东直门交通枢纽项目前期定位可行性报告(编辑修改稿)

东直门交通枢纽项目前期定位可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

*天）的标准，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合顶级写字楼的项目主要有以下项目，总体建筑面积达到 372 万平米，如果包括东直门项目在内，以及其他项目，总体的规模应该超过 400 万平米， 按照顶级写字楼项目占目前在建在售项目的比例来看，其比例达到了32%，远高于现存顶级写字楼占甲级顶级写字楼 %的比例。 附表 北京市在建在售顶级写字楼项目 项目名称 总体建筑面积 销售价格 租金 :USD/平米 *月 中关村金融中心 30 LG 大厦 38 万通中心 RMB20xx0/m2 佳程广场 RMB 24900/m2 金泉广场 30 RMB 25000/m2 中环世贸中心 23 RMB 25000/m2 30 国贸 3 期 54 未定 华贸中心 20 USD3000/m2 长安兴融中心 USD 2600/m2 铂宫国际中心 USD2500/m2 凯恒中心 50 USD2500/m2 世纪财富中心 USD 3600/m2 凯晨广场 USD 2800/m2 北京财富中心 USD 2800/m2 新保利大厦 USD 3100/m2 从不同区 域顶级写字楼的分布来看，东部区域仍然独占熬头，在建在售顶级项目 372 万平米当中有 290 万平米分布在东部，接近 8 成的比例。 其次是金融街区域，达到 41 万平米，占 1 成略强，亚运村区域顶级项目的供给达到 30 万平米，占 8%。 30 050100150200250300中关村 亚运村 金融街 东部 附图 北京在售在建顶级写字楼不同区域总量分布 3% 8%11%78%中关村 亚运村 金融街 东部 附图 北京在售在建顶级写字楼不同区域分布比例 c) 北京在建在售写字楼项目供给时间分析 从在建在售项目在不同时间段的上市的数量来看， 20xx 年下半年是上市的高峰时间段之一，超过 1/3 的项目在此阶段上市，而 20xx、 20xx年上市项目的数量比较少。 6331310 113 213051015202530352004上半年2004下半年2005上半年2005下半年 20xx年 20xx年 20xx年待定 附图 北京在售在建写字楼项目供应时间分布 但从不同时间段项目的供给体量来看， 20xx 年下半年也是最高峰时期，同时 20xx 年、 20xx 年都是供给高峰时段，总体供给体量都超过 200万平米， 20xx 年更是超过 300 万平米，从下图来看，写字楼供给的高峰时段集中在 20xx 年 20xx 年， 20xx 年总体的供给量接近 110 万平米， 20xx年更是 减至 53 万平米。 2851771352191111030 50 100 150 200 250 3002 0 0 4 上半年2 0 0 4 下半年2 0 0 5 上半年2 0 0 5 下半年20xx年20xx年20xx年待定 附图 北京在售在建写字楼项目供应体量（分时段） d) 不同在建在售写字楼项目供给分析 从不同区域在建在售写字楼的供给体量来看，东部基本上占一半，达到 万平米，占在建在售面积的 49%；金融街居第二位，到达 246万平米，占在建在售面积的 21%，其次是中关村区域，在建在售面积接近200 万平米，占总体的 17%；再次是亚奥区域，在建在售面积达到 83 万平米，占总体的 7%；西直门和北三环地区分别以 万平米和 万平米占 4%和 2%。 0100200300400500600东部区域 金融街 中关村 亚奥 西直门 北三环附图 北京不同区域在售在建写字楼项目供应体量 49%21%17%7%4% 2%东部区域 金融街 中关村 亚奥 西直门 北三环附图 北京不同区域在售在建写字楼供应比例 总体来讲，东部区域的写字楼供给仍然比较密集， 04 年 07 年的供给量都比较平稳，每年的供给体量主要集中在 90100 万平米之间， 06 年是供给高峰时期，接近 140 万平米。 089270 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不确定 附图 04 年 08 年东部写字楼供给情况 金融街区域的总体供给量仅次于东 部区域，处于第二位，除 04 年以外，其他年份的供给量相对比较稳定。 04 年全年的供给量接近 70 万平米，05 年接近 25 万平米， 06 年接近 40 万平米，由于目前有部分项目具体的时间表没有最后确定（接近 60 万平米的体量），所以不排除金融街在 0607年形成供给的高峰时期，金融街的供给量主要来源于金融街中心区项目。 2233 0 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不确定 附图 04 年 08 年金融街写字楼供给情况 从目前掌握的情况来看，中关村地区在建在售项目的竣工时间主要集中在 04 年下半年。 接近 130 万平米，中关村区 域的供给量主要来源于中关村西区。 1260220000 20 40 60 80 100 120 1400 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不确定 附图 04 年 08 年中关村写字楼供给情况 亚运村和奥运村地区，随着奥运会的临近，写字楼供给面积也呈现上升区域，该区域目前主要有“金泉广场”和“摩根中心” 2 个巨型项目在建设，从项目竣工交付使用的时间表来看，主要集中在 05 年和 06 年期间。 