xx甘蔗糖业研究所办公住宅楼物业管理方案(编辑修改稿)

xx甘蔗糖业研究所办公住宅楼物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

员工激励、业主沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。 岗位技术培训（针对操作层）：基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、业主管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。 基础培训（针对新入职员工）：行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。 （五）年度培训计划 本物业管理公司拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合 两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。 广州甘蔗糖业研究所办公和住宅楼管理处对员工培训年度课时要求为：人均受训 130 课时以上，保安受训 260 课时以上。 表 年度培训计划 培训类别 培训内容 培训对象 培训方式 培训学时 基础培训 管辖物业基本情况、管理重点 新员工 授课 4 本物业概况、理念、组织机构 新员工 讲座 4 管理制度及行为规范 新员工 授课 4 岗位职责 全体员工 自学 4 现场 勘察 相关人员 研讨 32 服务观念及沟通技巧 新员工 授课、示范 4 物业管理法规及条例 新员工 授课、自学 10 突发事件处理 新员工 授课、示范 4 消防治安教育 新员工 录相 3 系统培训 ISO9000 质量体系 全体员工 外培、讲课 10 物业管理概论 全体员工 授课 30 管理费收支概算 管理人员 研讨 3 成本控制 全体员工 讲座 4 房地产开发与物业管理 管理人员 研讨 4 计算机应用 全体员工 授课、实操 20 专业培训 高层楼宇主要设备 管理 全体员工 授课 8 应急事件处理 全体员工 授课 10 空调系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 楼宇设备自动化系统 相关人员 实操、外培 20 电梯运行与保养及维修 相关人员 授课 20 房屋维修管理 相关人员 授课 20 保安员专业技能 保安员 授课、演练 10 消防设备、设施管理 相关人员 授课 20 资质培训 物业管理岗位培训（取得证书） 管理人员 外送培训 （六）培训方式 入职强化培训，常规集中授课， 内部岗位培训 技能培训，参观考察，专题研讨， 培 案例分析，实操演练等 训 方 外送专业培训 短期研修，专职进修，参观学习， 式 行业沙龙，论文交流等 在职自学培训 鼓励员工通过电大、夜大和自学 等方式充电 图 培训方式 （七）培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果 培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核 确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行跟踪评估。 四、管理人员的管理 人才是本物业管理公司最宝贵的财富。 公司始终把尊重员工、培养员工、充分发挥员工的积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这一种和谐、有序的舒畅环境，为业主提供最佳的物业管理服务。 优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的种类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。 本物业管理公司在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是： （一）严 格要求，规范管理，选好人、培育人 把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不 够的，坚决不进。 在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。 物业管理首先要管好人，其次才能管好事。 做事先做人，正人先正已。 重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。 倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。 注重员工培训的连续 性和有效性。 公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。 公司还要求物业管理经理从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己，坚持物业管理骨干自行培养为主，对外招聘为辅，按比例 7： 3的原则运作。 我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。 （二）竞争上岗，优胜劣汰，用好人、激励人 员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、满 意危机意识、创造性管理等尤为重要。 物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。 有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。 坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。 通过综合考评，实行员工队伍每年 10%换岗、首数 5%提薪和末数 5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。 （三）以企业文化感召人，留住人 由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的本物业管理公司企业文化是公司重要的无形资产。 我们塑造和倡导这种文化，目的就是使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。 我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作的不足。 凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为发展作出了重要的贡献人员。 第四章 档案的建立和管理 一、 档案的建立 设立资料室、负责档案建立和管理，配备专 门的档案专业管理人员，从接管开始，建立各类档案，采取电脑化管理。 