xx市高档物业市场研究报告(编辑修改稿)

xx市高档物业市场研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的销售率较佳，另外一些个案的高楼层住户可以看到黄浦江的江景这一天然的优势也吸引了相当部 分的客户投资臵业于本区域。 四、静安区 20xx 年上半年静安区房地产市场异常火爆， 20xx 年的多个项目的后续产品陆续推出，而区域新盘也层出不穷。 市场竞争也前所未有的激烈。 静安区选取了“达安花园”、“静安雅筑”、“静安阳光名都” “国际丽都城”、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安行家”、“康宁雅庭”、“静安河滨花园”、“静安枫景”、“上海一街区”、“中凯城市之光” 12 个个案进行了调查。 产品形态： 案名 产品形态 楼层规划 静安雅筑 一幢 8 层（电梯） 一梯一户， 康宁雅庭 一幢 28 层的高层 二梯三户 国际丽都城 18－ 33 层的高层 二梯二户、二梯四户 静安行家 28 层的高层 二梯三户 上海壹街区 高层 二梯三户 中凯城市之光 高层 二梯三户 静安枫景 高层 二梯三户 华商会馆 一幢 8 层（电梯） 一梯一户、一梯二户 说明：  本区物业的产品规划以高层为主， 最高为 33 层 ，但因地块自身因素及政府对中心城区容积率的规定， 20xx 年也有部分的多层产品，如“静安雅筑”、“华商会馆”多规划为 8 层的电梯房。  楼层规划 以二梯三户为主 ，部分多层产品为一梯一户和二户。 面积配 比： 一房 面积 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合计 套数 28 / 112 28 18 186 比例 15% / 60% 15% 10% 100% 二 房 面积 90 以下 90100 100110 110120 120以上 合计 套数 28 257 176 162 61 684 比例 % % % % % 100% 三 房 面积 120以下 120130 130140 140150 150以上 合计 套数 26 124 141 166 329 786 比例 % % % % % 100% 四房及复式 面积 200 以下 200250 250 以上 合计 套数 151 120 23 294 比例 % % % 100% 说明 :  以上数据来源于“达安花园（静安景观楼王）”、“静安雅筑”、“静安阳光名都” “国际丽都城”（一期）、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安行家”、“康宁雅庭”、“静安河滨花园”、“静安枫景”这几个个案。  共统计了 1950 户，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 %， 四房及复式占 %，可见本区的 主力房型为三房 ，但是 二房与三房的比例相差不大。  一房的主力房型为 50－ 60 平方米 ，二房的主力房型为 90－ 100 平方米 ，三房的主力房型为 150 平方米以上 的房型，四房及复式的面积则主要集中在 200 平方米左右，以及 200－ 250 平方米。 3．物业公司及管理费： 案名 物业公司 管理费 静安雅筑 静安地产 元 /平方米 康宁雅庭 电力物业 元 /平方米 国际丽都城 第一太平戴维斯 4 元 /平方米 静安枫景 怡高物业 元 /平方米 上海壹街区 世邦魏理仕 元 /平方米 中凯城市之光 未定 未定 华商会馆 怡高物业 未定 说明：  从上表可以看出 管理费最低 元 /平方米 ， 最高的为 元 /平方米 ，并且 聘用的多为知名的高档物业管理公司。  做为住宅市场的顶级产品，顶尖的物业管理水准是必不可缺的，物业管理费用的高低不是客源所关心的主要问题。 4．去化率： 案名 开盘日期 销售率 静安雅筑 90% 康宁雅庭 85% 国际丽都城（一期 ） 100% 上海壹街区 (一二期 ) 100% 中凯城市之光（三期） 75％ 静安枫景 85％ 华商会馆 100% 说明：  由于市中心黄金地段的土地不可再生以及受到区政府建设双高社区和大力改造旧居住区的利好影响，本区域个案销售率普遍较为理想。 