000000 10 20 30 40 500 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不确定 附图 04 年 08 年亚奥地区写字楼供给情况 其他区域在建在售的写字楼项目主要有北三环区域和西直门区域，北三环主要有金隅 嘉业的“皇安大厦”、新燕莎集团的“燕莎盛世”、“城建大厦”；西直门区域主要有“西环广场”项目、“富海中心”、“枫蓝国际中心”等项目。 1000 0000000000 5 10 15 20 25 300 4 年上半年0 4 下半年0 5 上半年0 5 下半年06年07年08年不确定北三环供给量西直门供给量 附图 04 年 08 年其他区域写字楼供给情况 e) 在建在售写字楼项目高度分析 目前在建在售项目最高的国贸 3 期，达到 300 米，全北京市写字楼项目高度超过或者接近本项目的还有：中关村金融中心 150 米，中环世贸广场 150 米，北京财富中心 155 米，华贸中心 167 米，银泰中心 186 米。 1503001866850150300050100150200250300350朝阳门 东直门国贸建国门外金融街 王府井西长安街西直门 中关村 北三环总体区域平均高度 最高高度 附图 不同区域在建在售写字楼项目高度分析 f) 在建在售项目层数分析 建国门外国贸北三环亚奥东直门 西直门 中关村 朝阳门东长安街金融街西长安街总体平均值 最高层数值 附图 不同区域在建在售写字楼项目层数分析 g) 在建在售项目项目使用率 在建在售项目的使用率基本上在 7075%之间。 h) 在建在售项目外立面材料 从在建在售项目的外立面材料来看，几乎千遍一律地使用“玻璃幕墙”，所占比例超过 9 成；其次是“高级石材”，约占 1/3 左右，另有 1/6左右使用铝材。 0102030405060708090100玻璃幕墙 高级石材 铝板 高档瓷砖 附图 在建在售写字 楼项目外立面材料 i) 在建在售项目标准层面积 标准层面积往往和项目定位有一定的关联性，标准层面积大的项目，其客户群体一般也定位是比较大的企业，本次调查的在建在售项目的标准层面积平均值为 2045 平米，最大的是金融街区域，达到 2820 平米，最小的是亚奥区域，标准层平均面积为 1350 平米，东直门区域的标准层面积相对也比较大，达到 2470 平米，仅次于金融街和朝阳门区域。 28202559247020xx175517351562 135020450 500 1000 1500 20xx 2500 3000金融街朝阳门东直门中关村北三环建国门外国贸亚奥总体 附图 在建在售写字楼项目标准层面积 从各个区域的最大标准层面积和最小标准层面积来看，最大 标准层面积和最小标准层面积均在金融街区域，最大的标准层面积为 7000 平米，最小标准层面积 500 平米；东直门区域最大标准层面积为 5500 平米（香江国际南新仓商务楼项目），最小的为 1333 平米。 70003478550026312240175026001900 70000 1000 20xx 3000 4000 5000 6000 7000金融街朝阳门东直门中关村北三环建国门外国贸亚奥总体 附图 在建在售写字楼项目最大标准层面积 综合来看，亚运村奥运村区域写字楼的标准层面积比较小，主要面对中小客户。 500130013331567102417208008005000 500 1000 1500 20xx金融街朝阳门东直门中关村北三环建国门外国贸亚奥总体 附图 在建在售写字楼项目最小标准层面积 j) 在建在售项目销售价格 从在建在售项目的销售价 格来看，平均综合价格为 RMB16223 元 /平米，最高为国贸及 CBD 区域，平均价格为 RMB18761 元 /平米，最低为西直门区域 RMB12633 元 /平米，东直门区域目前的平均销售价格为RMB15291 元 /平米，低于平均水平，和最高国贸及 CBD 区域平均单价差价达到 RMB3470 元 /平米。 18761181251680416790165881596715291140691325012633162230 5000 10000 15000 20xx0国贸朝阳门金融街西长安街亚奥建国门外东直门中关村北三环西直门总体 附图 在建在售写字楼项目平均销售价格（元 /平米） 从区域最低销售价格和最高销售价格的对比来看，北京目前最贵的写字楼项目 世纪财富中心 销售价格接近 RMB3 万 /平米（ USD3600 元 /平米），某个区域的最高销售价格往往可以代表本区域写字楼市场的坚挺程度以及客群特点，目前北三环、西直门区域写字楼的价值比较低，东直门区域目前最贵的写字楼是 新保利大厦 ，报价达到 USD3100 元 /平米，仅次于 世纪财富中心。 2988025730250002324021580207501800017500143001400029880120xx100001125013000120xx1500011000138001160012500100000 5000 10000 15000 20xx0 25000 30000 35000国贸东直门亚奥金融街西长安街朝阳门中关村建国门外西直门北三环总体最低售价最高售价 附图 不同区域在建在售写字楼项目最高最低销售价格 k) 在建在售项目租金 从目前在建在售项目的租金水平来看，最低租金为 USD14 元 /平米*月，最高租金为 USD38 元 /平米 *月，平均租金为 USD22 元 /平米 *月。 从总体情况来看 ，建外区域的租金水平比较高。 29 20252214201611 1130382330380510152025303540国贸 建国门 金融街 中关村 北三环 总体平均租金 最低租金 最高租金 附图 不同区域在建在售写字楼项目租金水平 l) 在建在售项目租售模式 目。