xx大厦竞标方案(编辑修改稿)

xx大厦竞标方案(编辑修改稿)内容摘要：

士大厦 嘉宾路与和平路交汇处 普通住宅 120xx 元 /平方米 鸿业花园 东门北路和翠竹路交汇处 普通住宅 120xx 元 /平方米 庐峰翠苑 黄贝路与华丽路怡景花园南面 普通住宅 7680 元 /平方米 金领域 沿河路 普通住宅 6500 元 /平方米 时尚新居 宝岗路 普通住宅 5500 元 /平方米 物业名称 物业地址 物业类别 价格 卧龙阁 沿河路 普通住宅 7000 元 /平方米 长丰苑 春风路与南极路交界处 普通住宅 9000 元 /平方米 旭飞华达园 翠竹北路与太安路交汇处 普通住宅 6500 元 /平方米 名泰轩 罗沙路与罗芳路交汇处 普通住宅 6500 元 /平方米 云景豪园 春风路 2033 号 普通住宅 9800 元 /平方米 芳邻 人民北路 普通住宅 8000 元 /平方米 源兴居 文锦北路 59 号（田贝新村南侧） 普通住宅 6500 元 /平方米 碧中园 爱国路、沿河北路交汇处 普通住宅 6300 元 /平方米 龙景花园 罗芳路口 普通住宅 6000 元 /平方米 东港中心 东门中路与解放路交汇处 普通住宅 9000 帝欣豪苑 深南东路与北斗路交汇处 普通住宅 7800 元 /平方米 利泰公寓 笋岗路以北 普通住宅 5850 元 /平方米 太平洋商贸大厦 和平路与与嘉宾路交汇 处 商住楼 7200 元 /平方米 世濠大厦 立新路与人民北路交汇处 普通住宅 6000 元 /平方米 鹏益花园 八卦二路 普通住宅 5000 元 /平方米 海珑华苑 文锦中路与凤凰路交汇处 普通住宅 7640 元 /平方米 绿景山庄 草埔村金稻田路 普通住宅 4300 元 /平方米 方海商苑 人民北路二横街 商住楼 89700 元 /平方米 鸿颖大厦 泥岗西路与八卦路交汇处 普通住宅 6000 元 /平方米 泰宁花园 爱国路 普通住 宅 6500 元 /平方米 深港豪苑 红桂路与宝安南路交汇处 普通住宅 9000 元 /平方米 华景园 罗沙路北侧 别墅 9000 元 /平方米 润唐山庄 银湖路金湖路 普通住宅 6500 元 /平方米 景福花园 国威路与畔山路交汇处 普通住宅 3500 元 /平方米 华丽园 翠竹路 普通住宅 6888 元 /平方米 都市名园 滨河路与宝安南路交汇处 普通住宅 9000 元 /平方米 物业名称 物业地址 物业类别 价格 紫荆花园二期紫 玉华庭 草埔、小区路与紫荆路交汇处 普通住宅 5000 元 /平方米 新丰大厦 爱国路西北侧 普通住宅 5800 元 /平方米 越港商业中心 人民北路 1006 号 商住楼 46800 元 /平方米 万科桂苑 桂园北路 普通住宅 7800 元 /平方米 比华利山庄 环山北路 普通住宅 3800 元 /平方米 名牌大世界 嘉宾路与南湖路交汇处 普通住宅 9000 元 /平方米 万科俊园 爱国路 1001 号，爱国路与文锦路交汇处 普通住宅 16000 元 /平方米 金山花园 小区路银湖车站附近 普通住宅 3800 元 /平方米 阳光明居二期 金稻田路 普通住宅 5700 元 /平方米 碧岭华庭一期 太白路 普通住宅 6000 元 /平方米 鸿业苑三期 东门北路 40 号 普通住宅 不详 丰湖花园 布吉路农批市场南端 普通住宅 不详 金色都汇 向西村春风路北区 普通住宅 不详 雍翠华府 太白路 普通住宅 不详 都荟名苑 晒布路 普通住宅 不详 蕙兰雅居 莲 塘 普通住宅 不详 祥福雅居 宝岗路西侧 普通住宅 不详 翡翠园山湖居 布心东晓路北 普通住宅 4600 元 /平方米 沁芳名苑 爱国路与东门北路交汇处 普通住宅 8500 元 /平方米 山水四季 太白路 普通住宅 不详 金城华庭 凤凰路凤凰街 6 号大院 普通住宅 7300 元 /平方米 中信星光名庭 笋岗路与人民北路交汇处 高尚住宅 不详 翡翠 星空 翠竹路万佳百货对面 商住楼 7000 元 /平方米 银座金钻 嘉宾路 普通住宅 8200 元 /平方米 翠怡豪苑 莲塘畔山路北 普通住宅 5800 元 /平方米 聚龙大厦二期 文锦中路 商住楼 7500 元 /平方米 物业名称 物业地址 物业类别 价格 深城公寓 红岭北路与泥岗路交汇处 公寓 5600 元 /平方米 心怡花园 东湖路与东晓路交汇处 普通住宅 5300 元 /平方米 鹿茵翠地 莲塘鹏兴路 1 号 普通住宅 6300 元 /平方米 凯悦华庭 春风路 普通住宅 9500 元 /平方米 鹏 兴花园五期 莲塘罗沙路南 普通住宅 4900 元 /平方米 花样年华 东门路与文锦路交汇处 普通住宅 6100 元 /平方米 宝湖名园 太白路二段 29 号 普通住宅 5900 元 /平方米 阅读缤纷 宝安南路，处于蔡屋围金融圈内 普通住宅 8000 元 /平方米 今日家园 东湖路、东昌路交汇处 普通住宅 6000 元 /平方米 金众经典家园 红桂路与宝安南路交界 普通住宅 7800 元 /平方米 百仕达花园三期 太白路与东环干线之间 普通住宅 7500 元 /平方米 嘉宝田花园一期 笋岗路与宝岗路交汇处 普通住宅 7100 元 /平方米 银谷别墅二期 银湖旅游区内 普通住宅 11000 元 /平方米 七彩时光 文锦北路与翠山路交汇处 普通住宅 6000 元 /平方米 金鼎辉煌世纪 嘉宾路 1001 号 普通住宅 10000 元 /平方米 东方凤雅台 莲塘罗沙公路中段北侧，北靠梧桐山。 