xx新绿洲绿岛花园市场研究报告(编辑修改稿)

xx新绿洲绿岛花园市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

路 学 院 路 卫 国 路 华 岩 路 建 设 路 附图 本项目商圈示意图 二、项目商圈消费群体分析 按照商圈理论，核心商圈的消费能力占项目总消费能力的 5570%，次级商圈占总体消费能力的 1525%，边缘商圈的消费能力一般占总体消费能力的 5%左右。 核心商圈分析 a. 人口分析 核心商圈内小区共有 15 个，共有 14720 户。 安每户 3 人计算，共有 44160 人，加上理工大学 23000 多人，实际上共有 67160 人。 b. 商业用房供给分析 本项目核心商圈内商业用房总体供给面积为 38352 平米。 其中华沿道到大里路的新华道大街商业供应面积最多，达到 17000 多平米，卫国路到学院路的国防道一段商业供应面积最少，为 950 平米。 从本项目核心商圈内可供给的商业用房单套面积来看，平均的单套面积为 132 平米，相对比较大。 附图 本项目核心商圈内商业用房供给分析 附图 核心商圈内商业用房单套平均面积 c. 核心商圈商业用房租金 分析 从核心商圈的租金水平来看，东部高于西部，北部高于南部。 附表 核心商圈商业租金分布 d. 核心商圈成熟商业设施分布及供给特点 核心商圈目前比较成熟的商业设施主要有： →商场主要有 “可儿数码城 ”、 “龙悦 ”等； →休闲娱乐目前主要有 “金永 KTV”； →核心商圈内的商业多以 “底商 ”、 “临街门面房 ”为主； →从商业用房的分割形式来看，大多数是纵向分割的， 1～ 2 层为 1 户或 1～ 3 层为 1户； →核心商圈目前的商业分布比较分散，缺乏大型集中融合多种功能的商业设施； 次级商圈分析 核心商圈道路最高租金（元 / 平米 . 天）最低租金（元 / 平米 . 天）平均租金（元 / 平米 . 天）华沿道～大里路（新华道） 西山道～国防道（卫国路） 西山道～国防道（学院路） 卫国路～学院路（西山道） 卫国路～学院路（国防道） a. 人口分析 在本项目次 级商圈中，共 23 个初具规模的物业小区，总户数 16305 户，按照户均 3 人计算，次级商圈常住人口 48915 人，接近 5 万人。 具体分布如下表所示： 附表 次级商圈入住小区 物业名称 户数 铁路楼 324 交通楼 384 运输楼 216 双新里 2040 矿工楼 615 255医院新楼 1260 矿院楼 216 建工西楼 1308 建工东楼 2408 中南苑 96 第一干休所 96 瑞德花园 1200 银安雅园 800 丽景琴园 1160 金色家园 516 大唐繁荣 410 世纪华 庭 224 银安花园 160 阳光大厦 2400 馨凤园 72 闻新园 72 四季花园 180 天元花园 148 合计 16305 b. 商业用房供给分析 在本项目次级商圈范围内，商业供给主要是以“底商“和”门面房”的形态出现的，总体总可供应面积为 38825 平米左右。 附表 次级商圈商业房供给（门面房） 位置 售价 /租金 供应面积 数量 合计 层数 八方购物广场东侧 未招租，详情未知 16000 1 16000 1 北新西道一家具城 被法院查封 3000 1 3000 1 华岩路工艺品 市场南侧 1 不详 100 1 100 1 华岩路工艺品市场南侧 2 不详 120 1 120 1 兴源道 3 万 /年 70 1 70 2 建华西道 4 万 /年 200 1 200 2 南新西道南侧（光明路－友谊路之间） 万 /年 140 1 140 2 南新西道北侧（大里路－友谊路之间） 经济纠纷被法院查封 120 12 1440 1 南新西道与学院路西南角 不详 80 1 80 1 学院路路东 不详 50 1 50 1 南新西道与卫国路西北角 1 40 万 /年 2400 1 2400 4 南新 西道与卫国路西北角 2 7 万 /年 255 1 255 3 新华道与卫国路东北角三江源证券北 不详 360 13 4680 3 学院路与西山道西南角 不详 600 1 600 3 合计 37 29135 附表 次级商圈商业房供给（底商） 名称 售价 /租金 单套面积 数量 总体面积 层数 繁荣花园 5260元 /平米 180 2 360 2 186 2 372 2 194 1 194 2 193 1 193 2 160 1 160 2 金色家园 5580元 /平米 320 11 3520 3 370 4 1480 4 瑞德花园 6288元 /平米 360 1 360 2 654 1 654 2 286 1 286 2 1854 1 1854 2 光明路盛馨园 5 万 /年 3 1 合计 29 c. 次级商圈商业用房售价 /租金分析 次级商圈租金水平最高的是“光明路盛馨园”，到达 元 /平米 *天，最近最低的是建华西道，租金为 元 /平米 *天，租金水平已经明显低于本项目核心商圈相关商业的租金水平。 附 表 次级商圈租金水平 位置 租金 (元 /平米 *天 ) 光明路盛馨园 兴源道 南新西道与卫国路西北角 南新西道 建华西道 三、项目车流人流分析 人流分析 a. 新华道与学院路交叉路口 从周日、周一不同时间的人流量走势来看，周日早上从西到东、从南到北人流明显高于中午和下午；从东到西、从北到南早上、中午、下午变化不大；周一早上从西到东、从南到北人流量明显增多，原因主要是上班高峰期；周一下午各方向人流量相差不大。 b. 新华道主干道 从周日、周一不同时间的人流量走势 来看，周日在早上从西到东、从东到西人流量明显高于中午与下午；周一早上从西到东的人流量最高达到每小时3282 人次，远远高于从东到西 1428 人次的人流量，分析认为早上上班高峰期所至，下午人流量两方向差不多。 