南昌市红谷滩地标写字楼金融大厦策划报告(编辑修改稿)

南昌市红谷滩地标写字楼金融大厦策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

的景观。 地王广场所在的中山路商圈是南昌市数百年的城市发展的历史沉淀，人气聚集，品牌汇集。 地王广场负责人认为，这种良性循环融入中山路商圈，能加强和完善中山路商业圈，提升其档次。 国贸广场是个组团式高层建筑群，分商务、公寓、酒店三大区，既独立又互为一体，能满足生活、事业、休闲的全面需求，自成为城市的商务中心。 档次各异、竞争趋于激烈 华财大厦作为商务物业在南昌出现后，其追逐者 众多，长欣写字楼、汇盛大厦、江信大厦等等，南昌 的商务写字楼一时间遍地开花。 通过对商务写字楼市场的调查与分析，南昌的写字楼可以分为高、中档两种，中档的价位在每月 30 元／平方米 (不包水、电 )，较高档的在 5570 元／平方米 (包含物管等部分费用 )。 从目前南昌商务楼的总体情况来看，高档商务楼非常少，其硬件与软件与真正的高档写字楼还相差较远，因而此类写字楼虽吸引了一些重视形象、实力较强的公司介入，但吸纳量相对还是较小，出租率并不是很高，而中档写字楼与一些公寓楼的出租率较高。 至于南昌写字楼近年来的出租价位情况，一位业 内人士谈到，南昌市的写字楼的出租价位一直以来相对平稳，涨跌幅度较小。 投资者看好写字楼 20xx 年以前，南昌的写字楼市场一度“低迷疲软”，当年，华财大厦的租价仅为 25 元／平方米，如今，“华财”的租金上涨了 10 多元。 江信国际大厦的出租价格也从 40 多元上涨到 68 元／平方米，这说明，南昌写字楼市场进入需求旺盛期。 南昌写字楼发展趋势分析 通过对南昌商务楼、写字楼市场的了解，南昌的商务楼市场已经历了五代，第一代的商务楼其实并非真正商务楼，只是一些外地公司与本地私营公司，租借宾馆与招待所来办公，公司设在宾馆、招待 所内的某一套房间。 之所以如此，是因为南昌当时还没商务楼的物业。 第一代的商务楼其弱势众多，让不少有实力的公司有了建设商务楼的规划，随之就出现了南昌的第二代商务楼。 第二代商务楼其实也就是写字楼物业的出现。 “商居一体”暂不会出局 在南昌写字楼市场，“商居一体”的写字楼占据了市场相当大的份额，而且这个份额存在继续增加的趋势。 华龙国际大厦的营销负责人则认为，随着南昌一批创业型企业，进入成长期或成熟期，必然需要改善企业的办公环境。 当经济发展到一定程度，“居商混杂”的现象必然逐步退出市场。 走向专业化 随着现代社会分工 的日益细化、现代服务业的兴起以及信息经济的发展壮大，写字楼日益成为现代社会非常重要的经济活动空间。 在越来越强调主题化、个性化、生态化的市场下，写字楼将 — 改以往的宜商 宜住之卖点，消除商用公开性和住宅私密性那种格格不入的尴尬，因纯粹而越显高档。 专业化不仅体现在华丽的外立面 —— 为企业的外表镀金，合理的平面格局 —— 多大堂、多进出口减少平层办公交叉干扰，优越的空间设计 —— 提高宽深比以争求最大限度的通风采光，更重要的还在主题化的内涵，需要为企业的形象、企业的发展战略、以及高层员工对工作环境的高要求考虑更多。 融入商业圈 依然为写字楼发展的主要路线 专业写字楼，它们都不是作为单体存在，而是融于各商业圈中。 项目本身由娱乐购物、国际公寓、商务办公三大组成部分互动经营，三者之间就是互为需求的“商业链”，能够形成一种良性循环。 南昌世贸中心则是未来红谷滩商圈的重要组成部分。 对写字楼融入商圈的现象，我们认为，单一的写字楼已不能适应时代需要，高档写字楼的消费主力是外来人员，他们的工作、生活需要在一个商业复合体内高效运行。 不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个好的增值的前景，而现在南昌的写字楼，正以各大商圈为中心形成不同的“圈地” 格局，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择的上策。 趋向智能化 随着社会发展，商务人士对配套设施、办公设施的自动化和安全性提出了更高的要求，在安全稳定的基础上追求舒适、现代化的办公环境。 主要体现在通讯自动化系统 —— 双向电视电话会议系统等，楼宇自动化系统 —— 停车库的安全系统、电梯、冷热源的自动化等，办公自动化系统 —— 会议中心系统、计算机网络系统等，保安自动化系统 —— 监控电视系统、防盗报警系统等和消防自动化系统。 