南京江宁武夷绿洲产品报告(编辑修改稿)

南京江宁武夷绿洲产品报告(编辑修改稿)内容摘要：

，占整体供应面积的 46%，联排销售率约 %，去化情况最好。 但考虑到联排别墅市场供应量大，因此适当减少联排比例，优化结构能降低风险。 20xx 各类别墅供应量及去化量参考图3 .65 .0 29 .6 41 5 .368%46%34%82%024681012141618双拼 叠拼 独立 联排（万）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%供应量去化量叠加别墅： 低总价市场接纳度好，将联排别墅改为叠加别墅，更适合本案特点。 项目竞争楼盘 莱茵东郡二期以叠加别墅为主，根据调查销售情况较好，成交率约 80%，说明项目所在区域的叠加别墅还是有一定市场，叠加别墅单价低，总价也降低，市场接纳度较好。 用最具竞争力的产品方案赢得市场 1）、产品优化组合方案 “产品要立足于市场，让市场来决定产 品的形态”。 本产品规划的指导思想为：根据市场喜好和未来竞争风险，建议高容积率和低容积率产品要适当向中间产品转化，即减少高层、独立别墅体量，相应增加多层和叠加别墅，有效规避市场风险。 本案产品类型主要有多层、小高层、高层、还有部分别墅产品，类型较多，在未开发产品形态中，多层越占总体量的 36%，小高层体量约 28%，高层 21%，另外还有 14%的别墅产品，高层体量明显偏高， 46 幢独立别墅也有一定的销售压力，产品组合结构不符合市场行情，根据市场分析研究，势必增加后期销售风险。 结合市场分析，我们认为产品形态优化组合是很必要的，为了保证总开发面积和开发商经营收入，对优化前后方案做了如下详细对比： 面积（万㎡） 成本（元 /㎡） 价格（元 /㎡） 总成本（万元） 总收入（万元） 利润（万元） 原方案 多层 1800 2800 27000 420xx 15000 高 层 小 高 层 多 层 双拼别墅 联排别墅 独立别墅 叠加别墅 小高层 2300 2900 27140 34220 7080 高层 3000 3000 27000 27000 0 联排 3000 4500 11100 16650 5550 独立 3000 7000 7800 18200 10400 合计 100040 138070 38030 建议方案 多层 1800 2800 34020 52920 18900 小高层 2300 2900 29900 37700 7800 高层 3000 3000 9600 9600 0 叠加 3000 4000 120xx 16000 4000 双拼 3000 6000 9000 18000 9000 合计 94520 134220 39700 注： 本估算综合了二期以后所有产品。 本估算未考虑土地成本。 本测算为我司估算，具体方案需贵司提供详细总平图及数据才能计算。 高层体量减少，为了保证容积率，增加了多层和小高层比例；独立别墅取消，改为双拼别墅，而原来的联排改为叠加别墅，正好能弥补部分建筑面积。 高层及小高层户型以中小户型为主。 调整后方案不仅保证了容积率不变，还使开发商的经营收入增加，优化了产品结构，降低市场风险。 2）、产品开发进 程建议 确定了产品组合后，就是对各类产品入市时机的规划。 根据上述市场分析，对开发进程作如下建议：  多层最早进入市场，但要始终贯穿整个销售过程以活跃市场，特别是在销售 70%左右后要注意保留房源，用于引爆后期销售。  小高层在消费者对此种物业有较高的接纳度，同时市场上已经开始集中推出时进入。  根据小高层销售情况分析，在小高层销售后期推出高层。  考虑到别墅销售周期长，因此建议别墅规划方案敲定后即可推广销售。 3）、产品开发组合原则 根据本项目的开发顺序拟定产品销售顺序 根据户型大小的配比原则确定开盘产 品组合 根据可推房源总量拟定产品推案数量组合 根据区域市场物业供应类型确定产品组合 二）、叠加别墅创意提示 “叠加式花园洋房” 我司建议将沁兰苑的联排别墅改为叠加式花园洋房，不是别墅，却拥有庭院、阳光、绿地、私密的别墅生活与品质；不是普通洋房，却享有优美的景观及邻里，温情，开放的社区氛围。 在景观最好的地方，建最多的房子，最好的房子及最大的户型，较高的品质，较高的性价比， 必将成为新江宁城市中心上层中产的选择。 建筑设计布局 平均四至五层，南北两个入口，第一、二层为平层，三、四层是复式单位。 采用南退 台，独有的台阶式建筑造型，使立面非常丰富；巧妙的退台式设计、户户拥有花园或露台以及采光充分，实现全面无暗室设计。 将别墅的理念运用到多层住宅中，采用层层退台的技术手段，打破了多层洋房产品不能够每户均有宽敞的花园或露台的问题，实现了每户都有自家的情景花园和景观露台，使产品具有了联排别墅之大多数特性。 退台式的设计，大面积的面砖，富是艺术感的丰富层次和变化，使它更接近于 townhous 的建筑模式。 细节部分提升 非凡入户空间 一层单独入户门，通过私家庭院步入室内。 二、三、四楼直跑式楼梯，兼顾便利，减少公摊。 二 层入户门位于房间南面，三、四层入户门可布置在北面。 富于变化的入户方式，成为便利、独立的过渡空间，从社区到家庭，同样可以在这里进行个性的艺术创造。 四层空中阁楼和空中花园的结合，更加情趣百变，既可设。