五、浦东新区 作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产发展一直走在全市的前列，无论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都呈现较强劲的发展态势。 浦东新区 20xx 年推出的 高档物业大聚集在陆家嘴地区和世纪公园周边。 浦东新区对区域有代表性的“菊园”（三期）、“万源杰座”、“香梅花园”以及“水清木华”这四个个案进行了调查。 1．面积配比： 一房 面积 30－ 40 4050m2 5060m2 60－ 70 70 以上 合计 套数 / 45 / / 15 60 比例 / 75% / / 25% 100% 二 房 面积 8090 90100 100110 110120 120 以上 合计 套数 30 30 72 172 / 304 比例 % % % % / 100% 三 房 面积 130 以下 130140 140150 150160 160 以上 合计 套数 / 72 241 71 44 428 比例 / % % % % 100% 说明：  以上数据来源于“菊园”（三期）、“万源杰座”二个个案，共 792 户，其中 一房占 %， 二房占 %， 三房占 54%，可见 三房为主力房型。  一房以 40－ 50 平方米为主 ， 二房的主力房型为 110－ 120 平方米 ，三 房的主力房型为 140－ 150 平方米。 2．产品形态： 案名 产品形态 楼层规划 菊园（三期） 18－ 39 层的高层 二梯四户 万源杰座 16－ 18 高层 二梯二户，二梯三户，二 梯八户 香梅花园 高层 二梯二户、二梯四户 水清木华 16 幢 10－ 28 层的小高层和高层 一梯二户、二梯二户 说明：  从上表可以看出本区高档物业的产品形态主要为高层，楼层规划为 二梯二户到八户 ，其中“万源杰座”规划有一幢商务公寓，楼层规划为二梯八户。 3．物业公司及管理费： 案名 物业公司 管理费 菊园（三期） 中海物业 元 /平方米 万 源杰座 世邦魏理仕 4 元 /平方米 香梅花园 世邦魏理仕 3 元 /平方米 水清木华 自管 元 /平方米 说明：  从上表可以看出 管理费最低 2 元 /平方米 ， 最高的为 4. 元 /平方米 ，并且聘 用的多为知名的高档物业管理公司。 4．去化率： 案名 开盘日期 销售率 菊园（三期） 85％ 万源杰座 60% 香梅花园 90% 水清木华 55% 肆、综 述 一、未来高档物业市场发展综述 从上海房地产高档住宅市场未来走势来看，房市将持续看好。 来自上海市房地局的消息显示， 20xx 年至今，上海房地产市场保持了良好的发展状态，存量房、增量房、租赁房交易都有不错的业绩，市场上增量房和存量房的供求关系基本持平。 一方面，存量房面积与增量房面积接近，市场购房以消费型购房为主， 20xx 年上海商品交易房的面积为 1961 万平方米 ，存量房销售面积为 1790 万平方米 ；另一方面，上海的租赁房屋发展态势良好。 据房地局统计数据显示， 20xx 年上海 房产租赁共 1790 万平方米，其中，自愿租赁占整体的 30%。 20xx 年全年，上海房地产业投资总额为 720 亿元人民币 ，占上海市 固定资产投资额的33%，同比增长 %，达上海房地产历史最高水平，比 20xx 年 净增 373 个亿（占上海 GDP的 %）。 上海房地产市场基本形成了以居民购房为主的市场，成为上海房市保持上升趋势的根本保证。 上海楼市继续保持良好的发展趋势，主要是由于在未来几年内，上海有很多支撑楼市的“卖点”。 1. 上海作为国际大都市，对外省市居民、境外人士的“魅力”正得以进一步释放，这部分人已经成为上海楼市消费的主力。 （ 20xx 年伊始，由温州的民营企业均瑶集团投资的均瑶国际广场开始预租售，这一幢总高 32 层，面积约为 8 万平方米的 5A 级商务楼成为了外地民营经济 20xx 年进入上海楼市的又一个亮点。 ） 2. 