xx项目总体策划思路(编辑修改稿)

xx项目总体策划思路(编辑修改稿)内容摘要：

选择 由少量重复购买转向多量一次性购买，这缘于都市人越来越忙 由单纯购物转向假日度假休闲娱乐购物一体化消费，因为赚钱就要享受的观念变得普遍 由个人购物转向全家一起出游、娱乐与购物，购物变成一种享受、文化、交流 由徒步就近消费转向驱车到喜欢的地方消费，有车一族越来越多，消费观念随着改变。 四、相关重要因素对本项目的影响分析 宏观经济因素 （ 1）经济的持续向好和房地产的持续繁荣为大商业开发增加了底气：近几年长沙的经济与房地产开发都保持较高的增长率，社会商品零售总额节节攀 升，为购物经济提供了足够保障。 （ 2）汽车普及使城郊综合消费成为趋势：随着汽车消费日益走进寻常百姓家，人们的传统消费模式被打破，工作之余或周末驾车一家人到城郊度假兼购物成为时尚。 （ 3）假日经济有巨大的需求：随着双休的实行和长沙人生活水平的 提高，周末及节假日的假日经济商机无限，而目前长沙可供市民完成吃、喝、玩、乐、游、购的一站式齐全消费场所根本没有，一边是有巨大的消费需求，一边是没有相关的服务配套项目。 城市规划与发展因素 （ 1）大盘大商业向城郊扩张的趋势：长沙市区土地越来越少的瓶颈要得到突破，只有立足 于有着更广阔土地的城郊，而这一趋势也是国内外发达城市正在走过的必经之路。 因为城郊土地成本低，生活环境好，更适合集结大居住大商业。 （ 2）城市一体化趋势使超大型商业有足够消费人流支持：长（沙）、株（洲）、（湘）潭城市一体化的实施为大商业形成以长沙为中心的周边地区聚集在一起的大商圈提供了强大的市场基础。 （ 3）省内高速公路的发展为跨区消费打开了便利之门：长沙与外界沟通的高速公路基本全线贯通，使得城市之间的距离大大缩短，除长（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵阳、娄底、衡阳、益阳、郴洲等城市也通过高速公路与长沙 密切联系在一起， 2小时经济商圈初步形成。 市场竞争因素 （ 1）目前长沙大型的综合性商业还基本属于空白（黄兴南步行街是另一特殊的商业类型），这主要受市区中心大面积土地稀少，而郊区有大面积土地又习惯做专业市场影响有关，而长沙即使出现了一些大型商业中心，也多半业态规划单一传统，缺乏进行业态有效区分和组合的现代商业机构的科学有效的规划。 如平和堂作为老牌商业的代表只有百货商业的单一业态，新兴商业代表王府井也同样是以百货业态为主，众多的专业市场更是集中于某一行业的经营。 （ 2）目前长沙有不少以著名主力商家 带动整体商业项目的成功案例，但多是以一个主力商家来起羊群效应的，缺乏以众多国内外著名主力商家形成集群优势来带动整体商业项目成功的大气魄、大魅力，而这一模式在国内其它发达城市被证明是更有效、更具市场杀伤力。 （ 3）综观长沙，二环以内占地 1000 亩以上的大型商业地块，除了本项目已经没有第二个，这给本项目以很大的发挥空间。 本篇小结 大型综合性商业中心的出现时机成熟，呼之欲出，一旦出现填补这一 空白的项目，将改变长沙现有商业的格局，衍生无比巨大的商机。 当然，本项目开发的难度与机遇同样巨大，对开发商和代理商都是一个世纪挑战。 《项目定位篇》 本篇解决以下问题：依据本项目商业定位的原则进行准确的项目品质定位、市场定位、项目目标客户群定位、项目主题形象定位。 一、项目商业定位的原则： 要从此改写长沙商业现状，不但要结束长沙北无大型商业中心的历史，还要能填补长沙商业缺乏综合商业航母和主力商家单薄难以形成群集 效应的空白。 甚至要在中南地区的商业历史中具里程碑意义。 要建立在可以引导整个开福区城市发展的高度。 要具有带动整个开福区经济走向的重大意义。 二、项目商业品质档次定位： 不但是长沙而且是中南地区商业的一面代表旗帜、一颗璀璨明珠。 三、项目市场定位： 长沙第一个真正具有 SHOPING MALL 功能的主题式现代商业卫星城。 长沙最大规模、综合业态最全、汇聚国内外知名商家最多的现代商业中心，是集购物、娱乐、餐饮、商务酒店、度假、旅游、休闲、文化、居住为一体的体验式一站齐消费中心。 四、项目 目标客户群定位 项目商圈辐射的目标客户群范围： 辐射公里 覆盖区域 商圈经济人口情况 车程 10 公里经常性 消费商圈 本区域的长沙北商圈：覆盖长沙经济开发区以南、丽臣路以北、湘江以东、东二环以西的区域 预计约万消费人口 GDP 近亿元 全社会消费零售总 额亿元 5—15 分钟 40 公里基本性 消费商圈 长沙市商圈：覆盖整个长沙市区和项目北边、东边的郊区 预计约万消费人口 GDP 近亿元 全社会消费零售总 额亿元 15—45 分钟 100 公里辐射性 消费商圈 大长沙商圈：覆盖长沙周边市属县（长沙县、望城县、黄花市 ）和围绕长沙的主要中等城市（湘潭、株洲、浏阳、平江、汨罗、湘阴、岳阳、宁乡） 万消费人口 GDP 亿元 社会零售总额 亿元 45—80 分钟 300 公里省城旅游性消费商圈 湖南省级商圈：覆盖高速公路可直达 的常德、邵阳、娄底、衡阳、益阳、郴洲等城市 万消费人口 GDP 亿元 社会零售总额亿元 80—120 分钟 目标客户群保证分析： （ 1）长沙北商圈的消费群能提供本项目怎样的经常消费保证。 长沙北区域目前无上档次的商业，而随着开发区高消费居住人群的增加和区域内金霞新区等高尚居住小区的开发，未来三年内将有超过 万人口成为本项目的经常性消费客源。 （ 2）长沙市商圈的消费群凭什么来本项目消费。 规模就是吸引力，特色就是消费力，人无我有，特色地位无可替代，综合性多主力商家的业态在长沙绝无仅有。 （ 3）长沙以外庞大的消费群凭什么慕名来本项目消费。 长沙作为省城，本省其它城市的工作人员经常要前往省城办事和旅游，因此只要征服长沙就等于征服湖南，本项目作为长沙商业典范和不可不去的旅游景点的地位，将。