xx花苑项目销售策划报告(编辑修改稿)

xx花苑项目销售策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

 位置和周界 （方向引导 — 紧邻奥体中心和政务区中轴，东观奥体，北看政务区全貌，沿中轴可见天鹅湖、政府大楼，南眺经济开发区，徽园、大学城、国展中心、明珠酒店仅在咫尺） 本案在合肥政务新区西南角，南面是 312 国道，北面 是习友路，东面是怀宁路。 在南面是设计中的 30 米宽幅防护林，再往南是围绕政务区的人工湖。 在北面是奥林颐和世家。 通过习友路可以直达新区体育中心。 与规划的安徽心血管医院正好处在对角线另一端。 周边建筑包括：西北面的翠庭苑安居房，部分外立面已完成。 东面是规划中的奥体运动馆，距离本项目约 500 米。 北面隔街而望的是颐园世家。 东北面的纺织厂宿舍、安医大学生楼，距本案约 公里。  交通和环境 （方向引导 — 突出习友路的前景，借助金寨路的优势，强调和经济开发区的连接，引出地铁的远期规划） 本案距离合肥市中心约８公里，目前所在 位置交通不便，没有可达公交线路。 目前离项目地块最近的公交线路为 162 路，站点在东流路常青花园门前。 沿线途径东流路，望江西路，金寨路穿过市中心到达终点逍遥津公园。 从项目地块步行到常青花园需要约 25 分钟时间。 除此之外，从常青花园沿东流路向东步行约 10分钟，到达东流路与金寨路交界处，有南门换乘中心。 共有约 10 多条公交路线，可到达市区各个位置。 如从项目地块步行到此车站约需 35 分钟。 新区东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北与铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、 312 国道。 二环路、金寨路、 合作化路、 312 国道、合九铁路等交通要冲或穿区而过或绕区而行，区内在建和规划中的多条道路与轻轨交通将新区与老城区、高新区和经济技术开发区紧密相连，交通纵横的优势使新区具备了良好的发展潜力。  市政和配套 （一方面借助外部经济开发区和大学城即将成行的商业，转换和市区距离远的劣势，另一方面强调政务区的规划和自身的商业形态完善发达） 本案地块周边除奥体中心，现无任何配套设施。 在政务区规划配套中，也基本没有太多配套分布在项目周边。 但其它公司开发的相关商业项目可变相成为本项目的商业配套，如上海万源房产公司，今年拍得三宗 地块，共计 亩，用作商业步行街开发。 项目紧靠颐园西面，位于本案地块的西北方向，距离约100m。 待其项目开发完毕，可为宋都项目提供商业配套。 另“生活地带”项目，在政务区四个角都有地块，准备开发农贸市场，其中一个位于本项目西北方向约2 公里，可解决本项目一定的生活配套。 娱乐项目近期依靠经济技术开发区内金寨路的欧风街、徽园、国展中心。 其它如 学校、医院等配套目前尚未成型。 地块优劣势分析和排解  地块优势分析  本项目地处未来新政务区中心地带，政务区整体规划较好，路网配套等井然有序  毗邻未来奥体中心 ，且既有奥体中心的兴建，地块周边的生活配套、交通及景观都将得到极大提升。  地幅方正，利于建筑物排布，使每个单位基本能够享受景观及采光的均好性。  地块劣势分析  虽然具有交通、捷运、商业等配套，但这些市政设施多数尚未确定动工、交付时日，属于远景规划。 问题去化：虽然属于远景规划，但是到明年小区多层成型的时候，旁边的奥体也初具规模，再等到小区交付后就已经可以享受到奥体的配套，另外项目本身的配套（ 3000 多㎡的会所和沿街的商铺）就已经可以满足小区内业主的基本需求了，只要有人入住相应的配套就不可能没有的。  本案位于 政务区的西南端，距离政务区的主要商业规划区域较远。 与周边竞品相比较，存在离区域中心较远，离老城区较远的抗性，在未来的售价走势上及地段抵达度上将受一定影响。 问题去化：因为项目所在的政务新区是未来的新的政治文化中心，所以也就基本上不存在什么离老城区较远的劣势，其实从地理位置上来看，项目的有自己很大的优势，往北既可以看到整个政务新区的全景，朝南可以看到整个经济技术开发区的全景，朝东可以看到奥体的景观，可以说是非常优越。  312 国道的噪音及灰尘污染隐忧将成为本案不可抗力的劣势。 