北京五棵松项目市场调研报告一(编辑修改稿)

北京五棵松项目市场调研报告一(编辑修改稿)内容摘要：

额 亿元，同比增长 %，其中，城市居民人均在外饮食支出为 元，同比增长 %，比 17 月减少 1 个百分点。 餐饮消费稳定增长。 连锁经营稳定发展： 截至 05 年 6 月底，我市连锁企业门店总数达到5720 个，同比增长 %，累计实现零售额 亿元，增长 %，比去年同期提高 个百分点。 连锁经济的发展说明了消费者的品牌意识及理念 化人性化的生活消费追求在不断提高。 消费增长继续保持扩散趋时，市场呈现多点带动局面： 05 年，北京市消费品市场继续保持扩散趋势。 其中美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品等日常消费品均有较大增长。 据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，化妆品和金银珠宝类零售额分别增长 %和 %，对限额以上企业零售额的贡献率为 %；家居用品中的家电和音像器材类零售额增长 %，家具增长 %，建筑及装潢材料类增长 %，合计贡献率为 %；通讯器材类零售额增长 %；中西药品类增长 %。 上述七类主要商品零售额增量近乎占限额以上企业总增量的四成，为 % 图表：北京历年社会消费品零售额统计表（单位：亿元） 图表：北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图 (单位：元 ) 郊区消费有所加快： 05 年 17 月，我市郊区实现零售额 亿元，同比增长 %，比上半年提高 个百分点。 随着北京市城市的不断发展及城市中心区域的不断扩大，城市周边消费力有着明显的增加。 批发、零售贸易业亏损状况有所降低： 随着北京宏观调控的影响及经济发展的不断提高，批发、零售贸易业亏损面分别比 04 年底降低 个和 个百分点。 通过北京市 05 年前三季度经济发展状况与历年的数据进行比较，我们可以看到，北京市继续保持稳步、快速 的增长势头。 这对本项目未来的发展空间提供了良好的空间保障。 22 石景山区域消费状况 05 年 13 季度石景山地区完成财政收入 亿元，在城八区居第八位，增速居第五位，社会消费品零售额 亿元，居第六位，增速居第五位。 全社会固定资产投资 亿，居第八位，增速居第三位。 城镇居民人均可支配收入 元，仅高于丰台，居第七位，增速在城八区中居第三位。 现价工业总产值 亿元，列第三，增速居第五位。 指 标 名 称 财政收入 （亿元） 社会消费品 零售额（亿元） 固定资产 投资额（亿元） 城镇 居民人均 可支配收入（元） 现价工业 总产值（亿元） 19 月 同比增长 % 19 月 同比增长 % 19 月 同比增长 % 19 月 同比增长 % 19 月 同比增长 % 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 13 季度，石景山区域累计实现社会消费品零售额 亿元，同比增长 %，增幅同比回落 个百分点。 其中，吃、穿、用、烧类商品零售额分别增长 %、 %、 %和 %，分别占零售额的 %、 %、 %和 %。 13 季度，全区零售额增速低于全市零售额增速 个百分点（北京市零售额同比增长 11%），占全市比重 %，与去年持平。 零售额绝对数在八城区中仍处于第六位，增速列第 5 位（崇文 区由于去年下半年有两家超市、商城开业，上半年同期数较低，因此今年以来零售额增速一直处于八城区首位）。 其中 05 年 13 季度，本区城镇居民人均可支配收入 元，同比增长 %。 收入增长的主要原因一是今年政府有关部门提高了离退休人员的离退休金（基本养老金月增 120 元）和最低工资标准（由上年的 495 元调整到今年的 580 元）；二是我区农转非最低收入户，随着农转非政策的落实，劳动就业状况进一步好转，收入有所提高。 从高低收入分组来看， 20%低收入组人均可支配收入同比增长 %。 全区 20xx 年恩格尔系数 达到 %。 以下我司将结合商业消费及市场需求特点对 05 年石景山区域消费市场特性与以总述 烧类商品在消费领域中增幅明显。 受燃油价格上涨、汽车消费增加的影响 ,我区烧类商品实现零售额 亿元，同比增长 %，增幅远高于其他类商品。 用类商品在消费领域中居主导地位。 13 季度用类商品实现零售额 亿元，同比增长 %，占全区零售总额的比重为 %，对零售额贡献率为 %，这主要是受大中电器销售增长的带动作用影响。 