xx水物业管理项目投标书(编辑修改稿)

xx水物业管理项目投标书(编辑修改稿)内容摘要：

就没有一切”。 通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等，全面做好“群防群治”全员化安全管理工作。 真正做到小区安全、安定、有序。  采用人防加技防安全保卫措施  小区人行进出口实行 24 小时保安服务  在车库出入口等重点部位设岗值守  建立小区公共区域 24 小时保安巡逻制度  用好并维护好先进可靠的保安技防措施  制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作  保安人员培训后上岗等 物业的环境维护和管理 我司将综合已接管项目之良好管理经验，根据白云绿水小区之特殊性质，制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划，力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层，给各阶段入户业主都有一个良好的影响，使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。  实行标准化清扫保洁  建筑、生活垃圾时产时清  特定区域定期清洗外墙  定期清洗水箱  公共区域无随意堆放杂物和被非法占用  物业内的设施设备、机房等保持清洁  做好节日布臵  精心维护绿化等 物业的设施维护和管理 物业内的设施作为小区运作心脏部位，能否长期保持完好，是一个物业生存的关键。 我司将严格按国家优秀小区评比要求，对小区内所有设施设备 进行日常养护，并对所有使用人群加以宣传，以提高广大从业人员及业主的共同爱护，使之生命力更长久，我司之设施长效管理更全面。  制定完善的操作管理制度  建立台帐和维护登记制度  建立短、中、长期的维护保养计划  严格业户的二次装修管理  建立物业报修、修理和回访程序  建立工程人员的岗位责任制及培训制度  建立物品和工具等管理制度等 物业的交通秩序管理 其实小区内交通管理的好坏，也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感，根据我司多年来的管理经验，我司亦会针对白云绿水小区之特殊性质，车库内非机动车较多的情况，制订出一系 列可操作性强的管理方案，以保障小区内机动车 /非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。  根据物业情况，建立交通管理制度  确保外围广场、道路及车库内交通通畅  物业内我车辆乱停乱放现象  车库管理设施保持运行正常  各种道路和交通标志完好等 ****物业的服务标准 ****的宗旨是：规范、周到、守信、高效；这就是我们对所有业主/开发商的承诺，因为我们永远追求 最好。 热线 /报修 /监督电话 铃响三声，必有应答； 先报家门，后说请讲； 态度和气，语言亲切； 记录完整，件件落实。 客户报修 礼貌召唤，认真记录； 形式多样 ，方便客户； 昼夜值班，专人接待； 挂牌上岗，热情服务； 准确登记，及时处理。 服务规范 上门服务，佩带工卡； 预约时间，必须遵守； 修理完毕，清扫现场； 用户验收，及时回访； 明码标价，收费合理。 电梯管理 电梯运行，证卡齐全； 规范操作，定期检修； 备用电梯，随时能开； 遇到故障，及时修理。 业务接待 热情主动，办事公道； 上岗时间，佩带工卡； 礼貌接待，接章办事； 手续齐全，现时办理； 政策不符，讲清道理； 访问客户，听取意见； 来信来访，及时处理。 三、 ****的客户方针 客户满意度调查 客户的 满意程度对该物业的物业管理成败与否是最为至关重要的事项。 我们认为客户的满意度的衡量需建立在不同的层面上，以确保客户服务工作无论在宏观上还是具体细节上均得到改善。 客户满意度调查不光会提示物业管理工作在哪方面有所不足，同时亦能将一些方面的长处带到其它需要改进的方面。 促进客户满意度的因素有如下：  服务表现达到议定水平  对问讯或投诉的响应时间  员工素质  沟通的充分与否  成本控制效果  与客户公司间的关系  灵活并适应变化的物业管理动作机制  文件资料是否完备等 ****将每年进行业户的满意度调查，以获得宝贵的客户反馈以及 对该物业的物业管理服务水平的评价。 调查的结果在分析统计后，将直接被用于该物业的物业管理水平的提高。 四、物业管理筹备工作的内容 （ 1）确定物业管理费收费标准 ****根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。 一旦发展商确定收费标准后， ****将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。 （ 2）安排和招聘管理人员 ****目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到 项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。 由于物业管理处的骨干员工，均在 ****工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉 ****和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。 （ 3）完成物业管理人员入职培训 ****将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。 在人员到位后， ****利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训；对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅 速熟悉 ****的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。 （ 4）准确各种物品和装备 ****按发展商批准的物业管理启动预算，购臵各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购臵工作包括：购臵各种办公家具和设备、购臵各种通讯器材、定制首期制服、购臵警械和安保用品、购臵各种设备、工具和维修用品等。 此外， ****还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。 （ 5）参与设备调试和验收 ****在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主 管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配臵，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。 建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。 （ 6）提供施工现场安保服务 由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂， ****将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。 建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。 （ 7）确保物业管理各 种方案 ****根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配臵设施等情况，制定一系列适合金利达花园的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。 物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。 （ 8）制订物业管理的各项规章制度 ****将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管 理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约》。 ****将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。 其中部分需要印刷后发放小主业；部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。 （ 9）完成物业保险工作 对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。 在物业管理筹备期中， ****利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。 （ 10）物业管理筹备工作分类图 1,确定管理人员架构和完成人员培训 2,确定各项物业管理预算和物业管理启动预算 3, 协助制定 管理公约 .负责制定物业管理的各项制度 4,筹建物业管理处 , 正式开展各项物业管理工作 , 派出管理处经理和工程主任 , 从其他项目调配各级骨干物业管理人员 . , 向社会公开招聘各空缺的物业管理岗位 , 完成新聘员工的入职培训和岗位培 训 , 向物价管理部门申报批准物业管理费 , 按开办费预算来采购管理处所需要的各种设备和工具物品等 , 选择保险公司 , 办理物业财产和第三者人身保险 , 通过招标确定外判清洁公司 , 开展清洁开荒工作 . , 完成管理公约 , 用户手册 , 住宅说明书的编制和印刷 , 制定物业管理所必需的各种物业管理规章制度和规范 , 制定物业管理所需要的各种表格和单据 , 根据需要交付印刷 , 制定物业管理的各种方案 , 为物业验收和移交做好准备 , 确定和布置各物业管理用房 , 创造良好的办公 条件 , 协助施工单位做好小区的安保工作 . , 参与设备调试和验收 ,熟悉物业内的各种设施设备 . , 设立客户服务中心 , 为迎接首批业主做好各种准备工作 . 五、白云绿水小区物业日常管理 （ 1）物业验收移交 物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。 A、政府有关职能部门验收 政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备 竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。 B、物业验收首要条件 在物业竣工后， ****物业将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足，以确保发展商和所有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正 常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。 C、物业验收的资料 要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》、《物业设施的竣工图》（若尚未完成竣工图，应提供最终的施工图）、《设备或系统的操作说明》、《维护保养手册》；提供与承包商、厂商和供应商签署承包或供应合同中有关技术条款；提供承包商、供应商和厂商的联络地址、联系电话和联系人等资料及其它有关技术资料；提供必要的专业技术介绍和培 训；提供所有测试、检验和调试报告等。 D、拒绝验收和移交的范围 当发生如下情况，为维护发展商和全体业主的利益，物业管理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完毕后，才能正式验收移交。 拒绝验收的范围包括：工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有影响业户入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的设备。 F、公共区域的验收和交接 公共区域的验收应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参加，交接以物业管理处安保正式上岗为标志。 公共区域验收只集中在可见的损坏、缺陷和 未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收 ，验收 时由施工单位代表及监理签名确认《公共区域验收交接表》。 物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并重复程序至验收通过。 G、各种机房和设备的验收及交接 各种机房验收 应由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位的代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。 机房和设备验收只对有表计量的读数作验收 ，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理签名确认《机房验收表》和《设备验收表》。 物业管理处于初期后发出整改项目清单交施 工单位整改，并重复程序至验收通过。 H、用户单元内的验收和移交 住户单元的验收由物业管理处、发展商、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收住宅单元钥匙为标志。 住宅单元验收只集中在可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。 验收时由施工单位代表和监理签名确认《住宅单元验收交接表》。 物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。 并重复程序至验收通过。 验收时需记录水、电和煤气表且读数。 验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理处统一保管在一预备好的钥匙柜内，所有钥匙须标示有关单 元的号数，物业管理处预备一记录薄以记录和登记日后钥匙外借和使用情况，包括施工单位进单元内进行整改、客户要求看。