问题去化：本案南面将有 30 米宽的 防护林，本案在景观规划中也有面积颇大的水景及绿色植被，我们知道，树林和水面都具有天然的吸纳噪音和灰尘的作用，因此这些影响可大大降低。 ）  项目东北面大约有 公里左右有一大型化肥厂，短时间内会有空气污染问题。 问题去化：根据合肥政务新区规划，这个化肥厂未来就动迁，而本案的交付时间是在 20xx 年，因此该厂的影响可忽略不计。 以后这个厂的周围都是大面积成熟的小区，情势也会逼的它无法不搬迁。  本案临东西向、南北向两条城市交通主干道，道路的安全性、小区的私密性均须考虑。 且一旦奥体中心举办赛事活动，驳杂的外来人流也 是破坏小区宁谧氛围的不定因素。 问题去化：奥体中心也不是每天都需要举办大型的赛事。 而且，奥体中心距离我们小区这么近，将来业主在此健身都要比别人便利，体验到的健康实惠也是其他小区不可以比拟的。 而且小区在设计时也考虑到这个因素，整个小区采用大小围合式的设计，整个小区四周用小高层围起来，等业主进入小区后马上就可以感受到回家的感觉，外界的干扰基本可以忽略不计。 5． 3 宋都西湖花苑项目销讲 项目整体概念：享受西湖园林盛典，政务新区首席江南庭院 宋都西湖花苑，一颗新古典主义的明珠，采撷江南灵气、携与生俱来之杭 派底蕴，即此成为政务新区蓝图中显著标志之一，也是未来新生活的代言，有着璀璨明亮的前景、潜力巨大的升值空间。 宋都西湖花苑，东临规划奥体中心，遥望大蜀山，南靠大学城，总揽政务新区天鹅湖、主题公园等华丽全景。 约 30 万㎡的大型社区，浩阔西湖、江南园林，揽山水之胜，林壑之美， 串联整个小区，在光影的生动交织间，一种感动油然升起 —— 忆江南，最忆是西湖。 5． 3． 1 自然情况及经济指标 开发商：合肥宋都房地产开发有限公司 建筑规划： 何显毅（中国）工程建筑师楼有限公司 景观设计：当代东篱（澳洲）建筑景观公司 营销 策划：南京金石物业顾问有限公司 住宅建筑面积： 255900m2 配套公建面积： 17400m2 地下停车场面积： 33600m2 容积率： 建筑密度： ％ 绿地率： 37％ 绿地面积： 72064 m2 住宅总幢数： 86 幢 规划总户数： 1885 户 户均人口： 人 ／户 居住人口： 6598 人 人口密度： 人 ／万 m2 住宅平均层数： 层 ／幢 机动车停车位： 1470 个 停车比： ％ 5． 3． 2 先进设计理念的卖点销讲 合肥宋都西湖花苑的设计理念先进，风格独到且有原创性，能够 与政务区总体规划及周边环境很好的协调呼应，在总体布局、交通组织、景观设计等方面富于创意，尤其是 洗礼会所、五合一组团围合、 完全 人车分流、 半隐形道路设计 ，更是从人本角度出发，彰显项目与众不同之处。  “三重洗礼”会所 即进入社区首先要经过一个五星级会所大堂，接着进入五合一的组团，享受私家花园，再进入豪华的电梯大堂，体现了业主的尊贵。 一路“洗去”了城市中的喧嚣和烦扰，在这里找寻到一份向往已久的居家的宁静与安详。 营造出幸福回家的欲望，也强化了居住者对宋都西湖花苑的归属感。  五合一组团围合 用 住宅与绿色景观巧妙搭 配，创造出独立的围合式组团，在 外部营造优美亲切的隔离地带和小区生态园林形象，内部创造私密性良好的住户领地，不受外界干扰 ，同时杜绝尘埃侵扰。 住宅楼宇适当错位布置，避免近距离前后的对望。 各个组团又以水景庭院为中心，组合成一个“小住宅圈”，在私密的居家尺度中，保留了邻里之间的亲情共融， 每组团的独立花园又是室内空间的延伸，屋内与室外形成统一的整体。 在每一组团入口，均设置“ 五合一 ”服务中心，中心内设有管理门卫、门警系统、信报箱等，贴心细致的规划，完全可以与专业管家相媲美，也创造了生活的最大便利。  完全的人车分流 以景 观设计为骨架、以周边路及尽端路来组织交通，车行周边，人行中间，人车分流的交通组织方式，减少汽车对大绿洲的干扰和破坏，充分保证老人、儿童居住其中的安全。 每户尽可能靠近自己的家门停车，又不使汽车的影响干扰到家居生活，同时大大提升了园区居民生活的安全系数；  园林化的道路设计 传统的道路设计主要考虑的是以实用为主，道路四通八达，但忽略了美化视觉效果。 宋都西湖花苑为规避这些问题，采用了 道路半隐形的设计思路 ，使进入小区的道路不再以水泥路为主干道，而是采用类似公园里的小石径路，若隐若现，既美观又有特色，真正是别有情趣。 