凌峻山东项目合作意向书(编辑修改稿)

凌峻山东项目合作意向书(编辑修改稿)内容摘要：

38 39 40 、更多选择 41 42 42 43 43 防范报警系统 44 45 45 45 46 46 46 ： 46 —— 局域网 47 48 物业管理 49 50 菜单式装修 52 ： 53 建造优秀的产品，是占领房地产市场的决胜力 产品主体 我司通过对青岛开发区以及胶南房地产市场需求、规划设计、产品建设等多个方面的充分调研与论证，掌握了较为全面的数据，同时结合贵公司的开发经历以及本项目的地理位置、规划要求、产品定位、市场需求、消费群体等各方面因素，对本项目的具体产品建设实施，提出建议如下，并希望此建议能够在 项目的实际规划建设中起到积极的作用和贡献。 由于本项目距离青岛西海岸灵山湾仅仅数百米，因此观景 +养生住宅的产品概念将成为决定本项目成败的关键因素。 因此，在本产品的建议中将集中围绕这两大主题展开。 产品主体 =小高层 +小多层 由于距离本楼盘约二千米的山坡别墅项目“隐珠山花园”被一些不利的传闻所困（据我司专门调查，此传闻在胶南百姓中流传甚广），因此该项目的别墅销售至今遇到很大阻力。 所以，我司建议在是否加入别墅规划的问题上，请贵公司加以慎重考虑。 在以下的产品建议，将主要围绕小高层、多层展开。 产品格局 建议本产品沿朝阳山、灵山湾等景观的自然地形以曲线、折线或曲尺形布置各住宅单体，同时保证产品容积率在。 ◆ 小区住宅布局以南北向为主，东西向尽量与泰薛路保持平行。 ◆ 鉴于整个小区的规模约为 6 万平米，因此小区住宅布局采用行列式的布局形式，多层与高层灵活布置，形成南北高低错落有致，丰富多变的住宅群体空间，保持充分的阳光照射时间。 ◆ 采光和朝向是关系到住宅室内居住环境健康、节能方面的主要因素。 在本产品的住宅布局中，在保证每户获得合理采光和日照的前提下， 应注意减少西晒、噪声源等不良朝向影响，同时避免楼与楼之间的视线干扰。 ◆ 对于同排住宅可采取错位开窗、扭转开窗等处理，可采取单体错位或扭转排列的布置方式。 ◆ 对于本产品来说，自然通风是住宅品质的重要因素。 选择最健康和节能的通风形式，对本产品至关重要。 因此，在本项目住宅布局中，我司建议应注意胶南城市的各季主导风向，通过合理的单体布置形式，留置通风空间，将自然风引入社区内部，避免因人员密集所带来的热岛效应。 ◆ 日照间距标准根据 户型及面积设置 本产品主力户型建议为： 140平米三室二厅二卫房型 同时，在户型设计上要力求全明房型， 配置 270 度观景阳台以及大落地窗；窗台高度不高于 60cm。 ◆ 多层住宅以一梯两户板式平面为主，建议单元设置为2 个单元的小多层 (为保持总建筑面积，就要依靠增加多层楼座以不降低总建筑面积 )。 ◆ 多层按照坡度的高低，层数设置为 4— 7 层，从南至北，依次递高。 ◆ 多层顶层一律采用 4跃 5； 5跃 6； 6 跃 7的复式或跃层结构。 ◆ 多层户型面积：平层户型面积 以 140 平米的三室二厅二卫房型为主；顶层复式户型面积以 160 平米四室三厅二卫的房型为主。 ◆ 小高层住宅以二梯四户（两部电梯，一层四户）的板式平面为主，建议单元设置为 23个单元。 ◆ 小高层住宅在坡底平面上，以 12 层的板式建筑为主。 ◆ 小高层住宅顶层亦然设置 11 跃 12 的复式户型结构。 ◆ 小高层户型面积：平层户型以 100平米和 140 平米的三室二厅二卫房型为主；顶层复式户型面积应以 150 平米和 180平米的复式户型为主。 ◆ 在户型设计上 应增加不同功能的空间数量，以适应客户群体的需要。 如设置学习室、独立餐厅、工人用房、可入贮藏间等，有的还可设家庭团聚室等。 产品风格 ◆ 本产品的总体风格注重现代化与本土化；国际性（迎合鲜族人的居住理念）与民族性（体现九如山庄的民族特性）的完美结合。 ◆ 以体现时代特征为主，体现出高贵的建筑气质，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。 体现高贵又富有朝气的生活气息。 ◆ 产品应同时结合胶南地理特征以及海洋气候，不过分装饰， 一切从功能出发，强调项目门窗细节外观美度以及户型朝向、方正格局的大开间设计。 楼体色彩 ◆ 由于本项目总体风格高贵、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。 ◆ 建议楼体以刷高级涂料来调色（我司不建议贴外墙砖，一是高档外墙砖价格昂贵，低档次的外墙砖难以体现项目品质；二是外墙砖色彩单一，难以搭配协调）。 但考虑到胶南湿润的海洋气候，建议贵司在选择涂料时，着重考虑防水功能。 ◆ 颜色建议 1） 配合金属质感色彩的浅灰色或白色； 2） 配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。 门厅及走道 ◆ 门厅：多层门厅地面铺设优质大理石或同质地砖；小高层电梯大堂铺设高档天然花岗岩或高档大理石地砖，提高项目形象档次。 墙体贴高级面砖，面砖颜色同门厅地面保持统一性。 ◆ 走道：铺设大理石亮面砖，颜色应以浅色系（例如：浅乳黄色）为主。 ◆ 墙面：外墙刷高级涂料，涂料颜色应该以配合金属质感色彩的浅灰色或白色，配合天 然石块色彩的白色或湖水蓝色为主。 内墙体普通涂料刷白，以利于客户自己装修。 ◆ 在门厅以及走道的颜色选择上，应高度注重墙体、地面的色彩统一性，建议全部以给人感觉较为柔和的浅色系为主。 电梯和楼梯 ◆ 电梯大堂铺设天然花岗岩，墙体贴高级方面砖。 