xx国际公寓营销及推广方案(编辑修改稿)

xx国际公寓营销及推广方案(编辑修改稿)内容摘要：

形象价值的市场策略增加产品的整体价值。 B1 层 除 26 套剩余房源之外，所有 B1 层地下室均未推向市场。 作为本地住宅产品的特殊组成部分之一， B1 层在本案的拓展中其实将扮演至关重要的角色。 本地市场普遍存在一个观点，即，没有地下室的房子是残缺的，没有地下室的家是不完整的。 抛开本案前期销售情况不谈，结合本案剩余房源中 D 型房的功能障碍，是可以将 B1 层的“储藏间”功能弥补进 D型房中的。 另外，B1 层 亦可以和底层复式组合形成三复式房间。 对于复杂的市场需求而言，这无异于提供了一个新产品，从单个产品和整体项目的产品类型结构来说，这种产品策略都是极其有利的。 B1 层与 D 型组合的结果，在完善产品功能之外还可起到调整产品价格的作用。 例如，将 B1 层价格定在一个较低的水平线上，组合后的“ B1 层 +D 型房”的总价将低于本案已售三室两厅两卫的总价；底层复式通过与 B1 层组合，也可以变相调低现有销售价格。 建议： B1 层单独销售，单独定价，灵活应用其户型配比功能。 底层复式 —— 转变户型功能 将该户型的功能由“住宅”扩大为“商住两用、居家办公一体化”。 在将该户型作为商住单位销售的同时，规避该户型与其他商住物业在硬件和配套方面的单纯对比，强化本案的品牌形象对其“展现企业魅力，提升企业形象”的商务功能，使其成为“淄博首席商务别墅”。 该户型既可单独购买，也可根据市场需求连通 B1 层增加面积和楼层，满足不同的市场。 通过上述两种方式，吸纳一部分中小型企业，扩大市场范围，突破产品障碍。 顶层复式 —— 实现豪宅价值 针对该户型曾经以“空中别墅”的 豪宅定位推广过，却没有深入地推广、做透该概念的“功能实现错位”情况，对该户型精装修后再销售。 或者对购买该户型的客户提供免费的精装修方案，将其豪宅的定位通过装修内容和装修风格落到实处，令客户感到该户型的豪宅份量，从现实功能上突破心理障碍。 价格策略 将 B1层地下室作为本案的价格调节器 根据淄博市房地产市场平均价格水平和本案的高档定位，我司认为 B1 层作为本案的重要功能性结构 (而非决定项目发展的核心内容 )，其销售定价应该与本案均价保持一定差距，以本地市场上地下室物业价格作为参照标准并作调整。 通过调查，本地地下室物业售价在 400~800元 /m178。 不等。 经过计算调整，我司认为本案地下室物业的均价应在 900~1000元 /m178。 之间为宜。 均价超过 1000 元 /m178。 将增加 B1 层面向一期业主的销售阻力，而低于 900元 /m178。 又将从整体上削弱本案的高档形象。 故，我司建议， B1 层地下室面积以均价 900~1000 元 /m178。 单独销售，并根据不同区域按照 30~50元 /m178。 的级差水平灵活调整价格。 底层复式原则上与 B1 层组合销售，利用后者调低名义单价 在参考贵司提供的顶层复式的 3800 元 /m178。 销售均价，结合上述论述和市场调查分析，我司认为底层复式均价应以不超过 3800 元 /m178。 为宜，而通过组合销售将可使底层复式楼的名义单价降低，并使其实际单价保持在该水平上。 假设单独销售： 底层 320m178。 ，实际单价 3800元 /m178。 ，总价 =3800 320=1216000 元 地下室 150m178。 ，实际单价 1000 元 /m178。 ，总价 =150 1000=150000元 假设组合销售： 底层 +地下室总价 =1366000元，底层 +地下室总面积 =470m178。 即名义单价 =1366000/470= 2906 元 由此可知，组合销售后的底层复式价格在名义上由 3800 元 /m178。 下调到了 2906 元 /m178。 而参考我司提交的《淄博市商住及办公物业调研报告》数据，该价格在本地市场上已经处于较高的水平，竞争对手众多、市场空间拥挤。 建议贵司根据市场事实灵活调整该实际单价。 D 型房应在保持原销售价格基础上适当给予 100~200 元/m178。 的优惠，或者通过组合 B1 层 销售，在总面积增加的情况下调低名义单价。 顶层复式“空中别墅”在操持原销售价格的前提下，提供价值可观的精装修或精装修方案，变相调价。 由于该部分价值必须能够充分地满足潜在客户的高心理预期，故我司认为这部分价值。