南湖板块补充调查报告及都市桃源开发策略建议(编辑修改稿)

南湖板块补充调查报告及都市桃源开发策略建议(编辑修改稿)内容摘要：

，虹顶花园的厅宽已经突破 ； 1 整个南湖花园在销项目的尾盘主色调依然偏黄偏亮，但后来者虹顶花园是第一个采用外墙砖的非别墅项目，而且色调偏暗； 1 尽管整个南湖板块的整体环境优势并不明显，但中央花园在该板块内的环境优势依然很明显，其他项目在环境上大多缺乏很强的个性特征和视觉感染力； 1 碧云天和虹顶花园都在不同程度上采取了卖环境策略，但碧云天的环境目前已成形，数成熟社区，而虹顶花园的有很多概念成分， 130 棵种在 100亩地上，森林的感觉有点过渡夸大。 1 在项目配套上，大型项目优势很明显，而虹顶花园的会所，从营造标志性建筑和提升项目档次上来说，还是有一 定效果。 四、 板块在销项目营销推广特点描述 目名称 营销特点 中央花园之碧云天 虹顶花园 新世纪宝安花园 新大地 成功花园 加州花园 华锦花园 2 期 目前销售性质 6 层现房基本售罄；小高层和 7 层现房在售 现房销售 期房销售 在销小高层框架已到10 层左右 多层期房销售 多层准现房销售 多层和小高层均现房销售 少量现房尾盘销售 价格区间 小高层 1880－ 2550； 7 层 2100－ 2650 1700－ 1800 1590 －1800 小高层 1830－ 2050 多层 1780 1180－ 1450 1800－ 2460 1420－ 1690 均价 小高层 2100 多层 2300 1750 1780 小高层 1900 多层 1750 1350 左右 2200 折扣 一次付款 96 96 折 按揭支持 7 成 20 年 7 成 30 年 7 成 30 年 销售率 其去年推出的 4 栋多层已卖完， 4 栋小高层销售率在 40％左右； 6 栋 7 层建得最早，销售较差 销售员号称 85％，估计销售率 65％左右 前两期已售罄，小高层 销 控 表 显 示 约40％，销售不佳，第四期多层 10％左右 销售比较差，中心花园处的 3－6 楼也没有售出 销售部搬迁，未知 95％ 卖场特点 设在红色会所内；当天有一定客流量 卖场设置在玻璃会所内，临街会所造型有一定的标志性；当天客流量尚可 设置在其经典花园内，当天客流量不多 卖场设置临街商铺内，当天销售员只有 2名，卖场客流少 入口简易售楼部，工地广告牌东倒西歪，破烂不堪 ,有客户电话咨询 设在临街物业内， 主打广告语 小高层，南湖生活的新高度 南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活 尊荣世家 大地永恒，温馨无限；房好，价廉 坐享生活意趣，领略华锦风情，新一代经济适用房 ——可持续发展 热销户型 非本次调查重点， 未深入调查 消费主体 促销活动 从上表的比较可分析出如下共性： 目前南湖板块在销项目（分期）大部分属于现房或准现房销售，如果销售顺畅，估计 20xx 年年中都会逐渐进入销售尾期； 整个板块的价格覆盖区间 1180－ 2650 元，但多层均价集中于 1700－ 1800 元，小高层均价集中于 1900－ 2300 元； 随着江宏花园的售罄和华锦的性质转型，南湖板块目前的销售呈现“中间热，两头冷”的特点， 1750 元 /平米的价格线是目前市场接受得比较快的，高档的碧云天大户型、加州花园小高层和低档成功花园均相对比较冷静； 从某 种程度上，环境是提供差价支撑的重要因素，但中央花园对环境期望过高，也会走向难以被市场接受的极端； 在卖场设置上，有会所的均设在会所内，大部分调查成员对虹顶花园的卖场记忆深刻； 在主打广告语上，同万科等品牌地产相比，似乎还难以体现专业素质，大多缺乏个性和感染力。 五、 板块在销项目开发策略分析 项目名称 中央花园之碧云天 虹顶花园 新世纪宝安花园 新大地 成功花园 加州花园 华锦花园 2期 首期开发介入地点 机场路和机场北路交汇处 靠机场路 机场路和机场三路交汇处 最 里角， 靠近主干道 规模小，属宝安花园第 3 期，目前开发完毕 机场三路与机场路交汇处 功能分区特点 高层靠路边，减少栋距；小高层和高档房放在中央公园周边，保证性价比 小高层靠边；会所为门，入区见中心花园， 沿机场路和机场三路商业设施后为多层，大部分小高层居中，其他小高层和高层靠规划中的南湖中央广场 小高层靠边，利用 1－ 2 层做商业或办公设施 没有整体规划图 从整个宝安花园看，有先砖混，后框架，先多层，后小高层的特征 建筑布局比较均匀，整体规划对称 分期地块特点 先外围，后中间，先环境，后建筑 先外边，后里边，先会所，后住宅 先沿街，后里边 先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感觉 未知 先近后远 分期产品特点 先多层，后小高层；先砖混，后框架；先中档，后高档，高层 先多层，后小高层，宁可加大密度，而要减少小高层 先商业设施，后住宅，先多层，后高层 先多层，后小高层，再多层 未知 先砖混，后框架 产品设计变更 其二期的小高层原规划为 8 栋 ,实际有两栋改六层 目前暂无 销售资料附图和规划图比较，没有绘商业界，多次也少了 1 栋，不知是设计更改，还是欺骗消费者 未知 原外立面颜色为暗红，比较俗，现改为淡黄 原外墙设计好像为白色调，而且使用大量落地窗，但现房主色调为黄色，且窗的感觉一般 学校似乎有所调整 分期供应量 每期开发量控制在 5万方左右， 先多后少，本期开发量 4 万方左右 本期开发估计在 万方 每期 2 万方左右，有点细嚼慢咽的感觉，走一步，看一步 本期供应 万方。