大连新希望家园商品房价格定位报告(编辑修改稿)

大连新希望家园商品房价格定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

个人住房贷款利率再次上调。 调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 倍，商业 银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。 三、国家关于土地方面的政策 20xx 年 5 月 9 日：国土资源部 11 号令 (《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 ) 20xx 年 2 月 18 日：国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格控制土地供应总量，整个上半年中国范围内进行土地市场的整顿清查工作；下半年国家相继出台了关于清理园区的相关政策及通知 (7月国务院出台关于清理整顿开发区和加强建设用地管理的通知 )，年底统计，全国撤并整合各类开发区 2046 个。 20xx 年 3 月 30 日 ：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》 (即 71 号令 )，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 20xx 年 8 月 31 日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。 20xx 年 4 月 28 日：国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。 20xx 年 12 月 2 日：国土资源部下发的《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调 查工作的紧急通知》要求，全国国土部门将以 20xx 年 12 月 31 日为基准日期，到 20xx 年 3 月 31 日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。 四、大连市宏观调控政策 20xx 年 4 月 16 日，大连市政府召开了全市房地产工作会议，出台了八个规范性政府文件并于即日起实施。 会议下达了《大连市人民政府关于调整和改善住房供应结构稳定住房价格的意见》、《大连市人民政府关于补充国有土地使用权出让招标拍卖挂牌方式的通知》、《大连市人民政府关于进一步加强商品房销（预）售管理工作的通知》、《大连市人民政府关于规范房地产开 发企业开发建设行为的通知》、《大连市人民政府办公厅关于成立房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作领导小组的通知》等八个文件，旨在进一步规范目前大连房地产市场存在的一些问题，同时也将有效稳定住房价格。 主要内容：  平抑结构型房价上涨 20xx 年出让用于建设经济适用房的土地达到 22 万平方米。 20xx 年，大连市将推出 万平方米的泉水经济适用房和 万平方米的泡崖经济适用房，开工面积达 50 万平方米。 另有包括沙河口区石门山地区的诸多经济适用房项目将于年内启动，目前已经进入规划选址阶段。 按照建设进度预计 ，从今年下半年开始，大连市商品住宅的市场供应量将逐步增多，今明两年将有 130 万平方米的经济适用房建成入市。 建设 30 万平方米的限价商品房，鼓励开发建设中小户型住宅，以抑制结构型房价上涨。 该批限价房将于 20xx 年投入市场。 将加大单位集资建房规模。 根据 20xx 年房屋租赁市场价格的上涨情况，将适当调整现行的廉租住房租赁补贴标准。  商品房用地限价出让 为有效防止房地产投机行为，实现对土地出让市场价格的宏观调控。 对高档商业、旅游、娱乐、酒店、写字楼及高级商业住宅（含别墅）类经营性房地产项目 用地，可实行邀请招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权。 对普通商品经营性房地产项目用地，可实行限价招拍挂出让方式。 对廉租住房、经济适用住房和限价商品房等特殊经营性房地产项目用地，可实行直接定位招标方式出让国有土地使用权，由政府直接确定土地出让价格和房屋销售价格，通过公开随机摇号的方式确定中标人。  关于经营性用地出让 今后一段时期，我市将取消凭修建性详细规划进行招标、拍卖、挂牌方式出让经营性开发项目用地，采取依据规划设计条件及附图进行招拍挂，确定中标单位后，由市规划行政主管部门根据，《中标确定书》 及附图办理《建设用地规划许可证》。 为维护城市规划的严肃性和权威性，今后规划一经确定，任何单位和个人均不得擅自更改；确需要更改的，必须报市规划委员会审议、审定。  超建商品房限期拆除 今后，针对大连城市区域内超建的建筑物和构筑物，如果尚可拆除的，责令停止建设，限期拆除；逾期不拆除的，强制拆除。 如果超建的建筑物、构筑物不能拆除，可以予以没收；同一建筑物中超建部分不能与整体部分分割的，没收超建面积相等的房屋。  普通住宅标准重新定义，营业税契税调整 另外，在国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理 的通知下发后，市地税局、财政局、国土资源和房屋局联合发出《通知》，规定我市从 20xx年 6 月 1 日起执行国家最新调整后的个人住房营业税税收政策。 同时，契税的征收管理也按照新的 “普通住宅 ”标准执行。 五、宏观调控影响分析 从上述资料可看出国家自 20xx 年起就已经注意到我国房地产市场可能存在的泡沫现象，并开始采取各种措施加以控制，这种宏观调控在 20xx 年 3 月至 5月间达到了高潮，国务院、建设部以及各地方政府等部门，在短时间内连续出台了大量政策，国家对房地产市场宏观调控的决心可见一斑。 这次房地产的政策针对的是 “房价上涨 过快 ”，打击的是业内的投机行为，是防范银行和金融风险的宏观调控。 换句话说，是解决投机性需求造成的房地产价格泡沫。 因为过多过大的投机需求会导致房地产价格的过度上涨，制造房地产价格泡沫。 从而可能导致巨大的金融风险，是经济不稳定的因素。 “七部委意见 ”出台后，建设部副部长刘志峰几次对媒体表示宏观调控的目的是为了调控 “房价的增幅 ”和 “供需结构 ”，而遏制仅针对投机性需求。 他说， “政府的目的并不是打压 „房价 ‟本身，也不是打压房地产市场，而是对增幅和投机性需求进行控制。 而到目前为止，政府出台的一系列措施对市民来说依然是 温和的。 