合肥市香江生态丽景营销推广策划报告(编辑修改稿)

合肥市香江生态丽景营销推广策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

........................................................................................................................................................ 109 媒体投放排期及时间安排： .............................................................................................................................................. 110 香江•生态丽景项目前期报纸投放时间计划预算表 ...................................................................................................................111 三、推售节奏及策略 ..................................................................................................................................................................... 113 四、现场包装 ............................................................................................................................................................................... 120 五、公关、促销活动 ..................................................................................................................................................................... 121 第七部分 营销组织管理 ............................................................................................................................................................ 125 一、营销管理体系 .......................................................................................................................................................................... 51 营销系统的 建立 ............................................................................................................................................................... 126 销售部组织框架结构及各部门职责如下： ......................................................................................................................... 126 前期准备工作 ................................................................................................................................................................. 130 二、销售进度控制策略 ................................................................................................................................................................. 134 三、数据化营销创新管理模式 ....................................................................................................................................................... 135 四、 物业管理 ............................................................................................................................................................................. 137 五、销售人员培训（略） .............................................................................................................................................................. 141 第八部分 公关活动策划建议 ...................................................................................................................................................... 144 一、本案公关活动的原则 ................................................................................................................................................................ 59 二、公关活动的目的 ..................................................................................................................................................................... 145 三、系列活动主题建议 ................................................................................................................................................................. 145 第一部分 市场实态分析 一、上半年合肥市房地产市场发展成就 房产投资统计 合肥市统计局近日发布的统计数据显示，今年上半年，合肥市房地产开发投资累计完成 亿元，同比增长 %，其中 6月份完成 亿元，比上月增加近 1 亿元。 虽然今年国家为控制房价较快增长而对房地产业 采取了一系列的宏观调控措施，但受投资惯性的影响，今年以来省城房地产开发投资增速一直保持高位平稳运行。 房地产投资成为拉动该市投资增长的主要动力，但房地产开发投资在城镇以上投资中的比重逐月降低。 至 6 月份，房地产开发投资占城镇以上固定资产投资的比重已降为 %，比上月减少 个百分点。 上半年，省城的商品房销售依然红火。 受此鼓舞，省城新开工面积和完成土地开发面积也大幅增加。 上半年，合肥市的房地产开发企业购置土地面积 万平方米，同比增长 %；完成土地开发面积 万平方米，同比增长 %；商品房施工面积 万平方米，同比增长 %，其中新开工面积 万平方米，同比增长 %；商品房竣工面积 万平方米，同比增长 %；商品房销售面积 万平方米，同比增长 %；商品房空置面积 万平方米，同比下降 %，其中住宅为 万平方米，同比下降 31％。 20xx 年上半年房地产市场情况表 指 开发 土地 商品房 新开工 商品房 商品 商品 住宅 标 数值 购置 土地面积 开发面积 施工面积 面积 竣工面积 房 销售面积 房 空置面积 空置面积 20xx 年上半年 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 90 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 20xx 年上半年 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 同比增长 % % % % % % —% —31％ 不过，统计资料也显示，从二季度开始，受国家稳定住房价格政策的影响，省城房地产市场销售开始受到抑制，房 地产的交易量比以前大幅减少，房价涨势趋于平稳。 据研究人士预测，合肥的房地产市场到今年年底就会缓过劲来，届时将会进入一个更加健康快速的发展时期。 房价走势 今年一季度，合肥市商品房均价达 元 /平方米 ，直逼 3000 元大关，较去年末每平方米上涨约 201 元。 去年 12 月份，合肥市商品房均价为 元 /平方米。 根据主管部门对合肥市城区新房发证情况统计，今年 1 月份商品房均价涨至 2884 元 /平方米， 2 月份约 2940 元 /平方米，至 3 月份合肥市商品房均价达到 元 /平方米。 今年 3 月份，省城 预售合同备案建筑面积 万平方米，成交总金额 亿元，其中住宅 万平方米，成交额 亿元；非住宅 万平方米，成交额 亿元，平均单价 元 /平方米。 可以看出，房地产投资仍在保持增长，相对于去年全年 27％的惊人涨幅，今年前三月省城房价上涨趋势明显放缓。 宏观调控作用的发挥越来越明显。 二季度，受房产新政不断出台的影响，合肥整体房价虽仍保持惯性上涨，但涨幅明显趋缓。 此前的一季度，合肥房屋销售价格同比涨幅为 %，环比（与 20xx 年四季度相比），上涨 %；二手房 的售价同比涨幅达 %，环比涨幅为 %。 而在二季度，合肥房屋销售价格同比涨幅仅为 7%，涨幅比一季度下降了 5 个百分点。 而在二手房售价方面，涨幅趋缓的迹象更为明显。 二季度，合肥二手房房价同比涨幅为 %，与一季度相比，二手房房价涨幅甚至出现了近年来少有的负数，为 %。 这意味着与一季度相比，合肥的二手房房价已出现掉头向下走势。 二季度合肥市整体房屋平均销售价格为 3551 元，其中，新建商品住房的平均价格为 2820 元。 新建商品房与整体房屋销售均价之间每平方米的“落差”达 731 元。 二手房均价达 3617 元 ，同比增长 %，合肥二手房不仅高于全国平均水平（全国均价为 3425 元），同时还高出新建商品房均价近800 元。 房产景气指数受新政影响较大 省企调队最近公布的《二季度安徽省企业景气调查报告》显示，房地产企业家信心指数下降幅度较大，安徽部分房地产企业遇到了前所未有的困难。 业内人士分析认为，从去年开始的宏观调控到今年的房产新政，一系列政策叠加在房地产业上，致使该行业信心指数出现大幅下滑，标志着我省房地产生产经营正逐步降温。 数据显示，二季度我省企业生产经营整体保持良好的发展状态，企业景气指数为 ，比一季度上升 点，而房地产的景气指数为 ，比一季度和去年同期下降 点和 点。 省城众多地产商也承认，短期内企业确实受到了影响。 省企调队的专家分析说，由于国家宏观调控政策对中小城市房地产市场的滞后反应，使二季度房地产整体景气度有所回落。 与一季度比，受商品房销售价格景气指数下降的影响，土地开发、商品房销售、盈利变化、流动资金等景气指数也出现了下降。 国家进行宏观调控，实施房产新政，是为了保证国民经济的健康发展，因此从长远来看，企业运行大环境的改善必将促使企业家信心的上升。 经济学者也认为 ，国民经济的增长大趋势，国民收入的稳定提升，城市发展特别是安徽这样的发展中省份的未来空间，对房地产业来说都是利好。 而面对目前的行业处境，一些实力不够的企业必将被淘汰出局，对房地产行业的未来来说，同样是有益的。 近期出台的房地产调控政策及其影响 继央行连续加息、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，政府再出。