部分连锁企业增速放缓。 大中电器公司由于新开门店速度放缓， 05 年增速明显低于去 年同期，截止 20xx 年 9 月底，大中门店数达到58 家，同比仅新增 11 家，而去年同期新增 19 家。 今年前三季度实现社会消费品零售额 亿元，同比增长 18%，增速低于去年同期 个百分点；物美集团由于 20xx 年下半年以来减少了对外埠的配送，以及经营不理想， 05 年前三季度实现零售额 亿元，同比下降 个百分点，物美 13 家综超店“十一”黄金周零售额同比下降 8%；小白羊超市因门店同比减少 3 家，以及经营不理想，同比减少零售额近 亿元。 继沃尔玛山姆会员店在石景山区开业之后，沃尔玛在北京的第二家门店于 5 月 18 日在中关村知春路开始营业并纳入石景山区域统计。 13 季度两家沃尔玛连锁店共实现零售额 亿元，同比增长 %，其中在石景山区域的山姆会员店实现零售额 亿元，同比增长%。 图表： 05 年 13 季度石景山地区零售额前四名企业完成情况 20xx 年 20xx 年 同比增幅（ %） 占全区零售额 比重（ %） 大中电器有限公司 451490 382578 18 物美商业集团股份有限公司 196205 210383 北京小白羊超市连锁总店 52327 69587 北京沃尔玛百货有限公司 33206 22662 通过 05 年石景山区域消费特性比较来看，本区属于典型的居住型消费特性，由于西部地区为北京市目前较为理想的居住地之一，近年来，住宅销售日渐火热（这也证明了消费力的增长），消费力的不断增加是区域商业发展的有利保障。 3 住宅市场 31 北京市住宅总体投资 图表：北京 199920xx 年商品住宅投资及开发宏观统计数据 年度 投资额 施工面积 新开工面积 竣工面积 销售面积 销售额 新增空置面积 均价 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 633 20xx 年 776 6759 2344 20xx 年 19 月 6758 京商品住宅开发投资迅速增长，尤其是 20xx 年和 20xx 年增速加快， 20xx 年全市全年完成住宅投资 亿元，比上年增长 %；20xx 和 20xx 年北京 商品住宅稳步增长，到 20xx 年 9 月份北京住宅投资仍保持小幅增长趋势，说明北京市的住宅开发投资增长速度有点缓和，但保持增长上升趋势。 在投资额增长的前提下，北京住宅的供应量、销售量也迅速高涨，价格也逐渐趋于合理，具体情况将在以下部分进行分析。 32 北京市住宅总体供应 图表： 199720xx 年北京商品住宅新开工及竣工面积 234405001000150020xx250030001997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年19月商品住宅新开工面积 商品住宅竣工面积 从上图可以看到，近几年来，北京市商品住宅新开工面积及竣工面积均呈现逐年上升的趋势，上升幅度逐年加大。 20xx 年，本市各房地 产开发企业投资放缓， 19 月，全市商品房施工面积为 万平方米，同比增长 ％，增幅比上年同期低 个百分点。 其中，商品住宅施工面积为 万平方米，同比增长 ％，增幅比上年同期低 个百分点。 19 月，全市商品房新开工面积 万平方米，同比下降 %。 其中，商品住宅新开工面积 万平方米，同比下降 %。 33 北京市总体销售状况 20xx 年整体销售情况良好， 19 月，全市商品房买卖成交 21 万套， 万平方米，同比分别下降 ％、 ％。 其中， 商品现房买卖成交 万套， 万平方米，同比分别增长 ％和 ％；商品期房预售成交 万套， 万平方米，同比分别下降 ％、 ％。 图表： 199720xx 年北京商品住宅销售面积 2 4 1 .9 1 3 7 6 .8 44 8 4 .7 18 9 8 .2 21 1 2 7 .51 6 0 4 .41 7 7 1 .12 2 8 5 .82 6 0 4 .605001000150020xx250030001997年 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年2005年1—9月02004006008001000120014001600180020xx销售面积（万平方米） 销售额（亿元） 从上图可以看出，从 97 年以来，商品住宅的销售面积和销售额逐年上升，特别是 200 年、 20xx 年、 20xx 年连续三年都出现了大幅增长。 