多功能物业管理方案(编辑修改稿)

多功能物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。 日常工作 监控系统 24 小时开通运行，监控人员 24 小时监控值班，录像带资料保存 1个月，录像带循环使用。 监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告小区经理。 接到周界报警系统报警时，立即用对讲机向经理报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。 负责对讲机的保 管、充电、调换、借用和登记。 监控设备系统及录像带的管理 对监控系统每天进行检查，发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。 任何人（包括秩序管理人员）未经管理处经理同意，不准查看监控录像保存内容。 录像带保存处要有防潮措施，避免录像带发霉。 新的录像带启用时应在标价栏注明开始使用日期；每次录像后，注明录像 时间；录像带连续使用 24 个月应更换新带；发现录像模糊，不能有效分辨监控对象的，应及时更换新带。 监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备 清洁。 中央监控室的出入管理 与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。 因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处经理批准；外来人员进入，应经管理处经理签证认可，由秩序管理人员陪同进入。 凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续。 5 秩序管理各岗位之间的轮换 秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔 60 分钟循环换岗； 换岗程序 :巡视岗 —— →门岗 —— →监控 —— →巡视岗。 换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。 6 秩序管理岗位设置 秩序管理岗位每岗设置 2 人，由管理处经理确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。 秩序管理人员品行端正，作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平，能处理秩序管理的日常工作，能作每日执勤记录。 7 秩序管理服务检查制度 自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正，做好记录； 秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于 4 次，做好记录； 小区经理抽查：秩序管理巡 视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。 （二）、 保洁服务管理 1. 外环境的保洁 清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂； 路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次 ； 拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物； 行人路 /车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每 100 平方米内烟头、纸屑均不超过2 个，无一厘米以上石子； 清洁照明设施、标牌 无积尘、无污迹，透明度好； 各进出口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮，一次冲洗 ； 地下车库 无异味、 泥土、垃圾和堆放物； 外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮； 垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过 1/2 桶或发现有异味及时处理一次清洗 ； ： 视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适； 手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹； 嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新； 严格的检查规程是保证作业标准，作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育 来实现； （三）、 绿化服务管理 草坪 养护管理的质量要求 a. 草坪覆盖度不少于 95%； b. 每周巡查一次，并做好相关记录； c. 应控制病虫害，草坪色泽正常，生长良好，无杂草； 灌溉、排水 a. 灌溉必须湿透根系层，应浸湿的土层深度为 100mm，不发生地面长时间积水； b. 灌溉量根据土质、生长期、草种等因素确定； c. 灌溉时期和灌溉时间可按下列规定： 冷地型草，春秋两季度充分浇水，保持生长。 夏季适量浇水，宜早晨浇，安全越夏。 暖地型草，夏季应勤 浇水，宜早、晚浇，保持生长。 修剪 a. 草坪长到 6070mm 时，应进行修剪，修剪高度冷地型草坪宜为 50mm，暖地型宜为 40mm。 b. 草坪修剪的频率及次数根据情况而定。 清除杂草 a. 应及时清除杂草，除早、除小、除了； b. 清除杂草的方法有：人工除草、化学除草。 施肥 a. 冷地型草种追肥宜在春季和秋季，暖地型草种的施肥宜在晚春； b. 追肥应以复合肥料为主。 追肥的时间和数量可根据土壤肥力、草种和幼苗生长等情况而定。 早春、晚秋可施有机肥。 施肥方法可撒施和根外追肥。 病虫害防治 a. 病虫害的防治都应以防为主，防治结合； b. 对不同种病虫害的防治可根据具体情况选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂。 草坪更新 a. 更新复壮的方法有：补播草籽复壮法、条状更新法、定期封闭法和断根更新法。 其他养护 a. 草坪应有整齐的边缘线，装饰性草坪或花坛内，可运用切边机切边养护。 边缘斜坡宜为 300mm； 乔灌木 灌溉与排水 a. 对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉，应保持土壤中有效水分； b. 已栽植成活的树 木，在久旱或立地 l 各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。 l 各显示器接线清楚，无随意拉接线。 l 监视器安装牢固、可靠。 [电源设备 ] 条件较差，土壤干旱的环境中也应及时进行灌溉，对水分和空气温度要求较高的树种，须在清晨或傍晚进行灌溉，有时还应适当进行叶面喷雾； c. 灌溉前应先松土。 夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行。 灌溉要一次性浇透，尤其是春、夏季节； d. 树木周围暴雨后积水应排除，新栽树木周围积水尤应尽快排除。 中耕除草 a. 乔木、灌木下的大型野草必须铲除，特 别是对其危害严重的各类藤蔓植物，例如兔丝子等； b. 树木根部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须每月松土一次； c. 中耕除草应选在晴朗天气，土壤不过分潮湿的时候进行； d. 中耕深度以不影响根系生长为限。 