xx市龙泉驿区房地产项目前期研究策划初步建议书(编辑修改稿)

xx市龙泉驿区房地产项目前期研究策划初步建议书(编辑修改稿)内容摘要：

的需求表现旺盛，且这一需求随着企业人员增加、变动具有持续性特征，值得关注；另外，项目所在区域为成都市有名的生 态旅游区，在项目发展中应该注意与区域大环境的协调，在相互影响中得到提升，达到双赢。 20xx 年恩格尔系数加权平均值降到 43%，其中城市为 37%，农村为 47%。 人均期望寿命达到 74 岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。 成都城市向东向南发展战略 —— 一、 向东发展战略 战略概要 —— 向东发展总体格局采用带 状形式 ，以充分利用台地及道路、供水等基础设施。 规划的带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片区。 其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区； 龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地； 同安镇为重要的公路口岸。 主要项目 —— 东大街改造 十陵历史文化风景区 东部城市副中心 文化居住区 成都经济技术开发区 百工堰山水公园 省级公路口岸 沙河整治 向东发展基础设施 —— 城市向 东发展，依托 “ 四横三纵 ” 的干线系统。 四条放射线分别成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（成都 —— 洛带公路）及规划的龙兴大道（成都 —— 龙泉驿交通性主干道）。 通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。 而三环路、外环路、环城路（成环路） “ 三纵 ” 的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。 立交系统 给水工程 排水工程 供电工程 燃气工程 二、 向南发展战略 战略概要 —— 向南发展总体格局采用组团形式，尽量少占耕地并禁止连片发展。 规划的综合性城 市组团由北向南分别是：高新起步区、棕树、琉璃南、新园、站南、大源、华阳，最后是牧马山旅游开发区。 上述组团中，高新起步区组团及棕树组团目前已基本形成。 在功能上，除棕树组团以文教居住、商业服务为主，牧马山组团以旅游为主以外，其余组团都是集高新技术产业（及部分传统工业）、居住、服务等功能于一体的综合性城市组团。 城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。 主要项目 —— 国家级成都高新技术产业开发区 火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽 内贸部南站贸易区建设项目 南站体育公园 琉 璃场柳江工业区 三瓦窑居住区、石羊、新园居住区及东光居住区 南部城市副中心 府河延伸整治 向南发展基础设施 —— 城市向南发展的道路骨架可归纳为 “ 五纵三横 ”。 “ 五纵 ” 为锦华大道（成都 —— 仁寿）、府城大道（红星路南延线）、天府大道（人民南路南延线）、元华大道（元华路）及高新大道。 “ 三横 ” 为盛丽大道（站前路）、三环路和外环路。 城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。 立交系统 给水工程 排水工程 供电工程 燃气工程 供热工程 成都市居民收入及个性特征分析 城市居民收入及消费情况 20xx 年成都市职工平均年工资为 8925 元比上年增长 %，全年城市居民人均可支配收入为 7649 元，比上年增长 %。 从以上数据可以看出成都市的经济快速发展切实带来了城市居民收入的提高，居民的消费支付能力大为增强。 城市居民人均收入及支出情况 —— 本节分析小结 —— 本项目处在成都市城市发展战略的核心区域，交通和自然条件较好，有很好的发展前景；同时，由于城南沿外环线到项目位置仅需时 20 分钟车程，城南规划为城市的行政副中心区和高新产业开发区也将给项目带来较好的发展机会。 020xx400060008000元1995 1996 1997 1998 1999 20xx可支配收入 消费性支出 消费者个性特征分析  老式小茶馆，精致盖碗茶，泡老了悠悠岁月，恍惚了百年人生。 真可谓“成都大茶馆，茶馆小成 都”，茶馆无疑是这座两千年古城最传神的人文风景。 一般嗜茶成瘾的成都人，早上起来头件事，不是吃饭，而是喝茶；  寻常人家，总爱把饭桌摆到那街沿上，细斟慢饮几杯薄酒，谈天说地边吃边摆龙门阵，一副旁若无人自得其乐津津有味的闲适气派。 成都人就这样，喜欢把一切都当门敞户摆在天光底下来享受；  成都人崇尚的是自在实在的居家过日子。 