c. 新华道与卫国路交叉路口 从周日、周一不同时间的人流量走势来看，周日在早上从西到东、从南到北人流量明显高于中午；周一早上从西到东的人流量最高达到每小时 2346 人次，远远高于从南到北 840 人次的人流量。 6月27日、28日新华道与学院路交叉路口人流量走势图(单位:人次/小时)1164 1104162624061686172255299620xx55810142736121236901590 1512768130855212241152123697205001000150020xx25003000350040007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62 星期天 20xx62 星期一单位：次/ 小时东——西 南——北 西——东 北——南6月2 7日、2 8日项目附近不同方向的人流走势图( 单位:人次/ 小时)1416125410861428172213622184816103832821092 113705001000150020xx2500300035007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一单位：次/小时东——西 西——东 车流分析 a. 新华道与学院路交叉路口 从周日、周一不同时间的车流量走势来看，周日早上从西到东、从南到北车流明显高于中午和下午；从东到西中午车流量明显增多，从北到南早上、中午、下午变化不大；周一早上从南到北车流量低于中午车流量；周一下午从西到东和从东到西车流量最多。 b. 新华道主干道 从周日、周一不同时间的车流量走势来看，周日在早上从西到东、从东到西车流量明显低于中午，与下午基本持平；周一早上从西到东的车流量 1488 辆远远高于从东到西 822 辆的车流量，分析认为早上上班高峰期所至，下午从东到西的车流量大于从西到东的车流辆。 6 月2 7 日、2 8 日新华道与卫国路交叉路口不同方向的人流走势图( 单位: 人次/ 小时)1398 13081086150610922316150057014288404861668252684611702346105013087861260570106805001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一单位：次/ 小时东——西 南——北 西——东 北——南6月27日、28日新华道与学院路交叉路口不同方向的车流走势图(单位:车次/小时)1128257422501434 156620641002750582 672155496625141932 20xx 1866 184821001230876 87612901524 150005001000150020xx250030007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星期天 20xx62星期一单位：次/小时东——西 南——北 西——东 北——南 c. 新华道与卫国路交叉路口 从周日、周一不同时间的车流量走势来看，周日在早上各个 方向的车流比较平均，相差不大，中午从南到北、从西到东人比较少；周一早从西到东的车流较多，下午从北到南车流较多。 6月2 7日、2 8日项目附近不同方向的车流走势图( 单位:车次/ 小时)1260132611468221272 128412181386132014881434114050070090011001300150017007:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62星 期天 20xx62星 期一单位：次/小时东——西西——东6 月2 7 日、2 8 日新华道与卫国路交叉路口不同方向的车流走势图( 单位: 车次/ 小时)12601470130811041488 15361470984702540975 99076812781710126011461428 13801350171605001000150020xx7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:30 7:30~8:30 11:30~12:30 16:30~17:3020xx62 星期天 20xx62 星期一单位：次/ 小时东——西 南——北 西——东 北——南第三章 竞争项目分析 一、新天地 项目概况 本项目位于路南区卫国路，项目总建筑规模为 12 万平米，目前除两个主力店没有开工建设， 其他部分均已经建设完毕。 本项目以上海“新 天地”为模版在唐山地区进行拷贝，但从市场 的反映情况来看，本项目基本失败。 项目功能布局 本项目主要采用“商业街” +“大型主力店”的模式，该项目在定位之初，拟引入天津“家世界”和“东方家园”两大主力 店，但最终“东方家园”引入失败。 本项目最新调整后的内部功能布局如下： a. 家居建材超市； b. 国际顶级生活用品超市； c. 5000 平方米时尚女人世界； d. 7000 平方米国际快餐专区； e. 33000 平方米动感娱乐地带； f. 10000 平方米酒吧风情一条街； g. 10000 平方米奥特莱斯折扣店； 目前酒吧餐饮部分已经开始营业，其他部分仍处在不确定状态。 建筑特色 新天地的建筑特点可以用一个字概括“洋”，在座谈会上有与会者表示，新天地项目“美观有余，实用不足”，从整体感觉来看，更像是“ Townhouse”，存在商业设计上的缺陷。 价格 体系 新天地最初入市价格在 3300 元 /平米，目前的价格上涨到 5880 元 /平米，基。