5． 3． 3 规划设计参考资料 （ 本案通过完善的设计体现出人性化的核心内容。 ） 1．设计体系之生态规划  小区绿地率超过 38%，大小绿洲提供健康的场所和空间；人造水景与立体绿化相互结合，既分隔空间，又营造健康生活小气候，减少城市热岛效应，大量种植改善空气质量效率高的植物，乔木、灌木结合，吸收 CO2，净化空气。  绿化隔离带分隔小区内外，使规划居住区内噪声白天小于 55dB，夜间小于45dB。  每个房间都直接采光、空气对流，阳光和风景把室内外环境紧密联系起来，达到“户户有景、家家有园、园中有园、景外有景”。  周 边道路系统，减低对大绿洲的污染，保证行人安全。  规划设计管道有饮水系统，为住户提供高质量饮用水。  采用雨水收集系统用于浇灌、水景用水，节约用水。  采用种地式生物技术处理小区的生活污水，利用生物科学技术，降低能源消耗，节水节能。  建筑主体的节能：采用外保温、夹芯保温和复合墙体等外墙保温措施。 门窗节能采用隔热玻璃、反热玻璃、绝热性好的塑钢门窗，达到抗渗漏、风压、空气渗透和保温要求。 2．设计体系之健康规划  小区乔木数量大于每 100平方米 23株（每公顷的阔叶林每天可吸收 1吨 CO2，同时放出 吨氧气）。  室 外停车场要有 75%的遮荫措施，避免太阳辐射所造成巨大温差和温室效应对人体的伤害。  硬质景观面积小于绿地面积的 20%，降低环境温度，营造舒适的居住环境。  住宅居住空间自然通风，为了不影响居室通风采光，乔木种植距离与建筑物距离应控制在东面大于 50 米，南面大于 8 米，西面大于 4 米，北面大于 5米。  改善排污系统，使地漏水封高度大于 5 厘米，定期给“ V 型存水弯”补水，室内采用污水、废水分开排出，杜绝污水或有害气体溢出，防止疫病。 3．设计体系之环保规划  泵房、风机房等生产噪音的设备用房设有隔声墙面及隔声门，噪音小于 55dB。  垃圾由专业人员定时收集，垃圾分类率达 70%，垃圾回收利用率大于 50%，生活垃圾密闭收运率达 100%。  柴油发电机房应采取降噪除尘措施。  空调用冷媒采用满足环保要求的 R134a 工质。 公共建筑厨房排风经过环保处理后排出。 5． 3． 4 户型设计卖点销讲（ 真正的人性化的设计，入户花园、湖景住宅、围合景观、大开间、小进深，居住舒适 ） 户型设计既适合两口家庭、三口家庭，也适合与父母同居的大家庭。 在整齐方正的户型中，灵活组合，量身订造。 同时 户户朝南，南向房间有充足的日照，北向的房间有优美的景观或开阔的视野，充分 考虑了合肥市民的居住习惯与要求。 沿湖摆放有高层建筑，通过空中入户花园舒展身心。 高层建筑沿大绿洲展开，其间设计安排大面积户型，满足“最大的户型、最多的户数放在最好的景观中”的要求。 采用了全明设计，保证每个房间都采光充分，通风通畅。 主次卧室的转角窗，将无边风景尽收眼底；南北双阳台，观景、工作互不相扰，轻松写意生活。 动静区域分离、客卫干湿分离、步入式衣帽间等，居住功能分割合理，充分的利用了空间，并减少面积浪费。 尤其是颇具匠心的入户阳光花园，在此健身植花，多个亲近自然的私人空间。 这一切都体现了宋都西湖花苑在规 划之初的精心设计，大大提升了住宅的功能性与舒适性。 针对这次在房展会上上的三个户型的讲解， A、 D、 F A 户型：舒适休闲型  得房率高， 该户型为多层户型，相对与小高层来说首先在得房率上就很高能达到 90%左右  进深短，采光好、通风好， 该户型的进深只有 米，无论是采光还是通风上都很好  开间大，居住舒适性好， .客厅的开间达到了 米、而主卧室也更有超大开间 米，居住非常舒适。  全明设计， 采光好  干湿分离 ，在客卫采用干湿分离是一种现阶段流行也比较实用的做法，在使用上非常舒适、方便。  入户花园的设计， 尽显尊 贵气质，使业主能感受到自然的亲近与家的温馨。  动静分离，私秘性好， 过道式的设计使动、静区完全隔离开，这样可以做到互不干扰，且私秘性好。  房型规整，无浪费面积  景观好，可以享受围合内部小景观和区内水景 D 户型：健康运动型  进深短，采光好、通风好  开间大，居住舒适性好  全明设计  干湿分离  动静分离，私秘性好  房型规整，不浪费面积  景观好，可看到奥体的景观， F 户型：全景逸居型  面积较大，豪华户型。