施肥 a. 树木休眠期和栽植前，需施基肥。 树木生长期施追肥，可以按照植株的生长势进行； “注”：花灌木应在开花前、开花后进行。 果木应按有关果木种类不同的养护要求进行。 b. 施肥量应根据树种、树龄、生长期和肥源以及土壤理化性状等条件而定。 一般乔木胸径在 15cm以下的，每 3cm胸径应施堆肥 ，胸径在 15cm以上的，每 3cm 胸径施堆肥。 树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，适当增加施肥量； c. 乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽度均为 2530cm； d. 施用的肥料种类应视树种、生长期及观赏等不同要求而定。 早期欲扩大冠幅，宜施氮肥，观花观果树种应增施磷、钾肥。 注意应用微量元素和根外施肥技术，并逐步推广应用复合肥料； e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得触及树叶。 修剪、整形 a. 树木应通过修剪调整树形， 均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，调整植物群落之间的关系，促使树木生长茁壮。 各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。 乔木类： 主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。 行道树主干要求 高；遇有架空线者应按杯状形修剪（悬铃木按“三主六枝十二叉”杯状形修剪）；树冠圆整，分枝均衡；树冠幅度，不宜覆盖全部路面，道路中间高空宜留有散发废气的空隙。 灌木类 灌木修剪应使枝叶繁茂，分布匀称；花灌木修剪，要有利于促进短枝和花芽的形成，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去 老留新”的原则进行。 绿篱类 绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶丰满；也可作整形修剪，特殊造型绿篱应逐步修剪成型。 花球确保春秋两季各修剪一次。 地被、攀缘类 地被，攀缘植物修剪应促进枝分，加速覆盖和攀缠的功能；对多年生的攀缘植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏删老弱的藤蔓。 b. 修剪时切口都必须靠节，剪口应在剪口芽的反侧成 45 度倾斜；剪口要平整，应涂抹园林用防腐剂，对于过于粗壮的大枝应采取分段截枝法，防扯裂，操作时必须保证安全； c. 休眠期修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。 有伤流的 树种应在夏、秋两季修剪。 补植树木 树木缺株应尽早补植； 补植季节 a. 落叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤冰冻以前补植。 b. 针叶树、常绿阔叶树：应在春季土壤解冻以后，发芽以前补植；或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。 补植的树木，应选用原来树种，规格也应近似；若改变树种或规格则须与原来的景观相协调。 补植行道树树种必须与同路段树种一致。 枯死植株的挖除 结合补植工作对枯死植株进行调整； 枯死的大树挖除前，必须 报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。 花坛花境 花坛的养护、管理 a. 根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水时应防止将泥土冲到茎、叶上； b. 做好排水措施，严禁雨季积水； c. 花卉生长旺盛期，应适当追肥，施肥量根据花卉种类而定。 施肥后要立即喷洒清水，严禁肥料沾污茎、叶面； d. 及时做好病虫害防治工作； e. 花坛保护设施应经常保持清洁完好； f. 花坛换花期间，每年必须有 1 次以上土壤改良和土壤消毒。 每次换花期间地裸露不得超过 5 天； g. 花卉应生长健壮、花型正、 花色艳、花期长，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理； h. 花坛内应及时做好清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；及时补种、换苗。 花坛内缺株倒苗不得超过 35 处，无枯枝残花（残花量不得大于 15%）。 花境的养护、管理 a. 应按计划及时做好花卉的补种、填充； b. 应根据所用花卉的习性及时更新翻种； c. 花境全年可以某一季为主花期，观赏期不得少于 100 天； d. 修剪、整枝及时。 花后及植株休眠期残花枯枝不得大于 15%； e. 每年休眠期必须适当耕翻表土层，施加有机肥； f. 及时做好病虫害防治工 作； 落实日常养护，做到无杂草垃圾。 （四） 设备维修服务 实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。 根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则实施安全管理。 制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。 制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。 按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。 根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。 设备管理内容 物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需 要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。 物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常和维修管理提出了更高的要求。 1 供配电设备 每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》； 配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周 期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 供配电设备发生异常和故障及时报告管理处经理，记录《设备故障记录表》，并在经理协同下排除异常和故障。 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 管理处每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。 2 供气设备 与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养 ，随时进行报修。 3 电梯设备 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； 设备发生异常和故障及时报告经理，记录于《设备故障记录表》上 ,并及时处理。 定期巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。 发现异常及时通知电梯维保人员并报告经理，督促维修保养； 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划。