系统化、科学化、标准化、制度化、电脑化管理，制订一系列管理制度。 建档流程：收集 — 整理 — 归类 — 编号 — 登记 — 输入电脑 — 入柜 — 利用 — 检查。 各部门广泛收集，资料室集中管理。 分类明确，针对不同的档案性质，采用有不同的建档和管档方法，本公司将档案分成五类由专职人员进行管理，并将档案管理列为我公司质量体系的一个重要部分。 二、 档案管理 本公司档案管理体系按照 ISO9000 质量认证体系标准，把它浓缩为： （一）办公室、 人事档案管理； 办公室档案由资料员进行分类编号、整理、保管。 有关行政机关，公司上层有关文件及会议纪要均属办公室档案文件。 经领导批示传阅的重要文件入档必须与领导批示和传阅人员签字表格一并归档。 所有人事档案按照编号由资料员管理，并将个人所有资料输入电脑保存软盘，人离开企业其档案销毁。 （二）质量体系文件档案管理； 公司本部 ISO9000 质量体系文件的管理由管理处专人负责进行管理。 所有质量体系文件的编号、审批、发放、更改、作废均应有日期和负责人，批准人及文件现状态 的记录。 所有质量体系文件均有规定的编号、易懂、易查、易察。 《文件清单》、《发放记录》、《更改申请表》、《更改领取表》均应填写标准、明了。 （三）工程档案管理； 从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料和各种竣工图及供电、发电、消防、排风排水、煤气管理、电梯、照明系统的有关资料均进行编号，档案由专人储存于专柜中保管。 所有工程类国家标准均匀进行统一编号并附上受控负责人由专人保管于专柜中。 所有工程资料均应规定保存期限，并建立销毁档案制度。 （四）财务档案管理； 每年形成的会计档案，都由财务会计按照归档的要求，负责整理立卷装订成册。 保存的会计档案向外单位提供利用时，须报有关领导批准，但不得拆散原卷册，并应限期归还。 会计档案的保管期限，根据特点分永久、定期二类。 会计档案保管期满需销毁时，应经有关领导同意，审查并编造会计档案，销毁设册。 （五）住户档案管理； 所有业主资料如购房合同（含产权证）复印件、租户合同复印件、房屋验收清单及业主、业主有关资料（身份证、户口所在地、工作单位地址、常住地址、联系电话）均应按单元由 资料员编号妥善保存并输入电脑。 业主变更资料均匀由资料员妥善保存并输入电脑。 业主资料根据一定期限销毁，保存软盘。 （六）所有档案必须进行科学管理，做到妥善保管、存放有序、查找方便、同时严格执行 安全和保安制度，不得随意堆放、严防毁损、散失和泄露。 （七）所有可输入电脑的档案均应输入电脑，保存软盘。 （八）所有档案的借阅均应通过资料保管员（有必要时应有负责人许可同意）并进行登记签字。 （九）所有档案保管环境要求干燥、通风、如有遗失，应通知有关人员负责。 第五章 物业管理权移交的接管验收 在物业管理权移交期间，委派由经理带队及土建、机电、消防、财务等方面专家组成的小组来现场工作，帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的资产、建立财务制度及帐目、并协调准备小区的全面进驻工作。 管理要点 ：在认真做好小区物业管权移交时，重点做好物业的接管验收和小区全面进驻的准备。 工作方式 ：在小区验收中，我公司派出的工程技术人员要参与各项验收工作，任何问题记录下来，属于必须解决的及时书面呈交原管理方协助，并报所方领导。 在小区物业接管验收中，管理处的全部人员必须参与，对 各自分管的项目全面负责，任何问题一定要详细记录、及时报告，以求尽快解决。 在完成接管验收后，全面对设备建立档案。 工作内容 ： 签定《物业管理委托合同》 根据规定，在小区正式入驻前一个月与本物业管理公司签定《物业管理委托合同》。 行政人事方面： 为保证计划按时进行，管理处人员应该全部招、调到位，并进行培训以保证能参加物业接 管验收的准备工作。 工程接管验收 管理处人员应在接管验收后进行，也可以同时进行。 但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。 物业接管验收是所方领导向物业管理方移交 物业，验收的方式是按业主的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能检查。 物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三个方面。 现场验收主要项目： 土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、墙身及地面有无渗水；地下室墙面有 无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。 装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门柜及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）； 公共区域设施 设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备及管理用房、信报箱等。 供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房设备；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等； 给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及供水系统等。 电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。 空调采暖系统：空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各 分管及风口；空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）；空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等；通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等； 弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力、电梯、保安等）；弱电检查井内管线、接线箱等。 资料交接： 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。 技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等 ）、 各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告。