20xx、 20xx 年稳步增长， 20xx 年小幅增长。 34 石景山区域住宅状况 05 年 13 季度， 全区完成商品房销售额 亿元，同比增长 ；商品房销售面积达到 万平方米，同比增长 倍。 其中京汉房地产开发公司、兴华房地产开发公司及城建房地产开发公司有大规模商品房竣工，仅此三家完成商品房销售额 、销售面积 万平方米，分别占全区商品房销售额的 %、销售面积的 %。 北京西四环的开发重心将向西南方向偏移。 而对于这一预言， 04 年就得到最好的验证。 世纪城 三期、 郦城 、 诚品建筑 等一批项目的入市已使得西北四环炙手可热，而 20xx年西四环的开发力度将更加迅猛。 首先，西北四环将推出紧邻奥运场馆的 紫金长安 、郦城后期的 TOWNHOUSE 等，而主打街区文化的综合社区 第七街区 的面世将打响岳各庄区域开发的第一炮，除经济适用房 西府景园 外，目前已知的即将推出的项目还有岳各庄桥西北角的珠江房地产项目、郑常庄危改小区、 长安新城 50 万平方米的商品房部分等。 而石景山区作为京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区，在经历了一段时间的沉寂之后，也将不断闪现亮点。 中远名盘 200 万平方 米规模的 远洋山水 以及 京汉旭城 、 时代庐峰 、西 现代城 等项目的问世使人们对于石景山的项目刮目相看。 同时，此地的房地产开发表现出向东推进的趋势。 相信今年石景山的房地产将带给人们更多的精彩。 区域良好的住宅销量再次证明了区域居住氛围的形成，在 08 年奥运经济的促进下，区域住宅价格在两年时间内增长了 654 元 /平米。 居住品质的不断提高、氛围的不断形成是未来发展的趋势所在。 4 写字楼市场 41 北京写字楼市场总体供应 据我司近期所作有关北京写字楼商圈的专 项调查显示，北京市的写字楼分布集聚现象非常明显，目前北京市已建、在建的写字楼项目共有约 760多个，总建筑面积约 2600 万平方米，散布于市内各大城区当中。 而东、西二环，东三环以及中关村南、北大街周边是北京市写字楼的主要集聚区，集中了国贸、燕莎、建国门、金融街、中关村等顶级写字 楼商圈。 其他的如西三环公主坟至西客站沿线，西南二环西便门至菜户营桥沿线，安外大街、德外大街、和平西街等北部连通二、三、四环的南北轴线等也都是北京市写字楼的热点集聚区域。 在这些交通干线上的写字楼集聚区基本上已经联成了一片，如国贸向北沿东三环与京广、农展馆、燕莎等区域联成一片，向西沿长安街与建国门、东单、王府井、崇文门等区域联成一片，建国门区域向北沿东二环又与朝阳门、东四十条、东直门等区域联成一片。 通过比较，石景山区域虽然不是写字楼聚集区域，但随着 08 年的临近 .五棵松奥运场馆的建设。 写字楼将成为 08 年前商务地 产的增量之一。 随着此部分人群的入住，区域商务消费氛围将开始形成，特别是五棵松奥运场馆周边未来的商务人群不可忽视。 在办公类物业宏观市场分析中，我司将重点阐述北京商务区的供应特性及市场走势，以此对后期区域写字楼物业研究予以参考。 42 北京写字楼区域分布特点 按区域内商务行业机构的数量与密度、区域内商务配套设施的档次及数量、区域内部的商务资源以及区域内产业链条的完整性等几个标准来判断，北京市写字楼集聚区可以被大致划定为如下几个写字楼商圈：国贸－建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼 商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟－西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。 从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看，随着北京市三大商务区 CBD、金融街、中关村，及奥运村规划的逐渐落实，北京市写字楼的新增供应将进一步向国贸、建国门、燕莎、中关村、亚运村等热点核心区域集聚，北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。 而其他区域的新增供应量基本会分布在公主坟－西客站、西南二环、天坛东等中小型写字楼商圈中，而且这些项目的体量不会太大，知名度也不会高，难于成为市场的热点。 同时随着中关村区域软硬件 设施的逐步完善，该区域的租金水平相信会有进一步提升的空间，达到与国贸、金融街、燕莎。