土地报价研究案例160-苏园01地块土地报价研究报告(编辑修改稿)

土地报价研究案例160-苏园01地块土地报价研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

内部收益率小于 0 的概率（ %） 基准收益率（ %） 土地价格临界点（万元） 17147 内部收益率期望值（ %） 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 内部收益率小于 0 的概率（ %） 基准收益率（ %） 土地价格临界点（万元） 17837 内部收益率期望值（ %） 内部收益 率大于基准收益率的概率（ %） 内部收益率小于 0 的概率（ %） 基准收益率（ %） 土地价格临界点（万元） 18586 内部收益率期望值（ %） 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 内部收益率小于 0 的概率（ %） 基准收益率（ %） 土地价格临界点（万元） 19415 内部收益率期望值（ %） 内部收益率大于基准收益率的概率（ %） 内部收益率小于 0 的概率（ %） １３ 第二章 市场调研与产品定 位 第一节 筛选产品类型 苏园（ 20xx） 01地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定的规划条件全文摘录如下： 该地块为居住用地，地块面积 公顷，容积率小于 ，临湖至少一半的用地须用于低层别墅用地。 1． 建筑退线 1）建筑退后小区地界 建筑须退所有地界 5 米，其中沿界至少 3 米为绿化带，至少 2 米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。 高层住宅退各边界线不小于 8 米。 如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。 2）低层住宅 最小建筑退后户基地线 主建筑正面： 5 米； 侧面： 2 米； 后面： 3 米。 停车房正面： 0 米； 侧面： 2 米； 后面： 0 米。 2． 日照间距 日照间距系数低层住宅取 ，多层住宅取 ，计算方法应满足《苏州工业园区规划管理技术规定》的要求。 中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。 3． 小区建筑密度和每户基地参数 1）小区建筑密度不超过３０％，独立式住宅每户建筑密度最大不超过 40%。 2）低层住宅每户基地参数 独立式住宅不得小于 400 平方米。 半独立式住宅不得小于 300 平方米。 排屋式住宅不得小于 150 平方米（中间户）和 200 平方米（转角户）。 3）每户基地面宽： 独立式住宅不得小于 10 米。 半独立式住宅不得小于 8 米。 排屋式住宅不得小于 6 米（中间户）和 8 米（转角户）。 ４． 场地地坪标高和住宅建筑高度 1）沿主干道场地地坪标高设计不低于 米，场地其它地坪标高不低于 米（黄海高程）。 2）低层建筑不超过 3 层，建筑檐口高度不超过 12 米。 3)多层、中 高层层数不超过 14 层。 ５． 绿地 绿地率不少于 40％。 ６． 道路与停车位 1）通车道路：路面不小于６米，路面两侧至每户基地 /地界不得少于３米作为绿化种植带。 2）非通车道路：两侧设不小于２米的绿化种植带。 3）停车位：每户１个小汽车位。 １４ ７． 出入口 小区出入口设于地块南部，出入口宽度 48 米（单向 /双向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于５０米。 ８． 围墙 围墙高度一般不得超过 米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座 高度低于 米。 围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线 米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线一致。 ９ ．其它 1）规划设计、人防、消防、环保、抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。 2）服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的 1%（具体功能设置详见《苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见》）。 3）除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的３０％，且不能用作停车等其它用途。 4）阁楼原则上不应设平台。 太阳能热 水器、空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。 5）在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。 6）正式报批设计方案时还应提供“新建项目规划批准呈递申请的清单”上要求提供的其它文件。 由此可见，可以产出的产品有限，用规划条件筛选，最多只能做三种产品：沿湖一半土地面积必须做别墅，不超过 3 层；多层；中高层（层数不超过 14 层）。 第二节 市场研究 主要就苏州工业园区住宅需求与供给进行分析。 市场需求预 测 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占 %，城区人占 %，外地人占 %。 区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997 年为 92 人， 1998 年 659 人， 1999 年 987 人， 20xx 年 1713 人， 20xx年 18 月 1780 人，累计 5231 人。 园区现有公积金会员 30900 人，还有很大的潜力。 根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。 首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕 秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 60 万人口，按三口之家计算为 20 万户，每户平均面积 140 平方米，则需要 2800 万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表 5。 在 20xx 年累计可达到 2769 万平方米。 苏州工业园区自 1994 年开始开发，到 20xx 年用 22 １５ 年时间达到 60 万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。 