厦门某房地产市场分析报告(编辑修改稿)

厦门某房地产市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

比如汇丰家园虽然也处于金榜公园边上，不过由于小区规模大，配套齐，所以售价比同处金榜公园附近的美新广场高出近 1000 元一平米。 厦门高层的单体数量较多，基本不部臵社区环境，即使有也很简单。 较突出的是汇丰家园，内部设立了运动场、游泳池等。 而这种社区环境和配套很大程度上吸引了众多的消费者，增加了楼盘的卖点。 说明高层住宅同样需要高档次的配套来满足消费者娱乐休闲 的需求。 叁、 产品篇 一．项目概况 本项目位于湖滨南路与后江埭路交汇处，处于厦门繁华商业区中心区域内。 项目周边有多条公交线路经过，此外距火车站不足 4 公里，交通便利。 项目的周边形成了多个居住小区，如聚祥广场、繁荣广场、新嘉园等都是非常成熟的居住社区，房地产已有多年的发展，人气相当足。 二．项目经济技术指标 1. 项目用地面积： 4619 平方米 2. 建筑占地面积： 4126 平方米 3. 总建筑面积： 64549 平方米 4. 店铺面积： 9119 平方米 5. 住宅面积： 43052 平方米 6. 地下室： 12378 平方米 7. 汽车停车位： 219 辆 三．项 目周边配套情况 1． 学校：大同小学，厦门外语学院，厦门教育学院 2． 商业设施：诚达购物广场，禾祥西路商业街 3． 邮局、银行：市邮政营业厅，中国银行，建设银行，商业银行 4． 医院：中山医院 5． 公交线路：周边公交线路众多，处于商业中心，交通发达。 公交线路包括湖滨南路上： 23 路 莲花五村―中山路 99 路 金山小区―轮渡 35 路 西堤码头―厦大白城 禾祥西路上 : 56 路 轮渡―新店镇 25 路 江头小区―中山路 96 路 江头建材市场―海滨大厦 1 路 厦大―文灶 28 路 岭兜小区―鹭江道 四．项目 SWOT 分析 优势（ S）： 1. 地处 CBD 商业圈，人气足，交通发达。 2. 周边商业及居住气氛浓厚，有利于提高本项目产品的价值。 3. 生活机能配套齐备，形成良好的居住氛围，属厦门最繁华的地段。 4. 全钢结构，在厦门这种结构的产品是唯一的，目前只有东方时代广场裙楼部分选用了和本项目相同的结构。 5. 小户型，总价低，客户臵业门槛不高。 劣势（ W）： 1. 烂尾楼的形象，购房者容易产生抗性。 因为厦门购房者更注重使用年限。 2. 湖滨南路是一条交通要道，而禾祥西路又是商业街，项目南北都比较嘈杂。 3. 为高层建筑，缺乏一般小区住宅之环境配套。 机会（ O）： 1. 附近缺少新开工的楼盘，相近的楼盘都已进入销售尾期。 2. 泉州单身公寓投资持续升温，而厦门外地客户中泉州客户占了70%。 3. 属于厦门最优地段，交通发达、升值潜力巨大。 威胁（ T）： 1. 厦门采取新的购房入户制度，由原先购 45 平米即可入厦门户口提高到 150 平米才可办理户口，如果本项目不能享受原有入户政策将流失掉一部分客户。 2. 房价升温，二手房对市场的冲击加大。 3. 房产政策的变化，使投资客数量减少。 4. 厦门政府现在大力支持岛外开发 ,会分散客户投资岛内的注意力。 五．产品定位 根据资料显示厦门购房者中 有 %选 择预支未来，按揭购买满意的房子，究其原因主要是因为目前的购房主力军的都是参加工作没几年的年 轻人 ,这些人的资金积累一般不会很足 ,一次性付款有很大的难度或者说是不可能 ,但这些年轻人的购买欲望特别强烈 ,还有就是这些人手头上都握有按揭购房所需的首付款 ,而且他们的收入普遍比较高 ,按揭后还款压力不会很大 ,因此作为购房付款的一种主要方式 按揭就得到了这些人的青睐。 另有 %的人选择小户型作为过渡房，因为小户型房子虽然并不能满足购房者的实际居住需求 ,但也能满足购房者拥有产权的重要传统观念 ,而且一但经济条件许可 ,就可以随时把它出手 ,再购买自己满意的房子 ,所以持有这种臵业观点的人也不在少数 !而从目前购房者的购房目的分析，投资购房的比例正有节节上升的趋势，而在投资的选择上来看，地段好总价低的小户型正越来越受到购房者的青睐，极有超越商铺投资的苗头。 结合本案地段极佳的先天优势，若定位成 SOHO 型的酒店式公寓，既能满足家庭办公的需要，又兼顾到了投资小户型的市场需求，如此一来 对本案的顺利推广会打下一个坚实的基础。 六．产品定价 鉴于本项目烂尾楼的客观存在，而独栋大楼在配套方面又无法做出规模，因此建议在大楼内部的配套方面做到精益求精，同时通过精装修的品质来淡化烂尾楼的影响，而在售价方面则应体现出高资态。 考虑到厦门买卖房产中习惯于打折的消费习性，我们可采用抬高表价而在实际销售中却给于客户一定折扣的方法，相信会给产品的去化带来不小的好处。 从本案实际情况考虑 ,由于大厦楼高 30 层 ,1 到 4 层是商场部分 ,所以起价楼层设定在五楼。 目前处于莲坂商圈的裕发广场的均价定在 6250 一线，装修标 准在 800 左右，而即将公开的九龙城虽然定在 6800 一线，但由于它是挑高四米五的产品，所以把这个因素考虑在内其毛坯均价也在 5500 左右，这两个项目都处于繁华商圈之内，在地段上与本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，楼宇自动化等参照五星级酒店标准制定，那么在售价方面则能取得更强的支撑。 另外离本案最近的楼盘丽水华庭的价格在 5300 到 5500 之间 ,由于本案的产品是小户型 ,考虑到总价的因素每平方可比其高 200 元 ,再加上五星级精装修的品质 ,每平方又可加上约 1500—— 1800 元 ,同时考虑到项目位臵 处于黄金商业地段，项目本。