同时可以在电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。 ◆ 电梯大堂里设置休息区，摆放沙发、茶几等物品，供等候电梯的客户休息或洽谈使用。 ◆ 电梯大堂设置高级铝合金信报箱，同时在大厅入口处设立礼仪接待台，提高业主身份认同感。 ◆ 公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。 ◆ 消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。 ◆ 电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用无机房电梯。 小区入口 ◆ 我司建议小区入口设在与泰薛路垂直的道路旁（建议贵司与胶南市政府合作，一起对该道路进行拓宽整改，并通过胶南民政部门以公司或本项目案名来冠名。 例如：双月新路、九如新路等等）。 ◆ 小区的主入口既 要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。 ◆ 小区主入口应设置标志性物体（如雕塑或柱体等），对主入口起到突出强调作用，预示着来车或行人即将进入小区。 ◆ 因为小区内的建筑为多层、小高层，全部向高度纵深发展，建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区内建筑的顶部样式相一致。 ◆ 主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如 IC 卡等。 ◆ 小区入口处在设计上运用先抑后扬的手法，社区 入口设圆形小广场通过轴线的转换实行人车分流，同时也形成一个视野逐步开阔，并富有变化的流动空间 单元入口以及大堂入口 ◆ 楼座单元的主入口应与楼座主体风格保持统一。 单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。 门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。 在色彩处理上以与窗套呼应。 ◆ 小高层的单元主入口的大门，我司建议采用透明的加厚玻璃门，凸出部门均采用透明加厚玻璃四面封闭，这样可以从外部直接看到电梯大堂的设施，提高项目形象。 ◆ 多层的单 元主入口大门防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰，宜简单，避免过于复杂。 ◆ 每个单元入口均设置门禁系统，来人需输入密码方可进入大门。 ◆ 在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。 ◆ 邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。 小高层一般用高级铝合金邮箱，设置在电梯大堂内部；多层一般设置在单元入口的左侧或者右侧，以方便业主取用报纸信件。 ◆ 多层的主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门；小高层 的主入口电梯大堂设置夜间长明灯。 ◆ 大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石或花岗岩方砖（前面已有叙述）。 ◆ 单元门入口按规定应该设残疾人行道加扶手。 小区围墙及庭院围墙 ◆ 小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。 ◆ 围墙的中间联接柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱或四方柱体，外观可用石质材料进行包装，给人以厚重的感觉。 ◆ 在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。 ◆ 小区围墙外部，在不影响一楼居民的前提下，可以采用打地灯的方式，增强住宅夜间美观度，提升项目形象。 ◆ 围墙上可以设置红外线探头，直接连接安保监控系统。 公共照明系统 ◆ 所有照明系统的亮度，均要以美观、不妨碍居民正常生活、不造成光污染为前提，但同时也要达到照明的功能性作用。 ◆ 公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。 ◆ 建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型 以现代、简洁为主。 ◆ 草坪灯建议高度控制在 7080cm左右，造型简洁。 ◆ 小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。 ◆ 在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。 ◆ 草坪灯、围墙灯、小品灯、路灯的底部，可以用部分矮小的常年绿植遮挡，以增加美观度。 指示系统 ◆ 小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI 系统的整体风格，还需配合景观主题。 ◆ 建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部 分组成，一部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣。 ◆ 指示系统包括：安全警示系统、道路指示系统、楼座指示系统、物业管理指示系统以及一些人性化的。