在高档商品房市场，有数据显示，价位在 7000 元以上的高档商品房的买主中，境外人士占了 %，外省市占了 %，这主要是因为境外公司和外地企业纷纷将总部迁入上海，推动了上海高档房产的销售。 3. 上海未来几年 城市经济规划 将给上海房地产市场带来的促进作用也不可忽视。 上海新一轮城市建设，旧区改造将对房地产市场形成巨大拉力。 一批旧城区将进行拆迁、改建，这些采取货币拆迁的工程必然使拆迁户进入房产交易市场，增加总体的购房需求。 4. 市府的 交通航运规划 扩 大了房产市场的价值空间。 这些交通航运规划包括国际货运机场建设、大小洋山港口建设和高速公路、轨道交通网建设。 “轨道经济”、“机场经济”等效应必将带动“楼宇经济”，引导上海楼市的上升趋势。 5. “城市化”口号的提出意味着上海房产将会增加新的发展空间。 将上海建成 “世界级城市 ”的概念，这必将推动上海市第三产业的发展，这也是城市化进程中的一个要求。 上海目前城市化的程度为 70%， 20 年后的目标是 90%以上， 由于 “上海魅力 ”的作用，上海不仅要承担自身的城市化压力，还要分担全国的城市化压力，要解决进入上海的农村人口住房问题，这 也将从另一个方面促进上海房地产市场的进一步发展。 二、 20xx 年一季度各高档物业板块现况总述 1） 淮海东路以北至苏州河沿岸地区，属商业商务中心，房价稳居高位， 均价 8800 元。 2） 老西门周边地区，中档楼盘应市，房价微幅下调， 均价 7930 元。 3） 陆家浜路以南至黄浦江沿岸，世博效应显现，房价底部抬升， 均价 7000 元。 4） 卢湾区建国路以北地区，地段环境一流，高档楼盘为主， 均价 14600 元。 5） 静安区，楼盘供应不足，小户公寓受宠，中档房均价 7075 元，高档房均价 11250 元。 50 余平方米以下的酒店式小户型公寓均价 660012750 元。 6） 徐汇区徐家汇地区，上市楼盘减少，房价居高不下， 均价 8000 元。 7） 长宁区内环线以东地区，销量大幅攀升，房价走势强劲 ，均价 7845 元。 8） 浦东陆家嘴滨江地区，高档楼盘区域，房价高位支撑， 均价 1280020xx0 元。 10）世纪公园周边地区，房源供应充足，价格略有上扬， 均价 650011000 元。 伍、最新重点个案分析 长宁区 案 名 虹桥河滨花园 工地位臵 长宁路 1898 号 投资兴建 上海上科实业有限公司 售 楼 处 长宁路 1898 号 企划销售 旭阳 万欣 主力总价 136－ 144万 调查日期 20xx. 建筑设计 大境建筑设计事务所 可售总额 8 亿 工程进度 封顶 电 话 62290066 规划户数 524 户 规划用途 住宅 基地面积 2. 6 万平方米 可售户数 524 户 销售面积 8 万平方米 售出户数 209 户 建筑楼层 14－ 30 F 销 售 率 约 40% 规划面积 63－ 300 平方米 银行贷款 额度 70% 主力面积 160－ 170 平方米 年限 30 平均单价 8500 元 /平方米 银行 民生银行 单价范围 7200－ 13000 元 /平方米 得 房 率 80% 公开日期 物业公司 自管 车 位 数 400 容 积 率 管 理 费 元 车位单价 10 万 绿 化 率 45% [—— 产品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于长宁路近古北路，紧邻苏州河，属于规划中的长宁路居住板块，区域生活氛围浓厚，周边的各项生活配套设施齐全，未来的升值潜力较大。 目前长宁路近古北路的路段正在进行道路拓宽工程，工程完工后道路条件将大大改善。 产品规划： 1. 小区占地面积 万平方米，总建筑 面积 8 万平方米，规划有 9 幢 14－ 30 层的小高层和高层构成，楼层规划为二梯二户和二梯四户，得房率在 80%左右。 2. 小区的绿化率为 45%，规划中占地 万平方米的苏州河文化公园紧接本案的西面，提升了小区的居住环境。 3. 小区内的主要配套设施有：中央花园、玻璃天幕的室内游泳池、桌球室、健身房等。 面积配比〃： 本案共 524 户，面积范围 63－ 300 平方米，具体配比如下： 房型 面积 户数 比例 一房 60－。