趋向配套完善化 完善的配套设施能让你的产品再添一“金”。 内部配套强调足够的车位、可自行控制 的中央空调、信息高速公路和多功能会议室等，外部配套则注重集娱乐购物、运动休闲、国际公寓、金融系统和航空售票等于一体的“一站式”服务。 趋向服务人性化 人性化服务注重以人为本，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通和交流，强化绿色环保的办公理念，提供更多舒适的共享空间，是一种深层文化的有效释放。 在南昌写字楼同质化严重的现状下，做好 人性化服务则更显差异化，更具市场竞争力。 科技含量成为焦点 超前的内在科技化设计，所谓写字楼科技含量主要还是需要满足企业的实际需求，包括企业形象、办公科技、工作环境等诸多方面。 例 如，能够提升企业形象与品位的国际化办公大厦，可以随时更改内部网线电线等的网络化地板和墙体结构，可以保证健康办公环境的空气更新系统与抗辐射玻璃等等。 第三节 项目分析 项目概况 地理位置介绍 项目位于南昌红谷滩 CBD 中心区 —— 红谷二路与红谷大道交汇处东南角。 项目东望赣江，紧靠报业大厦，西临红谷中大道，南接南昌广电中心，北临春晖路。 地块描述 地块基本呈长方形形状，占地面积约为 24085 平方米。 规划内地势整体较为平坦，地块已平整，且试桩完毕。 地块形状分析： 东西走向约为 100— 110米，南北走向约为 230米项目， 南北面长，东西面窄，朝向分布较好。 景观资源分析： 本案是目前红谷滩中心区规划中最高的建筑物，目前除东面有部分高层建筑外，其他三个面都无建筑物遮挡，视野很开阔，东面和北面有较好的江景资源，同时，沿江一带还有市政规划建设的公园景观。 周边基础配套 红谷滩基础设施建设已经达到了一定的规模， 新区内的基础设施日趋完善，区内城市主干道均按园林风光大道标准建设，道路宽敞明亮，路幅绿化率在 50％以上，路灯、绿化一路一景，排水雨污分流，地下管网系统规范。 供水、供电设施齐备， 10万吨 /日的长凌水电站已向新区供水， 220KV 的 西郊变电站已投入运行 ,20万吨 /日的牛行水厂和管道燃气工程正在建设。 红谷滩新区目前的商务配套相对比较缺乏。 红谷滩新区集合了南昌市市委、市政府等五套班子，一些政府机关单位江南证券、华山医院、江西医学院第二附属医院、报业大厦、广电中心、新华社江西分社、国际会展中心、在中心区域设置办公点，片区办公氛围是较为浓厚的，但片区的配套非常缺乏。 主要经济指标 总体经济技术指标 名称 总体 总用地面积 24085 m2 总建筑面积 m2 地下室 38208 m2 其中地下 （计算容积率） 1549 m2 （不计算容积率） 36659 m2 建筑占地面积 11680 m2 覆盖率 49% 容积率 绿化面积 6195 m2 绿化率 % 停车数 529 辆 其中 地面 75 辆 地下 454 辆 自行车停车面积 1540m2 地上部分 名称 总面积（㎡） 部位 面积（㎡） 备注 酒店 65772 21～ 43层 41620 客房 405 套 4～ 5层 22628 配套 餐饮 健身 1层 ,机房 1524 入口接待 办公楼 27994 6～ 20层 27444 办公 1层 550 入口大堂 公寓楼 36312 6～ 27层 35164 514 户 1层 机房 1148 入口大堂 商业 30010 1～ 3层 30010 百货商店 总计 160088 总体 名称 总面积（㎡） 部位 面积（㎡） 备注 地上塔楼 104228 超高 69064 酒店、办公 高层 35164 公寓楼 地上裙房 54798 4～ 5层 22628 酒店 1～ 3层 32170 商业 地下室 38208 地下一～三层 38208 车库 总计 项目 SWOT 分析 优势（ strength） 该用地位于红谷滩新区，属南昌新区的 CBD区域，可以承载区域的 CBD功能和发挥项目的作用。 红谷滩新区规划现代，区域的功能前卫，基础设施建设现代，区域形成良好的区域形象。 项目在开发过程中，较其他区域项目有较多的政府优惠政策，较其他同类物业更具有竞争性。 项目位于红谷滩新区中心区，交通便利。 项目整体外形设计较为高档，高层景观开阔。 本案位置处于与政府行政单位临近，周边的基础设施较多、较便利。 项目规划定位在区域内特色鲜明，吸引力较强。 