xx物业物业服务标准细则及各岗位工作职责(编辑修改稿)

xx物业物业服务标准细则及各岗位工作职责(编辑修改稿)内容摘要：

检查楼道内外卫生 2 次，上下午各一次，将垃圾清扫干净。 停车场及道路清洁 （ 1）备水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。 （ 2）用竹扫把将垃圾扫成若干堆。 （ 3）用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。 （ 4）用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒小量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水清洗。 （ 5）清洁周围排水和下水口，保证排水畅通。 （ 6）每天清扫二次以上，每月用水冲洗地面一次。 灯具的清洁 （ 1）准备梯子，螺丝刀，抹布，水桶等工具。 （ 2）关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿起螺丝刀护住灯罩，拧松固定螺丝取下灯罩。 （ 3）先用湿抹布擦抹灯罩内污迹和虫子，再用干布抹干水分。 （ 4）将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝。 （ 5）清洁日光灯具时，应先将电源关闭。 （ 6）在梯子上工作时应注意安全，防止擦伤。 （ 7）人在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤人。 （ 8）用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。 B、室内有偿服务保洁 按一次业主门铃，业主接听之后报 “物业公司保洁服务员 ”。 清理房间时将 “正在打扫 ”指示牌摆放在门口明显位置。 微笑问候业主及家人 “先生／女士好。 ”。 按业主要求进行保洁工作。 完工后，按标准向业主收取服务费用，并道别。 离开房间把门关上，并确保门已锁好。 C、保洁质量标准 正 门、广场 （ 1）绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。 (2)所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无青苔。 （ 3）阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。 （ 4）扶手：无污迹、无水迹。 （ 5）墙面：无污迹、无乱张贴物。 （ 6）门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 7）指示牌（包括大厦招牌）：无污迹、无积尘。 （ 8）消防栓：无污迹、无积尘。 （ 9）出入口栏杆：无污物、 无阻塞。 洗手间 （ 1）地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。 （ 2）墙面：无污迹、无乱张贴物。 （ 3）天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 4）光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 5）窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 6）镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 7）洗手盆：表面光洁、无污迹。 （ 8）镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 9）排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 10）尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。 （ 11）厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。 （ 12）厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 13）手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 14）门：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 15）地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。 电梯及走廊 （ 1）地面：无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。 （ 2）天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 3）灯管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 （ 4）墙面：无污迹、无乱张贴物。 （ 5）铜牌：无污迹、无 积尘、无铜油迹。 （ 6）水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 7）门（管井门、隔烟门、厕所门）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 8）垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。 （ 9）消防栓：无积尘、无乱张贴物。 露台（包括天台、平台、阳台） （ 1）消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 （ 2）地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。 （ 3）地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。 垃圾房：无堆积垃圾。 垃圾做到日产日清。 做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、 卫生、四周无散放垃圾。 可做废品回收的垃圾，要另行放置。 垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。 消杀：无蝇、少蚊、少虫。 灭鼠、灭蟑螂。 （八）、保安工作标准 A、 保安服务 工作标准 l、小区基本实行封闭式管理。 对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。 保安队伍专业化管理，实行 24 小时站岗及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。 危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。 消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消 防应急方案。 机动车地下停车库制度完善。 管理责任明确， 有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜， 车辆进出有登记。 地下停车库 无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。 对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。 监控中心 24 小时 有人值班，监控录像、楼宇对讲、周界报警等技防设施 24小时开通，监控人员时刻注视各设备所传达的信息。 监控中心接到 报警信号 后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 小区应有火 警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于 1 次的应急预案演习。 接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告业委会与警方，协助采取有关措施。 1在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。 B、各岗位工作 保安部工作 保安部担负着辖区保安防范、消防安全的重要职责。 主要任务是落实各项保安、消防制度，维护辖区秩序，及时发现和打击违法犯罪分子的活动，保护辖区设施及辖区内业主的财产安全。 保安部必须坚决执行 “谁主管，谁负责 ”和 “群防群治 ”的原则，应履行以下职责： （ 1）负责做好 “防火、防盗、防爆、防破坏 ”的四防工作，维护辖区范围内保安秩序。 （ 2）严格保安管理，做好来访及加班登记、电视监控、全天 24 小时巡查、进出货物检查确认等保安防范工作。 （ 3）严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。 （ 4）积极配合公安机关打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动。 （ 5）负责对辖区各业主保安、消防工作的宣传、指导和监督。 （ 6）抓好保安队伍的业务培训。 保安主管工作 （ 1）对公司负责，组织领导保安部工作，对辖区保安保卫工作和消防工作负全面责任。 （ 2）熟悉和掌握辖区地理 位置、重点要害部位和设施布局的基本情况。 （ 3）贯彻落实安全保卫工作和消防工作，做好对保安员工的领导工作，调解辖区内各种纠纷。 （ 4）组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以解决整改 （ 5）主持部门例会，传达贯彻公司及有关主管部门的指示精神。 （ 6）按照《国家示范小区标准》的考评标准，做好本职工作； （ 7）监督和检查辖区的安全情况和交通管理情况，处理各类保安案件，协调与主管公安机关和派出所的关系。 （ 8）做好辖区内业主的安全消防防范和法制宣传教育工作 提高业主的安全意识和法制观念。 （ 9）带头遵守公司的各项规章制度，以身作则，不许滥用职权。 （ 10）对保安员的聘用，解聘提出建议。 保安领班工作 （ 1）对保安部负责，做好辖区内安全和消防工作； （ 2）带领全体人员，根据制定的岗位职责，搞好安全保卫工作； （ 3）根据岗位职责和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任制； （ 4）要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解公司所制定的规章制度，掌握辖区内保安和消防工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作； （ 5）做好部门领导和基层保安人员的协调工作 ，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排； （ 6）认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门主管汇报一次； （ 7）以身作则，做好本职工作。 门岗工作 （ 1）着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损； （ 2）仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感； （ 3）每班次交接应完成全套交接岗动作，做到熟练、准确、动作到位； （ 4）站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距； （ 5）对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心； （ 6）器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然； （ 7）熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）； （ 8）对住户要用规范用语问好； （ 9）认真作好访客、车辆登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络； （ 10）遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办； （ 11）指挥车辆进出时，动作统一规范、不僵硬，目视无不舒适感； （ 12）熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧； （ 13）不在上岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）； （ 14）下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整 及步伐形态整齐要求； 车辆管理岗工作 （ 1）按规定着工作服； （ 2）熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位； （ 3）外来车辆未经许可，不可进入辖区； （ 4）进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理； （ 5）凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或 吨以上货车，一律不准驶入辖区； （ 6）驶入辖区内的车辆，均需减速慢行，时速不超过 15 公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）； （ 7）辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、车证齐全，见证放车； （ 8）礼貌待人、热情周到； （ 9）随时 巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时， 10 分钟内通知车主； （ 10）停车场内无货物堆积、道路阻塞现象； （ 11）停车场内地面无积水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物； （ 12）停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物； （ 13）车位文字档案齐全、资料准确率 100%； （ 14）停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率 100%； （ 15）辖区内交通事故年发生率不超过 2%，丢失事故发生率为 0%； （ 16）地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离 50 米以 上； （ 17）临时停放车辆收费率 100%； （ 18）外来进出车辆有登记，完成率 100%，准确率 100%。 巡逻岗工作 （ 1）着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损； （ 2）仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感； （ 3）器械佩带、物品配备齐全、整齐； （ 4）白天巡逻公共区域不少于 6 次，楼内不少于 8 次；夜间巡逻公共区域不间断、楼内不少于 6 次； 重点部位、重点区域每小时巡逻不少于一次； （ 5）认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫 生情况应及时处置并详细记录后上报； （ 6）巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报； （ 7）对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作； （ 8）巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回办公室询问； （ 9）与其他岗位保持密切联系，及时通报相关情况； （ 10）接业主电话报案后， 5 分钟内到达现场；遇见住户本人报案， 3 分钟内到达现场； （ 11）熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧； （ 12）熟练使用各种消防器械，掌握使用要领； （ 13）巡逻时注 意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视形象感要好； （ 14）遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办； （ 15）下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求； （ 16）按规定路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈 S 型巡视。 C、操作程序 交接班规定 （ 1）本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。 （ 2）本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。 （ 3）交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目里写明下一班接岗人的姓名。 （ 4）发现问题， 交接双方须当面说明。 如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或部门主管处理。 （ 5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。 （ 6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。 领班交接班 （ 1）接班人须提前 15 分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。 （ 2）交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完。