普通住宅 6500 元 /平方米 太阳新城 翠竹北路与太白路交汇处 普通住宅 5800 元 /平方米 桐 景花园 罗沙公路南侧 普通住宅 5600 元 /平方米 丹枫白露 深南东路与沿河南路交汇处 普通住宅 7800 元 /平方米 维富大厦 太白路与翠竹路交汇处 普通住宅 5100 元 /平方米 环岛丽园 华丽路与黄贝路交汇处 普通住宅 8000 元 /平方米 彩世界家园 东湖路与太白路交汇处 普通住宅 6500 元 /平方米 美荔园 红岭中路荔枝公园正门对面 普通住宅 8000 元 /平方米 嘉多利花园 文锦北路与田贝二路交汇处 普通住宅 7600 元 /平方米 物业名称 物业地址 物业类别 价格 帝锦豪苑 沿河南路与北斗路东侧交汇处 普通住宅 8500 元 /平方米 路桥大厦 泥岗路与宝安北路交汇处 公寓 6200 元 /平方米 祥和花园二期 罗沙路旁 普通住宅 5200 元 /平方米 景亿山庄 布心东湖路 90 号 普通住宅 3680 元 /平方米 项目分析及定位 项目分析及定位 以下根据我司对消费者调研的结果，对项目 规划设计及销售提出一些参考意见。 1． 项目可发挥的地产因子 一般的，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下： 地产因子 单身公寓 普通住宅 高档住宅 别墅豪宅 高档住宅、别墅说明 本项目情况 对公共 效能的依赖性 很强 强 一般 弱 不宜闹市区、人员混杂区 地处深圳标志性闹市区 对噪音、环境干扰的 适应性 强 较强 弱 很弱 不宜面临交通主干线、高压线、工厂、闹市等 深南大道为深圳市交通主干线，东门中路为商业闹市 对小区 配套（菜市场、超市）要求 高 很高 高 高 不宜商场上加住宅 1— 5 楼为商业裙楼 小区物 业管理的要求 低 不高 高 很高 应有高水准专业物业管理公司 无小区，管理服务内容有限 建筑、质量装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 一般 容积率、覆盖率要求 无 一般 低 一般 低密度 =豪宅 高密度 对休闲空间、绿化要求 低 不高 高 很高 具有品位的专用康乐、商务会所小区 休闲空间有限、楼内无太多颗绿化空间 景观要求 无 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景观资源 无自然景观 从上表可以看出，本项目不具备造成高档住宅的条件，只适合造成中档次的小户型住宅。 地 产因子 消费者关注的比例 % 本项目情况 小区周边自然环境 差 周边生活配套设施 优 交通条件 优 小区内生活配套设施 无 户型结构和厅室布局 可调控 总价 可调控 单价 可调控 位置 优 小区内环境景观 无 小区规模 无 发展商品牌 差 其它 无 建筑风格 可调控 面积 可调控 合计 100 从上表可以看出，本项目在生活配套设施、 交通条件、位置方面具有相当大的优势，另外，在价格、面积、户型结构、建筑风格等方面有较大的发挥空间。 2． 项目的消费者定位 深圳最合适的居住区南山41%宝安1%龙岗3%盐田3%罗湖8%福田44% 福田是深圳市民心目中最适合居住的区域，南山也已取代罗湖居次席。 比例（ %） 可能购买区域所占比例 罗湖 福田 南山 盐田 龙岗 宝安 居住区域 罗湖 福田 南山 比例（ %） 工作区域 罗湖 福田 南山 盐田 龙岗 宝安 香港 居住区域 罗湖 福田 南山 0 比例（ %） 深圳最适合居住区域 罗湖 福田 南山 盐田 龙岗 宝安 现居住区域 罗湖 0 福田 南山 从上表可以看出，罗湖居民大多对现居住环境不满，跨区流动的可能性也是最大的，罗湖吸引外区消费者的可能性比较小。 但仍有很多在罗湖工作的居民还是考虑到生活的便利性，选择生活与工作同区。 本项目的主要目标客户应定位于在罗湖工作人士，并通过各种卖点的提炼，吸引一部分准备搬迁至外区的罗湖居民和投资人士，同时吸引本区一部分租房居住的年青人提前购房置 业。 吸引外区自用型客户前来购买的可能性比较小。 罗湖在大多数人眼中已经成为深圳关内最不适合人居住的区域，而东门作为罗湖最大的商圈，又是罗湖区最不适合人居住的区域之一，那么会有哪些人在这样的商业闹市买房呢。 主要的两类消费者： 新都市主义者 新都市主义其实是一种生活态度，新都市主义者大多数属于白领阶层，他们的特点，主要可归结为以下几点： 正处于事业起步、刚刚起家的一部分人， 他们的工作生活圈子以都市为主要活动地带； 他们思维活跃、创新意识较强；他们是一批具有一定知识素质和水平的人； 他们交际 频繁，活动较多； 有基本积蓄； 他们注重效率和成本； 他们的生活方式较现代。