天柱第一城物业管理服务方案(编辑修改稿)

天柱第一城物业管理服务方案(编辑修改稿)内容摘要：

关系，在业主收楼入伙办理时可以及时开通或办理以上各类服务项目，让业主住得舒心。 搬运服务 业主均可自行请专业的搬家公司进行搬运。 如有需要，为解决业主搬运的问题，管理处将临时划出部分区域作为落货区，派专人看护；且组建以员工为主、社会搬运工为辅的搬运队，为业主提供搬家服务。 家具、电 器展示服务 由管理处联系品质好、信誉佳的家具、电器供应商，展示供应商的联络方式、服务内容以及货样的款式、规格、功能、价格等相关资料，使业主节约时间、集中订购，由供应商及时按需送货上门安装。 第二部分 旅游商贸区（商业街、酒店及广场）物业运营、管理方案（设管理点一） ——— 前 言 商场是指从事具体商业行为的物业。 按其经营方式主要为“单体经营，集中管理”的模式，对商业街商铺在“销售之后返租回来”进行统一管理和运营，是目前开发商普遍推行的一种方法，国内商铺购买者有很 多是依靠收取租金，归还银行按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 管理运营的好，对培育区域商业中心和商业品牌以及住宅区人气有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 商业管理（运营）和商业物业管理有着千丝万缕的联系，最好的方式是将两者有机结合在一起，我公司在住宅区内的配套商业运营上具有一定成功经验。 商铺 物业管理具有如下特点 ： 1. 商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于增加商铺的安全性和耐久性。 2. 顾客流量大，安全难控制 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。 同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。 安全管理应特别慎重 3. 服务要求高 商业物业管理费相对较高，所享受的服务也就较高，比如保安要求对商城内所有财物负责看管，失窃物业公司要赔偿等。 同时好的物业管理服务能为使用人和顾客营造一个 安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境，促进商场的人气，既而拉动物业保值、增值，这是商铺物业管理服务的根本原则 4. 管理点分散 商业物业出入口多、分散，需要的保洁、保安人员相对较多，导致管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 5. 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。 统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。 开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 6. 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。 车辆管理好坏直接影响着商场和周边别墅、酒店区物业管理水平的整体形象。 所以在此处公共区域必须设置交通和市容管制人员。 （一） 本项目商铺运营及物业管理设想 商铺是有计划的商业聚集 ,对商铺进行“统一管理、分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受 激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商铺的统一管理的理念在于“统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管” 为了达到“统一管理 ,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求对招商的品牌审核管理和有完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审 核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理， 比如：承租户的经营业态是受到整个 商铺 的统一商业规划的限制，例如： ① 本项目拟定位于旅游纪念品市场。 如果商场定位发生变化，须经商铺所有业主的认可（业主委员会（商会）成立之前，经开发商认可） ② 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； ③为整个商铺促销各单个经营户需承担的义务； ④承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； ⑤投保范围事宜； ⑥是否统一收银、事后结算等 另外营业时间的确定也要经统一表决或经开发商认可； “ 统一的营销管理”有助于维护 和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。 管理公司应该为商铺策划好 1年 12 个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。 如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员 会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。 常见的方式有： ① 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排； ②协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； ③ 服务项目：行政事务管理； ④ 监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 商铺的“统一管理”理念下的物业管理与服务内容包括： 、设施维保服务管理 管理 本项目 商铺 物业管理机构设置和人员配备 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 对 本项目商业部分拟在“ 天柱第一城物业管理中心”下设“商业物业管理点一” ， 对人员和部门作如下配置： 设主管一人，可由物业主任兼任。 该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。 接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持 1人便可。 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。 该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。 维保服务部的作业人员应 根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。 该部门主要职能使安全防范与消防管理。 具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。 该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。 具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 设 主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。 该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 本项目 商铺 物业管理分项细化方案 业户服务部的工作职能。 有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业 管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。 其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。 对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一。 报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。 业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修； 走访回访 接待员的走访内容包括三方面： 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访； 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 商场内部联系： 商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、 能耗费。 商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商场的外部联系： 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。 处理得好，往往事半功倍。 、商铺装修服务管理 装修管理 应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。 装修管理职能主要包括：审核装修申 请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。 承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。 商业铺面制定装修管理规定的要点 二 次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况： 凡涉及电力设备（由铺 外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。 业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。 业户递交的装修设计方案所附 的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。 等等 装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。 管理的内容主要包括 3方面： 对施工人员的管理，以及对工程是否按图 施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。 一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。 对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。 如装修时损及商铺的装饰、装 置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。 当然，也可由物业管理处修理。