南京市天印花园碧云天5-3期项目报告(编辑修改稿)

南京市天印花园碧云天5-3期项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

售价格也较高。 预计在年前开盘销售的也为小高层，且全部为 120130 平米左右的三房，总套数约 120 套左右，雨季销售均价达 4200 左右。 本案开盘后，势必成 为本案最直接的竞争对手。  从价格拉动以及地理位置来看，天元吉第、如月康城、莱茵东郡都会给本案销售带来压力。 虽然与本案销售的高层产品类型不同，但位于同一区域内的如月康城、莱茵东郡，购房者仍然会习惯性的对比思考。 且是时如月糠城、莱茵东郡都会推出 130 平米左右的三房，上市的房源将与本案争夺客源。 天元吉第即将开盘的多层，由于产品的品质不错，加上户型设计较有新意，也会给本案去化带来影响。 竞争项目的市场表现 产品类型以小高层和多层为主 市政天元城、如月康城、西苑新贵目前在售的产品都是小 高层形态，天元吉地、武夷绿洲为多层。 竞争项目在售的主力面积段在 80120m2 之间 市政天元城 06 年 9 月推出的星韵座 80120m2 面积段约占 70%；如月康城 06年 10 月推出的 3 幢小高层则以 80120m2 为主；莱茵东郡目前在售则是面积集中在 8090m2 的单身公寓。 竞争项目的销售情况 市政天元城的上市套数为 358，去化 304 套，去化率为 %，销售均价为 3950 元 /平米；如月康城上市套数为 191，去化 159 套，去化率为 %销售均价为 3600 元 /平米。 总体反映去化速 度较快，去化率较高，市场表现不俗。 竞争项目威胁点 近期同区域内市场后续上市面积约 46500 平米，总套数约 420 套 从右图中可以看出，本案推盘同一时期内，市政天元城、天元吉第均会有推盘动作。 且推盘的套数都超过本案。 同区域内市场的竞争趋势已经呈现。 竞争项目产品品质及设计特色给本案带来的压力 市政天元城虽与本案直接相邻，但因产品品质教高，景观规划特色明显，已在购房者心中留有品质高的口碑。 天元吉第项目地理位置较本案相比成 劣势，但项目的绿化特色，及将要推盘的入户花园户型设计较有创意。 综合本案前期的产品特色及将要推盘的户型设计，竞争项目市政天元城、天元吉第都将会给本案带来品质压力。 竞争项目广告宣传幅度大、频率高。 拦截本案的部分客户群体，影响本案的客户蓄水情况 竞争项目的广告宣传范围、幅度、频率相对本案而言都远远甚于。 户外、报纸、 DM等多种媒介组合形式运用的也比较频繁，手段也较多。 给本案的客户蓄水情况造成不利影响。 机会点 同区域内竞争项目价格相对接近，本案的价格对比优势可以体现。 目前竞争项目的销售 均价总体呈现两种层次，天元吉第、市政天元城、 莱茵东郡属第一层次，均价都在 4000 元 /平米左右。 如月康城均价在 3600 元 /平米，属第二层次。 若本案的入市价格相对较低，性价比可以体现，同一区域内价格优势 得以呈现。 第三部分：本案 SWOT 分析 优势：  区位优势已经凸显，地铁规划支撑项目价值 本案地理位置所在的区域内经济氛围已经成形，地段价值呈现上升趋势，加上地铁规划对本案的利好支撑，项目区位优势已经凸显。  周边配套趋于成熟，小区生活氛围浓厚 本案周边各种生活配套趋于成熟，幼儿园、小学等 教育配套近在身旁，苏果等购物场所几步之遥；本案前期入住率高达 75%，生活氛围浓厚 劣势：  小区整体定位层次不高，品质层面不占优势。 由于项目开发周期较长，开发时间较早，最初的市场定位为大众化楼盘。 在产品品质的追求上投入并不是很大，从而影响 53 期小高层在购房者心中的品质感。  项目面积区分及户型设计不尽合理 本案的面积区分中， 140152 平米、 172 平米的三房所占比重都非常大，但是市场反映需求主要体现在 80120 平米的小面积段，加上 172 平米的户型设计缺陷，为本案的去化带来最直接的影响。 威胁：  区域内。