[房地产]山东淄博商业物业市场调查报告(doc44页)(编辑修改稿)

[房地产]山东淄博商业物业市场调查报告(doc44页)(编辑修改稿)内容摘要：

趋势，可见优质的营业房仍 有很大的利润空间。 按照上述的租金水品推算，潜在买家所能接受的该地段的营业房总价在 100200 万之间。 （按 70 平方米，回报周期 810 年计算。 ） 经营 规模 淄博目前主要的商场的经营规模在 2 万平方米 — 6 万多平方米，为中等规模，淄博商厦、金帝购物中心良好的经营状况正是说明此等规模的项目在淄博具有较强的生命力。 经营方式 在淄博， 投资者 习惯将位置最好的临街营业房用于出租，而具规模的商厦商城则采取由大型百货商家经营、自主经营或与零售商家联营三种经营策略。 目前经营较好的商厦一般是采用引进或自办大型日用消 费品超市作为保证客源的基础，经营的范围同质化较为严重。 配套及功能 目前淄博的临街商用营业房都缺乏较大的停车场和供休息的场所等配套，现有的大型购物商场虽然经营品种相当丰富，但其它功能仍然相当欠缺，已难以满足人们多元化的购物、休闲、娱乐的需求。 购物 环境 目前，张店地区大部分的购物场所均存在购物环境较差的问题，购物空间的设计尚停留在满足于单一的 购物 功能，呆板、压抑、横平竖直的空间布局是现有大型购物场的特点之一，购物空间单调平淡且缺少新意，此外，休闲、娱乐空间也没有受到应有的重视。 经营现状 现有绝大部分购物商场均由大型商家或经营者统一经营管理，以出租或联合经营为主，并 形成 了相对稳定的经营管理模式，因此商场的经营状况良好。 但是，对于可销售营业房未来的经营管理则尚未形成成熟的经营管理模式，富丽商城的失败正是很好的例证。 （四）区域商业物业发展趋势 中国已经加入 WTO，一个更加开放的淄博展现在世人面前，淄博的经济已经进入良性发展的快车道。 当地政府一方面加快城市建设，改善投资环境，改组商业布局，提高人民的生活质量，另一方面出台一系列优惠政策，加大招商引资力度，大力扶持民营企业和个体工商业的发展。 淄 博已经走出了小农经济的时代，以一种崭新的姿态融入到了世界经济发展的大舞台中。 纵观 张店区商业物业的发展的状况，该地区未来的商业物业将呈现以下的发展态势： 可销售商业物业成为投资热点 淄博人具有很强的投资意识，不少投资者拥有大量的闲散资金。 但是目前银行利息的多次下调，股票投资也面临着盈利减少，风险增长的问题，处于持续上升商业物业具有风险小、盈利大的特点，自然成为投资热点。 良好的商业环境吸引大量商家进驻 张店区是淄博重要的商业发展区域，对周边的地区有强大的辐射力 ，一些 立足于 良好的商业氛围的商业物业 吸引了大 吸引 了大批外地商家纷纷抢摊淄博，比较有代表性的如：已经开业的深圳新一佳超市、正在兴建的台湾大润发超市及济南银座商城，法国的家乐福超市和日本的佳士客也正在和当地政府积极磋商进入事宜。 柳泉路、美食街、共青团路、西二路 共同形成商贸区 淄博市由于多年以来形成的习惯，自然形成的此区域的商业 氛围 ，使该地区的商业物业成为淄博市人投资的首选区域。 政府规划引发投资热情 淄博市委、市政府的关于在一切适宜的地方建设商业设施的政策更是大大促进了淄博商业设施的发展和完善，带动了城市建设的大发展，商业物业遍地开花，人们投资商业房的意识和经营信心空前高涨，地段优势明显的营业房吸引了大 批投资置业人士的关注，人们对即将推出的营业房期待甚高。 引进先进的商业管理势在必行 在张店，人们对富丽商城经营失败印象尤为深刻，究其失败的原因主要还是由于商城分散销售后经营商业管理不到位。 对于可销售营业房，由于产权相对分散往往会造成经营管理上的混乱，从而影响到投资者购买的信心。 为了消除这些负面影响， 在营业房销售过程中引入商业管理势在必行。 三、商业物业市场分析 （一 ） 市场供给分析 张店地区营业房的供给明显不足，营业房总体存量在 20 万平方米左右，在建的营业房的面积总量约为 12 万平方米，可交付使用的面积不足 7 万平方米，单体面积在 5000 平方米 以上 且无法分割适应的约占总存量的 25%；四层联体销售投资额在 200 万元以上的占 20%；三层联体且地段较差的约占 30%；其余部分为二层联体及少量单层营业房，且大部分远离商业中心，符合人们投资购买习惯的营业房几乎没有。 可以说，目前市场上可销售的营业房少之又少，市场供应与 市场需求明显有断层。 （二）市场需求分析 以张店地区为代表的淄博房地产市场在经历了 97年的大回落之后，目前已经走出了低谷进入持续增长时期，住宅的需求有了明显的增长，在这种局面的带动下，营业房呈现供需两旺的发展态势，营业房的信贷规模呈跳跃式发展，营业房消费已成为淄博市房地产消费的重要组成部分，营业房消费快速增长将成为未来几年内淄博地区房地产发展的重要特点。 形成这一局面的主要原因有几方面：  营业房 作为 房地产投资的基本形态被越来越多的投资者所认可。  营业房的投资可以为投资者带来稳定、持续、低风险的收益，还可以升 值保值。  房地产信贷政策的实施大大增强了人们的购买能力，降低了买家购买营业房的门槛。  目前淄博市特别是张店地区可销售的营业房市场供应有限，需求尚处于上升阶段。  不少的个体户、经营者不再满足于现有的经营条件，他们对营业房长期占有的欲望在以往得不到充分的满足。 小结： 从目前的情况来看，在张店地区营业房的需求尚处于带激发状态，人们对营业房的需求呈现多元化的特点，人们购买营业房主要还是从自身的购买能力考虑，主要的购买层次集中在 50100 万之间，并且对地段的要求很高，大部分的买家希望购买的营业房是处于城市 商业中心、有来良好经营氛围、能获得高额租金回报的营业房。 （三）潜在买家分析 我们认为，本项目的目标买家至少可分为投资者、经营者和随机购买者，从随机抽样的结果来看，人们购买营业房的主要目的还是投资，其次是自主经营，还有就是随机购买。 统计数据表明，淄博营业房购买者中投资者。