社区内同类 项目不多，属于市场空白点。 项目建筑面积近 21 万平米，规模大，可发挥空间较大，将在区域内甚至南昌形成龙头商业，有利于后期推广； 项目的开发商实力雄厚，有一定的品牌效应和形象，还拥有专业的商业运作团队，有效地降低了项目的开发风险； 劣势 (weakness) 项目周边的配套目前不够完善，市民工作、生活、休闲不方便。 项目区域人气不够，项目的价值发挥受到局限。 项目东面为报业大厦、南昌电视台等高层建筑，项目的形象展示和景观资源被遮挡。 区域经济基础薄弱， 项目区域的经济商圈没有形成，项目的功能缺少依附的经济或产业。 周边的项目尚未建设或者没有完善，一段时间内本项目不能立即投入使用或者达到项目的定位效果。 项目过高的开发成本增加了项目后期一定的开发风险。 红谷滩中心区写字楼项目大多处在观望状态，居住人口入住率偏低极大的影响了洪谷滩商业物业的市场认同度。 机会 (opportunity) 随着“ CEPA”及“ 9+2”等协议的签订，江西的区位优势将得到更大的发挥，南昌作为江西的省会，其巨大的发展空间也为南昌 商务物业 的发展带来巨大的发展契机； 项目区域内的集聚效应保持增长。 区域内的项目建设开发日益增加，物业投资者信心保持增 长。 项目区域内政策性利好将促进片区形象的升级，更具国际视野，使其经济发动力增强，可以预计，此政策性利好将极大的促进江西省内外的企业、国内外企业、国际市场的“眼球”，极大的促进片区房地产市场的发展。 项目获得政府的有关政策支持，项目前景乐观。 本项目的兴建将与周边众多商业共同构造城区第二个商业中心，并辐射整个南昌市区。 人民币升值，经济环境进一步改善，投资者纷纷入市。 作为洪谷滩中心区商业中心项目，本项目一定程度上形成了先入为主的市场先机，操作得当有望截获市场第一桶金。 威胁 (threats) 中心商圈、 昌南区域、京东区域等几大片区均在打造区域商业中心，各商圈之间的竞争将日益加剧； 区域内同类型商务物业项目纷纷上马，对客户有所分流等。 片区目前的状况，客户的信心有部分动摇，客户由原来的极力支持转为观望，区域面临重新启动的难度。 目前受到国家政策的影响，同片区楼盘价格上扬幅度很小，整体推盘量小，尾盘低价冲击，市场波澜不惊，没有形成相应的“热”度， 无形中将增加项目的消化难度。 第四节 综述 在区域内，周边的人气是区域开发的主要瓶颈，影响到区域的整体发展，同时涉及项目的先期开发和后 期经营。 同时在区域市场之间，红谷滩区域 为经济基础较为薄弱的区域，前卫的市场定位规划已经和当地的市场脱节，如何将区域产业辐射到整个市区，是区域发展的主要出路。 项目现已具备的优势尚不够明显。 项目在区域内位置较为优越、规模也较大，但是在不成熟的区域，优势产生的价值不够明显，同时项目的定位，与其他的项目定位差异化明显，在不成熟的区域，较容易脱离区域的发展群体和主要方向，市场认同度的提高至关重要。 项目启动过程中，应该结合区域的经济基础，整合区域的各种资源。 积极与昌北区的加工制造业的产业资源结合，形成一定的经济后盾，通过区域经济的带动，形成一定的势能， 辐射南昌的区域，形成更高层次的发展平台。 对于 项目本身，由于红谷滩现实的因素，不具备开发完成后价值立即实现的现实条件；因此，看待金融大厦必须用发展的眼光。 根据建华的经验判断，红谷滩真正成熟还需要 3— 8 年的时间，而金融大厦需要一定的开发时间，在红谷滩真正成熟前，金融大厦要在泰耐克集团的经营下成为成长型的物业，而泰耐克集团必须为此付出。 而一旦等红谷滩成熟后，成长后的金融大厦将为泰耐克集团带来丰厚的回报。 基于本项目的内、外在表现价值 —— 产品区位价值，以及本项目可增加的附加价值，更加突出了本项目的 核心价值 —— 尊崇 性、稀缺性和唯一性。 本项目的特质表现为： 第二章 物业定位 尊崇性、稀缺性与唯一性 本项目开发 科技、时代进步 现代、高档次 体现中国时代进步与 国际化接轨的尊贵商务空间 健康、生态 第一节 物业定位说明 定位的基准原则 由于市场的不断细分，项目的自有资源，决定了项目向多样化或多元性的定位发展可能，在以下定位内容中将把握如下原则进行分析、创作，以寻求适合本项目的最佳定位走向： 把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调市场引导：在市场调查的基础上塑造新概念对市场进行引导； 强调扬长避短：根据本项目的优劣。