常州某项目策划报告(编辑修改稿)

常州某项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 一房 二房 三房 四房 天宁区的主力户型为三房，主力面积一般在 110140 平方米。 平均价格 案名 平均价格（元 /平方米） 3800以下 38004000 40004200 42004400 44004600 46004800 48005000 50005200 5200 以上 盛世名门二期 红梅假日花苑二期 金色新城五期 聚缘雅居一期 金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 从目前在售的项目情况看，对外报平均单价在 4800－ 5000 元 /平方米； 此外基本上各个楼盘都采取了一定的优惠手段，一种是 9799 不等的折扣，另一种是每平方米优惠几十到一百元不等；一些楼盘给予一次性付款的客户略高的优惠，还有些楼盘在特定时期内推出折扣；总体来看，折扣优惠基本都在 50100 元 /平方米之间。 目前区域内周边个案的现有实际均价范围在 46004800 元之间。 从 20xx 年的价格走势来看，上半年价格处于上扬趋势，但 6 月宏观调控以后，部分价格上涨幅度较大的个案价格有所回落（如盛世名门）。 而下半年推出个案的价格基本上保持平稳。 从现有情况看， 06 年价格仍将保持一定的平稳状态。 主力总价 案名 主力总价（万元） 20 以下 2030 3040 4050 5060 6070 70 以上 盛世名门二期 红梅假日花苑二期 金色新城五期 聚缘雅居一期 金百国际二期 嘉盛苑 金新青山湾一期 香梅花园三期 一房 二房 三房 四房 从目前在售的项目情况看，三房主力总价在 60－ 70 万元。 销售率 公开 日期 案名 在推体量 平均价格（元 /平方米） 010% 10%20% 20%30% 30%40% 40%50% 50%60% 60%70% 70%80% 80%90% 90100% 盛世名门二期 在推二期 6栋小高层 红梅 整个 假日花苑二期 项目在推 68 特区 金色新城五期 现推至第五期，目前主推8两栋高层 聚缘雅居一期 在推 2栋高层和 2栋 小高层 金百国际二期 在推 5栋高层、小高层 2 嘉盛苑 在推 1栋高层和 2栋小高层 2 金新青山湾一期 在推一期 5栋小高层 在售项目销售情况还可以，但 140 平方米以上大户型目前销售普遍近乎停滞。 三、客源分析 该区域的属于常州市的中心区域，客源主要为常州市的本地居民，主要由拆迁户再购房和改善居住环境购房组成，由于位于常州市的中心区域，周边配套成熟，生活方便，本地购买者的认同度较高。 四、未来推量 案名 总建规模 (万平方米 ) 已推及在推体量 未来推量 盛世名门二期 20 已推约 9 万平方米 06年预计推约 11 万平方米 金色新城五期 50 已推及在推共约 18 万平方米 约 30 万平方米 聚缘雅居一期 15 一期在推 万平方米 06 年预计推约 万平方米 金百国际二期 22 已推及在推共 万平方米 06 年预计推 3 万平方米 金新青山湾一期 22 在推 5 栋共 万平方米 约 18 万平方米 彩虹城 33 / 预计 06 年开始推出 二建司地块 14 / 06 年预计先推 5 万平方米 05 年本区域周边个案推案量共 26 万 m178。 左右。 根据推测， 06 年上半年存量有望与今年推案量相当，因此竞争还是比较激烈，且上半年新推案时间集中在 4 月份。 由于今年下半年受市场影响，本区域周边个案的销售情况一般，造成明年市场存量较大，再加上 明年本区域也会有 3～ 4 个新推个案，在市场没有明显起色的情况下，预计明年本区域市场的竞争比较激烈。 五、区域结论  项目规模以 2025 万平方米的楼盘为主；  产品类型以高层和小高层为主；  主力面积为 110140 平方米的三房；  对外平均价格集中在 48005000 元之间，实际成交价格在 46004800 元；  主力总价集中 6070 万元之间；  客源主要由周边区域内的拆迁户和改善居住环境的购房者组成；  该区域内楼盘基本于今年下半年开盘，总体去化较为平稳；  未来区域竞争依然比较激烈。 六、代表个案 金色新城五期 发 展 商 ： 常州新城房地产开发有限公司 建设指标 ： 总建 55 万平方米 所在位置 ： 钟楼新市路 6 号 开盘日期 ： ， 68 特区 均 价 ： 5200 元 /平方米， 68 特区 4668 元 /平方米 主力面积 ： 三房 111－ 124 平方米 产品类型 ：小高层、高层 销 售 率 ： 40% 物 业 费 ： 元 /平方米 /月 优惠措施 ：目前优惠 100120 元 /平方米 优劣势分析 ：优势： 规模较大，较容易规划，有一定的规模优势； 开发历史较长，在购房者众有一定的口碑； 靠近市区，周 边配套较为成熟； 周边没有在售项目，没有竞争对手。 劣势： 价格较高，基本与城内的一些更中心位置的房价持平，去化存在一定的难度。 盛世名门二期 发 展 商 ： 常州盛世房地产置业有限公司 建设指标 ： 总建 20 万平方米 所在位置 ： 天宁区北环路南侧、晋陵北路西侧 产品类型 ：小高层 开盘日期 ： 均 价 ： 4800 元 /平方米 主力面积 ： 三房 135－ 145 平方米 主力总价 ： 65－ 70 万元 销 售 率 ： 35% 优惠措施 ： 99 折 优劣势分析 ： 优势： 规模较大，有一定的规模优势； 开发历史较长，在购房者众有一定的口碑； 规划理念出色，有竞争力。 劣势：项目南面是铁路，对小区环境有一定影响。 金百国际二期 发 展 商 ： 常州金新房地产，江苏百兴房地产 建设指标 ： 总建 22 万平方米 所在位置 ： 钟楼区常澄路 18 号（靠近新北区） 开盘日期 ： 均。