xx物业管理有限公司悦瀜庄别墅项目物业管理方案(编辑修改稿)

xx物业管理有限公司悦瀜庄别墅项目物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

业上岗证，相关管理工作经验 2年以上，酒店及 SOHO 公寓管辖区域经验的优先 保安部 监控员 2 人 负责对小区内情况进行 24小时监控， 幷 协助处理突发事件 高中以上学历，做事认真负责，有监控室工作相关经验，有上岗证者优先 项目经理 1 人 保洁部 保洁 5 人 行政专业（兼） 客户服务中心 项目助理 2 人 保安部 监控员 2 人 保安 14 人 工程部 维修工 4 人 保安员 14 人 全面负责整个小区的安保工作，来访登记及巡逻任务 高中以上学历，身高 1 米 7 以上，至少 2 年保安经验，退伍军人优先 工程部 维修员 4 人 负责小区内公共设施设备的维护，以及其他相关维修任务 高中以上学历，有高低压电工证， 2 年以上电工经验 保洁部 保洁员 4 人 负责小区内的环境 及卫生的维护以及绿化养护工作 高中学历，能吃苦耐劳，会使 用各种保洁工具 人员培训： 1. 根据不同层次、不同时期、不同岗位、不同目的制定以下四类培训计划： 入职培训、岗前培训、在职轮训、管理培训。 2. 培训目标： 使员工在上述培训完成后：新员工培训率 100%；培训合格率 100%；管理人员持证上岗率 100%；特殊工种人员持证上岗率 100%；员工年度培训率 100%，培训合格率 100%。 3. 言行规范： 员工工作中言行举止的行为规范在《员工手册》中明确规定： 养成文明、礼貌用语的良好习惯，主动向住户和来访 者问好，做到态度和蔼、彬彬有礼，来客告辞应起身相送。 来电要在第一时间接听，态度要热情耐心，语言要规范友好，禁止用“喂，说 话，要哪里，找谁”等生硬失礼的言辞，及时处理业主的求助和投诉事宜。 与住户或来访者交谈时使用普通话，声音清楚，用词准确，言简意赅，不讲与工作无关的话，不讲与住户无关的话，不讲有损物业服务中心形象的话。 4. 仪容仪表： 员工工作中仪容仪表的行为规范在《员工手册》中明确规定： 将就服饰仪表，着装整洁大方，精神状态饱满，上班时间一律着公司统一配发的制服，佩戴工作证，严禁穿私人衣服上岗，严 禁穿拖鞋上岗，严禁无证上岗。 仪容举止文雅有礼，力争给住户留下良好的第一印象 ,严禁不雅观、不礼貌的举止和行为。 办公室内禁止吸烟，禁止大声喧哗，办公时间禁止哼唱歌曲，吃东西，聊天，随意串岗。 注意个人卫生，男士不留长发吗，女士应化淡妆，禁止蓄须，留长指甲。 严禁与住户发生争吵或打骂行为，对待违章、无礼行为要男新，容忍。 5. 公众形象： 公众形象是由企业精神、经营理念、发展目标构成的企业文化，是公司的重要无形资产。 苏州市金和物业管理有限公司一直以来倡导依法管理，以人为本、业主至上、服务一流的服务宗旨和团结 务实，敬业创新的企业精神来塑造和倡导这种文化。 目的就是要使员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工积极性，形成团结合力。 五、 物业管理预算 物业管理开支分类预算表 序号 支出项目名称 月支出 年支出 备注 1 员工薪金 620xx元 744000 2 公共设施、设备保养费 3 绿化租用、管理费 4 物业管理清洁费 5 物业管理办公费 6 公共区域保险费 7 固定资产折旧费 8 公共水电费 9 管理公司合理利润 10 法定税金 11 每月管理费支出合计 （元 /平方米） 二、物业管理处开支明细预算 一 管理处员工薪金 经理办公室 1 物业总经理 2 项目助理 3 维修工 4 保洁员 5 保安员 6 监控管理员 二 物业管理办公费 1 办公低耗品 2 办公交通费 3 节日布置费 4 办公电话费 5 办公水电费 三 公共设备维护费 1 消防设备维护费 2 电器设备维护费 3 技防设备维护费 4 给排水设备维护费 5 设备维修备用金 四 物业管理清洁费 1 卫生纸等耗材 2 清洁剂类费用 3 清洁毛巾、工具类 4 垃圾清运袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清运费 7 水池清洁费 8 “四害”消杀费 9 清洁工具维修费 10 清洁管理备用金 五 绿化租用、管理费 1 外围绿化租用费 2 物业绿化水电费 3 室内绿化布置费 六 固定资产折旧费 1 电脑 2 复印机 3 打印机 4 传真机 七 物业公用电费 八 物业公共用水费 九 物业管理开支费 六、 物业管理规章制度和档案的建立与管理 管理规章制度包括：公众制度、岗位职责、管理维护运作标准及制度、工作人员考核标准及制度：业主公约、业主手册、安全管理规定、装修管理规定、保安巡逻制度、门卫工作制度、仪容仪表规定、卫生管理制度、房屋维修养护措施、设备安全运行管理方案、供配电系统运行管理方案、供配电系统维修养护规定、消防系统运行管理规定、给排水系统运行管理规定、公用配套设施管理规定。  管理规章制度 (一 )公众制度 服务合约 ,业主公约 ,楼体使用及维护管理规定 ,装修管理 ,治安消防车辆管理 ,公用设施管理等十余项 管理规章制度 (二 )岗位职责 各级各类人员职责共二十余项 物业管理的保障实施物业管理的准则 (三 )管理运作制度 包括各类制度、规范、方法共二十余项 (四 )员工考核制度 各级各类人员考核制度和考核表共近十项 档案的建立与管理： 资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。 (1)分辨真伪。 (2)分类排序。 (3)组编档号。 (4)装订精美。 (1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。 (2)采用多种形式的文档储存方法 ,便于原始档案的管理 (如 :采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法 )。 (3)建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。 (4)建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。 (5)档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。  档案管理 位移交档案资料 1)产权资料： 4 类 2)技术资料： 17 类 19 项 (一 )档案资料的分类简索 3)物业资料： 4 类 建档案资料 1)业户资料： 2 类 7 项 2)日常管理资料 :17类 49项 (二 )档案、资料的 管理办法 档案的建立与管理 1. 档案资料收、发管理程序 A 重要资料须经管理处主任验收归档 收集整理归档利用 B 日常管理按程序文件规定归档 (三 )档案资料 管理要求 任或指定人员 、防潮、防变质等“三防”要求 七、 各项专业管理工作方案 公共设施设备管理 保证设备运行正常，无重大管理责任事故。 (1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。 (2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。 (3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要 求。 (4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员 24 小时值班。 (5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。 按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。 (6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。 (7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、 设备的各种问题。 (8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。 (9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水 蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。 二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。 水池、水箱清洁卫生无二次污染。 水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。 排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。 建立事故应急处理方案。 (10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。 安全管理 (1)确保大厦内无因 管理责任引发的重大火灾。 (2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。 (3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。