑到项目的整体户型，建议给予本项目住宅销售的均价为 5800 元∕㎡。 商铺价格定位 根据项目周边同类楼盘的价格水平的制度，以及项目受地段、交通、商业氛围等因素的影响，同时同区域商业物业的与住宅物业的价格比，因此建议本项目商业物业： ①一层商铺价格均价控制在 2 万元 /㎡ ②二层商铺价格控制在 万元 /㎡ ③三层商铺价格均价控制在 万元 /㎡ 第四章 主题概念 主题概念是一个项目的旗帜 ,是贯穿营销推广过程的一条主线，它的存在给项目注入灵魂，使一个楼盘顿时有了“生命”。 主题概念高度提炼项目特征，使本项目在楼盘当中脱颖而出。 一、项目核心价值提炼 根据价值坐标可看出本项目的核心价值由以下方面构成： 二、主题概念的设计思路 区别于南宁市其它楼盘，拒绝同质化现象； 突显楼盘的地段、物业管理、生活配套和藏品级价值； 迎合目标客户的心理，能获得他们的认同，引起他们的共鸣； 符合楼盘的产品定位及特征。 从以上可知，第一点是主题概念所应具备的气质，第二点是主题概念的优势体现，后两点是主题概念的基础和依托所在。 根据该方向去思考，对目标客户及项目产品特征的精确把握最为关键。 进一步分析，项目瞄准自住、商务和投资客户群。 为客户打造繁华城市中心一个静谧、 休闲的都市生活空间以及南宁市高端酒店式精品公馆。 三、主题概念 综上所述，项目的主题概念设计为： “高端酒店式•藏品级城市公寓” 第五章 项目包装 一、售楼部和样板间 售楼部 售楼部作为售楼第一现场，展现项目形象的窗口，展示开发商实力，也是联结开发商和消费者的桥梁。 售楼部的包装风格应充分贯彻项目的主题思想，让客户在卖场即可体验到项目的核心价值。 样板间 样板间是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。 好的样板房能预支客户对项目的直观感受，推动和刺激购房者的购买欲望。 样 板房起到很好的销售辅助作用，如果能早日交付，对项目的销售有促进作用，非同小可，特别是项目装修效果是否良好，对客户购买引导大有裨益。 建议抓紧进度，争取在项目开盘期能公开展示样板间。 建议设置两个样板间，分别为商务型和居住型。 具体要求： （ 1）考虑到享受季节的特性建议样板间选择南向房； （ 2）样板间应根据销售季节需要设置室内光源，建议以暖光为主； （ 3）全部装修强调经济合理； （ 4）内部设施细致入微，可体验； （ 5）应当考虑从售楼部到样板间的通道装饰。 二、工地现场包装 本项目为新工程，自 5•1 在房博会参展以来 ，给大众的形象是非常良好的。 目前，麒麟山一期工程已基本建造成型，工地及建筑将给客户留下最为直观的印象，这是一把双刃剑，包装效果好对销售促进意义重大，可以给客户继续留下好印象，对我们的项目越来越有信心；包装差则对项目推广宣传造成直接的负面影响，让好不容易在客户心目中建立起来的好形象好信任一并摧毁掉。 现场包装建议在项目对外宣传一开始就全部完成，以一个崭新的形象面世，否则脏、乱、差的现场形象将大大降低客户的购买欲望。 工地围墙 围墙包装能体现楼盘形象，同时具有广告时效性长、诉求内容丰富等特点。 建议项目周边 全部建筑 2 米高工地围墙，在临街面喷绘宣传广告。 工地及建筑 对建筑进行包装，全部搭建脚手架，布置防护网，营造全新的建筑工地形象。 在工地进行封闭式管理，杜绝管理松散、无次序的现象。 工地是买家普遍关心的场所，除了工地围墙外，良好的工地管理起到保证施工质量的同时，也给买家带来信心。 工地管理要注意以下及点： （ 1）设置工地警示标志，保持良好的施工环境； （ 2）合理的施工时间，尽量不影响周边居民的休息； （ 3）要求建筑单位对施工人员进行严格管理； （ 4）施工人员的住所体现人性关怀。 彩旗 在售楼处大门外道路 两旁每隔 3 米树立一杆喷绘彩旗，用以烘托卖场气氛。 在民族大道、七星路、新民路全段道路两旁每隔 5 米树立一杆喷绘彩旗，美化周边，树立楼盘形象。 彩旗内容：楼盘标志、主题口号等。 导示系统 导示系统的作用是引导客户至现场看房、买房，也是开发商与细微之处的人性关怀。 本项目在但个位置需要制作导示牌 : 新民路与民族大道的交叉路口，指示售楼方向及路程。 民族大道与古城路的交叉路口，指示售楼方向及路程； 新民路与七星路的交叉路口，指示售楼方向及路程； 售楼部前民族广场位置，指示售楼部具体位置。 第六章 销售物料 一、楼书 楼书是项目最详细的信息载体，承载着宣传楼盘形象、建筑设计理念、品位、环境等感官信息的任务，是给客户描绘的未来摄取美好生活图景，是与客户进行深度沟通、交流的桥梁，一定程度上楼书就是一个楼盘的“形象大使”，一本好的楼书对销售促进作用意义非凡。 由于项目销售周期长，建议项目楼书须体现以下几个方面内容： 建筑的里面； 符合目标客户的口味、审美； 楼盘的配置； 项目的主题概念； 浓厚的商务气息； 购房流程； 按揭流程。 楼书风格 要求时尚现代、 简约大方，突显独特的品位。 文案体现项目定位的主题思想，行文迎合目标客户的阅读习惯、文化层次、欣赏水平、内容涵。