需求量统计和预测 表 5 单位：万平方米 年份 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 增幅 80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14% 数量 81 96 111 128 累计 235 331 442 570 价格 1556 1694 1899 2045 2555 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 增幅 12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8% 数量 143 157 173 190 209 226 244 264 285 308 累计 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769 目前供需状况 今年开工面积 50 万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到 80 万平方 米左右。 开发量 1997 年至 20xx 年平均增幅 %，销售量等于开发量。 每年预测的需求量由新的供应量来弥补。 产品价格 价格涨幅 1997 年至 20xx 年，平均涨幅 %， 1997 年至 20xx 年，平均涨幅 % ，已超过古城区。 由于环金鸡湖优美的环境，多层及中高层商品住宅预计房价将逐步逼近每平方米 6000 元，近几年售价仍将会以 10%左右幅度上涨。 独立别墅：邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工， 45 幢二层别墅只剩67 套，每平方米 75008000 元。 澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地， 成本一般不会低于 8000 元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园（ 20xx） 01地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在 10000 元左右，我们认为价位在 8000～ 10000 元之间很有可能。 因此，本项目评价基本分析，别墅售价取 8800 元。 关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过 1500 元之后，多层住宅的成本将超过小高层。 本地块土地起拍价已超过 20xx 元，因此，多层住宅成本高于小高层。 小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售 价应该相近。 故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。 本地块由于湖边风景优美，拥有一套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家一致认为应该比其它地段同类产品售价高 10～ 20%。 基本分析每平方米售价定为 4000 元。 １６ 若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表： 售价分析表 表 6 产品 项目 加权 平均 售价及概率 独立 别墅 售价 9109 8000 8400 8800 9000 9200 9600 10000 概率 多层 住宅 售价 3943 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 高层 住宅 售价 4070 3500 3600 3800 4000 4200 4400 4600 概率 商业配套按每平方米 3000 元计算，汽车车位每个约 万元。 关于产品结构分析 本地 块为工业园区环境最好的地块之一，地价较高，宜建中高档住宅，规划要求一半为别墅用地，以园区投资商及高级白领阶层为对象，消费人群较少，但产品数量也不多，供需基本平衡，与其紧邻的别墅销售速度明显比多层及高层慢，因此，从市场需求角度，后一半不宜再建别墅。 中高层住宅已得到苏州市民的认同，由于土地成本升高，中高层住宅的成本及价格与多层趋于统一，适合主要用户群。 第三节 产品方案初步优化 该地块土地面积 52415 平方米，预计每平方米土地价格不会低于 2500元，至少一半即 26208 平方米为别墅用地，最高容积率 ，见表 7。 拟建产品参考容积率、售价、造价等参数见表 8。 计算每种产品的土地增值， 土地增值（扣土地费）计算： 土地增值 =［售价（ 1营业税率及附加）－建安造价－每 M2 其它费用－售价其它费用占收入比例／１００－建安造价其它费用占建安费比例／１００］参考容积率－每平方米土地费用 土地增值（不扣土地费）计算： 土地增值 =［售价（ 1营业税率及附加）－建安造价－每 M2 其它费用－售价其它费用占收入比例／１００－建安造价其它费用占建安费比例／１００］参考容积率 计算结果详见表 9。 １７ 地块 信息 表 7 项目 参数代号 单位 数量 土地面积 D M2 52415 土地价格 DJ 元 /M2 2500 最高容积率 RZ M2/ M2 拟建产品 表 8 产品名称 （选） 最大需 求量 （Ｍ ２ ） 参考容积率 （选） 售价 建安造价 每 M2 其它费用 其它费用占 收入比例 其它费用占 建安费比例 参数代号 RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 独立别墅 8800 1200 250 多层 4000 850 200 高层 4000 1200 180 每平方米土地增值 表 9 产品名称 每平方米土地增值 (扣土地费 )（元） 每平方米土地增值（不扣土地费）（元） 变量 Z1I Z2i 独立别墅 多层 高层 根据地块规划控制的最大容积率，找出最佳的产品组合。 设各种产品用地比例可表达为 Xi 每种产品的容积率 RI ，最高容积率 RZ ，土地面积 D，每种产品的土地增值 ZI ， 变量限制条件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 数量限制条件：∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目标函数（土地增值）： Ymax=（∑ Z2i*Xi － DJ） D /10000 （ 4） 表 9 比较 结果，建别墅增值最小，建多层其次，建高层增值最大。 由于从需求角度分析不宜增加别墅，所以，本项目的优化主要是确定多层与高层的比例。 本项目别墅用地已经确定，设多层用地比例 X1，高层用地比例 X2， 按规划条件规定总建筑面积不能超过 52415=62899 平方米 ,别墅用地 26208 平方米建筑面积 12580 平方米，剩下可建面积 50319 平方米。