商业地产阶段性报告(doc22页)(编辑修改稿)

商业地产阶段性报告(doc22页)(编辑修改稿)内容摘要：

经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态，到现阶段已基本形成竞争性商业格局 ，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得 较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。 商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展，新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展。 再有，大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善，而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟，使北京在商业经营管理方式上发生积极变化，与发达国家的差距逐渐缩小。 目前，北京市场上在建、待建的定位于 shopping mall 的项目有 10 家之多，总规模在 200 万平方米以上，具体位置如表所示： 物业名称 位置 规模 竣工时间 建筑规划形式 建外 SOHO CBD 区域 80000 20xx 商业街群 华贸中心 CBD 区域 180000 20xx 独体商业楼、独立商业街 北京万达广场 CBD 区域 80000 20xx 独体商业楼、独立商业街 中关村广场 中关村 20xx00 20xx 主要为地下空间 世纪金源 MALL 石景山 680000 20xx 独体商业楼 大钟寺商业广场 大钟寺 20xx00 20xx 独体商业楼 北京 MALL 亦庄 400000 待定 待定 东华国际广场 东直门 待定 20xx 独体商业楼 菜市口国际商城 菜市口 210000 待定 待定 规划 MALL 东北部区域 待定 待定 待定 从上述图表可以看出，未来几年内北京市大规模、多功能的商业设施市场表现相当活跃，总体放量十分巨大， 20xx 年至 20xx 年将是北京市商业物业市场供应最为突出的阶段。 较大的供应将填补局部区域的市场空白，促进区域商业市场的成熟和完善，促进了多元化商业中心的形成，但是与此同时，较大的供应将产生消费资源的分流和区域化等 现象，消费者选择余地的加大将直接导致北京市商业市场竞争趋于激烈化。 总体而言，上述大型 shopping mall 的供应，在地理位置分布、规划特点等方面表现出一定的规律性，主要特征如下： 北京市早期规划的大型“ shopping mall”项目，如世纪金源 MALL、亦庄北京 MALL、东北部地区的规划 MALL 等，均分布在四环外部 ,地理位置相对城市中心较远。 此类项目在规划过程中吸收了国外大型 shopping mall 的建设特点，远离城市中心，选择在城乡结合处、城市边缘地带进行大规模的商业经营活动；同时，由于土地成本、建设思路等原因，此类“ shopping mall”单体规模均十分巨大； 上述大型“ shopping mall”项目的建设，除世纪金源外，目前均处于停滞阶段，开发前景不确定。 导致此种局面，主要是资金不到位、前期招商效果不佳、市场前景较差等原因，由此可以看出，目前阶段北京外部区域大型“ shopping mall”的建设操作难度相对较大； 从上述图表可以看出，除外部区域大型项目外，目前在四环内部、三环沿线节点、甚至二环在建或拟建的大型商业项目开始拔地而起。 此部分物业如大钟寺商 业广场、东华国际广场、 CBD 商业组团等，体量基本控制在 2030 万平方米左右，地理位置的内沿、规模的统一性成为此部分商业物业开发的特征； 上述内部大型商业物业，基本选择在交通节点或区域商业中心建设，由于距离较近、商业基础良好、总体规模可控性较强等因素，在建或部分竣工项目的招商甚至经营状况良好，随着总体工程的完成，势必将成为局部区域的商业中心； 综上所述，北京市大型“ shopping mall”建设的地理位置分布，体现了一定的规律性，即由初步规划的城市周边逐渐向城市中心，特别是二环、三环沿线靠 拢，由此趋势可以看出，目前市场状况，靠近城市中心的大型商业中心应更具有活力。 按照北京市大型商业物业发展规划部署，拟定将在东、南、西、北外部区域建设至少四个“ shopping mall”，但是随着市场的发展与变化，大型商业物业却出现了向内部区域扩展的状况，咎其原因，北京市发展此类物业主要将面临如下几个问题： 第一，商品种类供应不够，“ shopping mall”业态组合将出现矛盾。 目前北京的 商品数量大约 20 万种左右，而世界商品种类大约为 150 万种，以现阶段北京商品种类的搭配不足以支撑规模庞大的超大型商业物业“商品种类十分齐全，商业功能十分完善”的经营运作体系，由于规模过大，将直接导致物业内部业态组合重复、矛盾等现象，从而影响整体物业的商业效果，甚至将出现空置，未来商业经营将面临较大的压力； 第二，北京内部区域商业正处于升级阶段，相当长时间内将仍然具有较强商业吸引力。 随着北京商业市场的逐渐成熟和完善，现状存在的各大商圈正向更高层次继续升级，其商业影响力、吸引力正在加强，现状主要商圈的商业地位将 不会被其它物业所取代，商业繁华板块、商业价值较高的物业将仍然存在于城市中心地带的区域核心位置。 由于之前的大型商业物业多集中在二环内及其沿线并逐渐饱和，未来二、三环之间或三环沿线的物业，将可能形成对于传统商业中心的冲击，产生较大的商业影响； 第三，消费者对于外部“ shopping mall”的消费意识表现一般。 由于消费惯性的影响，北京市消费者对于城市边缘区域的大型购物场所反映一般，长期养成的消费习惯将不会在短期内发生改变，外部区域大型商业物业缺乏足够支持其良好经营的消费支撑。 第四，私家车占有量仍显不足， 消费模式有待改进。 虽然目前北京市私家车占有量明显上升，但总体而言，对于支撑以驱车购物为主的大型城市边缘“ shopping mall”的消费模式而言，仍显不足。 一方面，北京市消费观念有待提高，另一方面，消费者驱车购物、一次性购买大量商品的消费模式尚不具备经济基础，距离、时间、代步工具均是此类物业长远发展的障碍。 综上所述，通过对北京市现状大型商业物业供应、分布及此类物业的发展预测分析可以看出，实际上，目前阶段此类物业发展前景并不十分乐观，市场期望值并不高，未来商业经营面临的市场风险较大。 20xx 年商业物业市场供应薄弱上升空间巨大 据统计，目前，北京商业物业还不具备成熟市场的特征和发展规模，在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。 个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。 同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房地产产品，北京商业物业总体需求量也将不断攀升。 境外商业企业引 领北京商业物业 20xx 年外资大型零售商的进驻和扩张将会更加激烈 ,更多的境外产品会进入北京的零售市场 ,整个北京商业零售市场的商品种类会有飞跃性的发展。 它们在争夺北京零售市场的同时 ,也促进了北京市商业物业市场的大力发展。 这些主力业态的扩张与北京商业物业的发展密不可分 ,在商业物业市场较为发达的南方城市 ,这些主力业态的连锁机构很多都与当地房地产开发商有战略性合作，在北京也会很快开始。 社区商业物业将成为开发热点 居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。 伴随着商业 环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在底商式社区商业衍生出另一种形式 ——— 特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间，同时也弥补了 20xx 年北京大面积拆除临建街铺，在生活上与居民消费脱节的需要。 20xx 年房地产市场上将会有更多的社区商业物业产品出现。 3. 不同商业的经营方式简述 一个商业地段的价值，并不因为他拥有多少个大型卖场和。