xx华城营销推广报告(编辑修改稿)

xx华城营销推广报告(编辑修改稿)内容摘要：

地位置： 赣东大道和大公路交汇处 行业状态：未定 铺位面积： 30— 100 平方米 工程进度： 未开工 交房标准：不清 产品格局： 不清 入住率： 未售 单价： 15000— 20xx0 元 /平方米 租金： 未定 名义回报率：未定 实际回报率：无 税收优惠：未定 折扣：不清 付款方式：未定 开盘时间： 20xx 年 3 月底开盘 备注： 开发商有包租经营准备，回报率未定 洪客隆百货经营模式是以百货为主 案号： 6 案名：散 铺 基地位置： 青云峰路 行业状态：零售 铺位面积： 50 平方米左右 工程进度：现房 交房标准 ：毛坯 产品格局： 进深 12 米，门宽 4 米左右 入住率 ： 单价： 4200 元 /平方米 租金： 18— 26 元 /平方米 /月 赣东大道沿线商铺： 40 元 /平方米 /月左右 名义回报率：未有 实际回报率： 5%左右 税收优惠：无 折扣：无 付款方式：一次性付款 备注： 住宅底层店面，周边均是小的零售店。 地区性典型商业项目的横向比较 案号： 7 项目 万寿宫 金巢化城 地址 南昌市 抚州市 店铺形式 门面店 门面店 铺位面积 1540 平方米左右 40 平方米左右 业态 五金、日用品、食品、服饰、服装 餐饮、娱乐、服饰、小百货 经营模式 区域规模大，底价取 胜 主题经营 经营状况 生意兴隆 无 客源 以步行者为主 定位有行人和开车族 市场情况 成熟的老城厢 商业气氛不成熟的居住区 市场规模 区域商业市场有 40 万平方米左右 4 万平方米左右 建筑风格 三层老建筑新装修 三层现代风格的围廊式建筑 四、市场契机及抗性分析 对抚州房地产市场进行正确的分析和判断，了解项目在市场中所处的位置，并制定相应的应对策略，可以使项目在规避风险的同时获得更大的收益。 （一）市场契机 商铺销售价格进行分析，目前商铺市场价格走势较以前略有上升，个 别除外（如马家山），看出 抚州众房地产开发商有意将房产市场托上去，这在市场大方向上，保证了本案有一个良好的市场发展空间。 抚州市内几大典型店铺的开发商，无店铺市场经营经验，良好的主题分区开发思路无法运行下去，中途夭折，如马家山的食品区、电器区、服饰区等店铺区，一直处于关门状态。 本案提出“上海城”的商城经营理念，将在抚州商业房产市场上形成特色商城经营销售的高潮。 除地段外，各大典型商场的主卖点均是政府税收优惠，无其它买点，这样就给本案创造卖点，预留了充足的空间，如上海品牌商城等。 抚州市民的收入水平与消费水平不成比例，市民在餐饮、 娱乐上的消费是日常消费重中之重，消费支出是畸形的，故本案在分区经营时，餐饮、娱乐行业应预留一定的面积，面积比例可参考抚州市成熟大型商城中二业态的面积比例。 抚州市商业业态两极分化严重，主业态一是餐饮业；二是娱乐业。 另外，其他店铺业态不完善，且抚州市民有追求都市时尚消费的意识，但市场上时尚消费的供给明显不足，这为本案引进江浙沪商家预留了一定的空间，如上海城隍庙小笼包子和自助卡拉 OK 等。 抚州市部分市民有房产投资意识，但投资理念混乱；再有市民用贷款来买房的人较少，本案可通过导入新兴业态、统一经营、提供贷款来引导 抚州市民的投资观念，同时创造本案的卖点，如首付 40%，轻松购房；以租养房等。 免半年营业税的税收优惠政策。 本案良好的地理位置，有大量的人流和车流，此中孕育着大量 的财富在流动，对此应大力宣传区域的发展前景。 （二）市场抗性 目前市场店铺供给量大，而需求相对有限，几大典型商场，如马家山购物广场、现代城、丹亭步行街处于有价无市阶段，故本案价格制定的前提是满足市场的消费需求，销售上宜用低开高走的价格策略。 抚州市因商铺供应量过大，消费能力有限，加之空关铺面多， 市民将对本案商铺市场预期收益信心不足，使得本案在 销售的过程中，将有一个较长的市场培育期。 