就拿税收来说，事实上，在房地产交易和持有过程中，有法可循的税种和税率并不止我们现在缴纳的这些，只是过去几年，为了扶持房地产业，政府采取了种种减少或免征的优惠措施，而现在，政府只不过是收回了部分优惠，因此，我认为，政府的调控力度还是很温和的。 由此可以看出政府调控房地产行业，其目的并不是打压本行业，而是为了挤干房地产业水分。 就大连市而言，每年四百万左右的销售面积，有多少用作投资目的，目前并没有准确的数据，但可以肯定的是必然小于北京上海等一线城市，大连地产泡沫的成分要远小于这些城市。 就国家的宏观调控而言 ，由于政策存在时滞，短期内影响到的是人们的预期，人们会预计可能房价会降，可能还有进一步的政策出台，在不确定的情况下，最好的对策是以静制动，采取观望姿态，所以各地的数据都反映出交易量的下降。 但是，更重要的是中期和长期的影响，可以看出，国家政策在调控供给的同时，更加强了对需求的调控。 长期内政策的影响主要是调节需求的总量和结构，尤其是结构。 总体上看，政策的目的是为了让市场在长期内比较稳定地向上发展。 所以房地产市场在经历了短期的迷茫、不确定、波动后，总的发展趋势仍是上升的。 但是，为达到长期的目标而实施的这些政策，将 对中期市场趋势，也就是 1— 2 年后的市场，有何影响，现在看来有较大的不确定性。 小结： 因前期大连的土地供应量相对不足，房地产项目不大，且往年遗留的空置面积，也被大量消化，因此，在“国八条”出台后，在国内普遍存在的市民持币观望现象，只是短期内出现，随着新的开发项目的出现，随即大连房价大幅上涨。 而近期，土地供应量较之以往较多，中长期市场尚有一定的不确定因素。 第五章 大连市近年近期商品房交易变化分析 据国家发展改革委、国家统计局调查显示， 20xx 年四季度 70 个大中城 市房屋销售价格同比上涨 %， 20xx 年 2 月份房屋销售价格同比上涨 %，而大连市在这两个时间段房价同比涨幅分别达 %和 %，分别居全国第二和第一。 一、大连市近年商品房销售总体情况变化 大连市 1998— 20xx年商品房销售面积趋势 单位：平方米 实际销售面积 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 1856010 2198173 2393481 3536704 3750441 4467484 4454105 4681000 办公楼 56845 41247 98153 29854 92660 130348 264825 商业经营用房 183353 145678 278095 315194 322331 345584 297867 其他 30058 24619 40374 42089 33131 37991 64938 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx平方米住宅 办公楼 商业经营用房 其他 大连市 1998— 20xx 年商品房销售额情况表 单位：万元 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 403665 483371 567082 947513 1000771 1205760 1324091 1675000 办公楼 16757 24858 54275 18877 44666 56759 83077 商业营业用房 61495 44874 99448 123807 138858 183582 145715 其他 5042 8081 11659 8872 9214 9019 22464 05000001000000150000020xx0001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元住宅 办公楼 商业营业用房 其他 大连市 1998— 20xx 年商品房平均销售价格情况 单位：元 /平方米 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房平均销售价格 2801 2922 3116 3714 商品房平均销售价格趋势05001000150020xx25003000350040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元/ 平米 二、大连市商品房住宅近年成交状况 成交宗数状况 20xx20xx 年大连市商品房住宅成交宗数对比 01000020xx0300004000050000成交宗数 30738 30002 30774 36437 40218 3212820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 成交面积状况 20xx20xx 年 大连市商品房住宅成交面积对比表 0100200300400500成交面积 （ 万平 ） 30320xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 成交金额状况 20xx20xx 年大连市商品房住宅成交金额对比表 050100150200成交金额（亿元） 13220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交单价状况 20xx20xx 年大连市商品房住宅成交单价对比表 0100020xx300040005000成交单价（元/平米） 3231 3199 3186 3355 3841 436120xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交单套建筑面积状况 20xx20xx 年大连市成交的商品房住宅单套平均建面对比表 04080120160单套面积（平米） 144 113 105 99 95 9020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 三、大连市商品房非住宅项目近年近期成交状况 在非住宅方面， 20xx 年一年的交易件数、面积、额度较同比分别增长了 %、％ 和－ ％，其单价由 04 年同期的 10226 元 /平方米下降到 6728 元 /平方米，降幅 ％。 为何会出现此种局面，业内人士认为这和我市 20xx 年商铺开发退热，以高价格商铺为代表的非住宅类物业退出市场有很大关系。 由于市场上活跃的主要是商住公寓和社区公建等非住宅物业，价格多在万元以下，这自然拉低了整体非住宅的整体均价。 未来随着以商 住公寓、社区公建和区域型商业中心开发渐成普遍，非住宅整体交易均价走低的局面还将继续。 20xx 年近期大连市商品房公建成交宗数变化对比 20xx 年近期大连市商品房公建成交面积变化对比 5416741043618213284313278020040060080010001200公建成交宗数 541 674 1043 618 213 284 313 2782 0 0 4 年1 0月2。