而 居家过日子并不在乎外表的富丽堂皇，要的只是衣食住行的方便惬意；  成都人无论是干什么行当的都不愿意为几个小钱放弃自己的闲适潇洒，也不想为挣大钱成富豪而拼掉老命；  成都人就生活在龙门阵中， 犹如他们大半辈子都浸泡在浓茶中一样；  如果说爱扎堆儿看热闹是相当一部分中国人的毛病，则 成都人在这方面表现得更是“出类拔萃”，表演的淋漓尽致，有声有色；  成都的花会有一个最大特色，不仅赏花，更是借花献佛， 借赏花之名大家聚会游乐；成都人喜欢城市的热闹，也留恋乡野的清新，花会恰恰将这相悖的两方面融成了一片；  成都人、成都文人，对杜甫草堂确是有很深沉的感情的。 在成都人心目中，这绝不只是一座供人玩乐休憩的园林， 更是能给人以人格参照和文化滋养的的圣地；  成都人喜欢的就是 大众文化，热闹场景， 才不稀罕什么高雅清静；  成都人喝酒，要的就是这二麻二麻，似醉非醉，半醉半醒的境界；  “人活脸，树活皮”，这就是成都人心目中做人的一个基本标准； 成都人是把面子看得很重，爱绷， 但一般来讲并无害人之心；  出城去，便成了当今成都人的新的追求，时尚潮流，人山人海里伸长了脖子，想在那里寻找一方自在天地，畅畅快快透一口气；  成都本来就是一个 农耕文化积淀深厚的城市 ，甚至很多当代成都人的父辈祖辈，都是从四边乡村渐次迁徙进城的， 他们的血脉里保留着农人的因子，对乡村田园有一种天生的亲近感，亲和力； —— 摘自《成都人》 成都市房地产市场状况 整体市场发展情况 区域定位特征明显 —— 成都市城西为城市的上风上水区域，作为区域性的中心城市，解放后成都工业得到大力发展，重工业污染性企业主要分布于城市的下风下水位置即城东；改本节分析小结 —— 成都人在近年来收入有较快的提高，消费支付能力增强；项目发展中应该注意与成都文化、成都人个性需要的协调，先迎合、再引导，增强项目的市场适应性和盈利能力；在项目发展中尤其重视成都人亲近自然、 乡村田园风光和崇尚闲适、惬意的生活的特征，加强生态环保和休闲度假游乐的宣传，突出项目景观优势及个性特征，提高市场的认知度；以“大社区、小组团”的发展形式，增强社区的配套建设。 城西 —— 贵人区，保护良田、限制发展，房地产业的发展空间相对较小 城南 —— 富人区，未来城市副中心区，高新技术开发区，发展潜力大 城东 —— 穷人区，产业转型、企业搬迁，新兴经济开发及旅游度假区 城北 —— 凶人区，有少量的工业，人文环境较差，房地产发展空间不大 革开发以后，国有工业企业的经营情况普遍不好，导致成都东部成为下岗工人的聚居区即穷人区；城西则成为贵人区，成都人认为城西处在上风上水位置使出贵人的地方。 房地产开发也同市场需求相适应，使得成都分为四个个性化的房地产开发区域，“城南富人区，城西贵人区，城北凶人区，城东穷人区”。 80 年代，房产热在沿海城市掀起，房地产的飓风刮向成都。 这时期在成都开发的精典社区“棕南”、“棕北”，是这一历史的真实见证。 随后全国房产降温，但成都房地产业发展的脚步却没有停止，所不同的是由原来的“精典社区，高档化”，逐步转向“平民化”，“实用化”。 地产市场处在快速发展阶段 —— 借鉴沿海城市开发经验的前提： 备注：成都深圳为 20xx 年末的数据，广州为 1999 年末的数据；深圳以包括暂住 人口的常住人口为基数计算；深圳城区为特区内。 对比三个城市的房地产发展基础状况，可以发现成都除收入状况与广州、深圳差距较大外（绝对值相当于深圳 9495 年水平），其全市人口的密度与广州基本相近，城区人口密度甚至高于深圳全市六区的平均值。 更为值得关注的是，成都人的文化素质较高，且提高速度快（第五次人口普查数值较之第四次人口普查数值为 倍）。 这对参考深圳等人口素质较高城市的住宅开发很具意义。 成都商品住宅市场处在快速增长的发展阶段： 7669 02040608096 97 98 99 20xx深圳住宅 成都住宅 0100020xx3000400050006000成都 1037 724 818 2370广州 1667 920 2800深圳 2303 1048 2222 5241职工平均工资( * 1 0 元)文化素质( 大专以上人数/ 万人）全市人口密度（人/km2)城区人口密度（人/km2) 对比成都和 深圳商品房施工面积中住宅所占的比例变化趋势，可以发现两者基本呈逐年递增的走势。 由于深圳房地产发展的相对成熟，其递增趋势逐年减缓 (98年为 11%， 99 年 3%， 20xx 年不到 1%，对比成都 20xx 年递增 10%)， 说明成都近年商品住宅还处于快速增长的发展阶段。 开发主题名目繁多 ——  成都市目前的开发主题分类 目前成都市场上的开发主题定位方向大致可分传统、现代、混合型及个性型。 分类 表现 案例 诉求 传统型 由外（建筑形式）到内（生活方式）强调蜀式风格 芙蓉古城等 传统精神的归属 非传统型 由外到内以现代简 约风格或非中式（欧式美式英式新加坡式等）风格为主 凯莱帝景、新加坡花园、中海名城、圣安卓花园等 物质表现、实用、现代精神的归属 混合型 非传统的建造，传统的名称或宣传手法 西蜀皓月、凤凰栖等 传统精神的归属、实用 个性型 不刻意强调风格的归属，以独特优势或卖点为开发主题 府河音乐花园、爱舍尔花园 实用、个性精神的归属 目前市场上存在最多的应该说是非传统型，这与成都市商品住宅开发的阶段及面对的主力消费群特征有关（参照深圳的住宅开发），随着商品住。