当地市民对购买期房有抵触情结，原因是，当地大多开发商将物业进行银行抵押，增加本案的初期销售难度，本案可提出诚信消费的概念。 本案所在区域的店铺，以住宅底层店面为主，业态混乱、不成规模，而本案作为一个大型的综合型商贸城，在市场商业气氛不足的情况下，创造出一个热闹的、收益性高的商业环境，要有一个较长的周期和大力度的前期资金投入，具体可通过快速的工程建设、前期的大力卖点宣传来解决。 本案内街店面多，而客户大多喜欢外面沿街的店面，所以增加了内街和二层、三层店面的销售难度和价格的拉升抗性，具体可通过商城的主题经营模式和投资回报来解决。 综上所述 抚州房地产业是一个不成熟的市场，综合对市场调查和相关政府部门政策了解，我们认为： 1. 房地产开发市场上产品供给的结构失衡，突出特点是商铺开发量过大，对此本案一应延长销售周期；二应加强销售前期的市场宣传力度；三是销售初期应以低价入市。 2. 政府对房地产开发引导无序，存在大量同类产品的空置和重复建设。 3. 市民购房消费存在一定的盲目性，对购房过程中的法律意识淡薄， 购房意图和意识都很模糊。 对此本案在销售的宣传推广时，应提出诚信购房、诚信消费，择机对抚州市民进行定期的商业经营讲座或培训。 4. 在抚州不成熟的房地产市场中进行商业房产开发经营，给项目的开发经营带来风险，特别是当地房地产开发的市场透明度低、商业经营市场的不确定性因素等。 因此，导入先进的开发理念、经营模式和强有力的公关形象，会给项目创造出一个良好的经营发展空间。 五、本案优劣势分析 （一）优势： 本案所处位置为抚州市内主要交通道口之一，人流量较大，且周边有较多居住区，具备一定的人气基础。 金巢大道是抚州市规划中的 景观大道，青云峰路路口也有小片绿化规划，为本案营造了较好的生态环境。 本案的建筑形态与建筑品质在抚州、乃至整个江西省都是独具特色和首屈一指的，富有明显的产品品质优势。 本案的投资商及代理商均为上海公司，因此对于本案引进先进的商业形态和提供新颖的经营理念具备了畅通的渠道。 本案铺位面积以 40m2 为主力，较小的面积形成较低的总价，不但 构成相对较宽的客户层次，也更符合当地消费习惯。 本案的包租回报率是抚州市场上最高的之一，加上本案是抚州市场为数不多的可贷款商铺之一，两项优势相加，足可独步于抚州市场。 除丹亭步行街 之外，本案是抚州唯一可提供免一定期限营业税的商铺。 本案围合式商城的形态，有助于形成业态及人流的均势平衡，相对于兵营式建筑，不易形成人流冷感区。 本案青云峰路附近规划将有长途汽车站，可为本项目带来较大量的消费人流。 （二）劣势： 本案所处位置，距离抚州市最繁华的赣东大道相对于抚州这样一个小城市而言，并不算很近。 本案单价比同一地段物业价格略高。 针对当地现房认同感较高的消费观念，本案的期房销售可能会遭遇少许市场抗性。 本案有较大量的二层、三层铺位，由于抚州当地具有对底层铺面认可度较高的消费倾向，这些铺位将 不可避免地面对一个市场引导过程。 六、市场定位： 抚州地区乃至江西省唯一集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的围合式规模商城。 七、价格定位 （一）价格分析 市场情况 1） 从本案地理位置及周边项目情况看，本案所在区域的商铺一楼市场认同均价在 5000 元 /平方米左右、二楼在 2800 元 /平方米左右、三楼在 2600 元 /平方米左右。 2） 目前，房地产市场上店铺的平均年投资回报率在 5%左右，以5%计。 3） 目前，抚州投资客年投资回报率的心理预期平均值在 %左右，以 8%计。 项目优势 1）主题式店铺：“上海城”概念的引入， 引导抚州市消费市场新动向，同时在业态上弥补抚州零售商业市场的空白点，制造差异化消费。 2） 招商、引资：通过两条渠道，一是建立一条生产厂家和分销商。