xx别墅项目提案(编辑修改稿)

xx别墅项目提案(编辑修改稿)内容摘要：

佳的开发模式为：独立型经济别墅 市场定位 1 消费群定位：（详见《目标市场》） 2 产品层次：经济精品型别墅； ◇ 从推出的产品类型和品质来看，属于小型中高档别墅，以满足消费者高品味和体现身份的需求 ◇ 由于控制了总面积，虽然价格较高，总价也不会高，以适应目标市场 总而言之，性价比很高 产品定位 1 产品功能定位：居住生活型别墅 ◇ 缺乏旅游风景资源，不可能开发渡假型别墅和有经营性质的旅游型别墅 ◇ 离市区很近，道路状况优良，驾车只需 20 分钟就可进入市区，具备第一居所的条件 ◇ 缺乏外事办事机构和大中型外资企业，不具备出租条件，因此不能开发出租型别墅 基于以 上三点，确定居住生活型别墅是最佳选择 2 户型定位： 面 积： 80％的别墅面积在 180m2－ 240 m2 为主力； 20％的别墅面积为 300 m2－ 400 m2，以 DIY的形式进行销售 在市场推进过程中，根据储蓄的客户类型可适当调整比例 价格定位 目前近郊别墅的价格在 3000 元／ m2―― 5000 元／ m2 之间，根据我们的规划、建筑品质及自然条件，我们的价格定在 3800 元／ m2―― 5500 元／ m2 之间。 确定低开高走的基本原则： 一方面避免开局不利，另外可以产生一种增值现象，刺激和逼迫消费者迅速购买，另外还 可以吸引以投资为目的的买家。 以 3800 元／ m2 低价入市 ：限 18 套，一方面可立即吸引一定数量的消费者，积蓄客户，另一方面避免入市价格过高，造成销售障碍 价格高走 ：当 18 套售完后，单价上涨 300 元／ m2，然后逐渐上涨 最终达到 4800 元的均价 付款方式： 为了方便消费者，推出灵活多样的付款方式： 1 银行按揭 2 分期付款 3 一次付款（优惠 5％） 整体规划 原生森林中，享受独立私家大庭院 ◇ 在市场分析中，我们指出了目前成都市别墅规划存在的主要问题是： 1 公共用地和绿地过大，消费者没有享 受真正意义上独立庭院 2 间距太小，根本就没有消费者的私的自由空间 3 水景是人工大水塘，全是死水，只占面积，无实用价值，时间一长，成为臭水塘，污染环境 总而言之，是由于开发商既想控制成本，又不因地制宜，还要一味仿效造成的 ◇ 原山别墅可利用优势： 1 有大面积的原生林木可以利用 2 缓丘坡地，地形层次丰富 3 矿泉水资源 ◇ 须弥补的劣势： 缺乏自然的水景景观 针对同类竞争产品的缺陷，利用自己的优势，作创造卖点的规划： 1 容积率： 左右 2 建筑覆盖率： 4 去掉没有实际功能的公共用地，尽量缩小公共用地面积和公共绿化面积，增加单位用地面积， 使 每户独立拥有 300 m2－－ 340m2 的私有大庭院 ，从而使消费者感到物有所值，同时也作为一个卖点 5 利用现有杂木林因地制宜，略加处理，建造 森林氧吧 ，作为卖点 6 每单位占地面积： 400 m2－ 800 m2 7 建筑占地 60 m2 左右（户型面积 160 m2－ 180 m2）、 120 m2 左右（户型面积 300 m2－ 400 m2） 8 道路以东西走向为主，乘简洁流畅实用，作一些弯道降低车速，但不能有急弯和陡坡。 9 建筑物为东西狭 长，避免过强日照，并可以加大庭院纵深 10 建造一个 500 m2 左右的中心广场 11 将水塔改造成 小天文台 ，作为一个卖点 12 儿童游戏区： 100 m2 13 一个 600 m2 的游泳池 14 利用庭院景观设计，制造一些活水景观，做到私家庭院公共景观，不必另外建造湖泊或水沟 15 建造中央矿泉水供水系统，作为一个卖点 别墅建筑设计 审美与实用的双重平衡 别墅社区最重要的就是别墅建筑，一方面要体现主人的品质和品味，体现主人的身份和地位，另一方面，要具备使用功能。 别墅建筑如果处理不当，或者平淡无奇 ，或者杂乱无章，将会严重到项目的开发成功与否。 建筑风格： 是指建筑给人的视觉效果及这种效果投射到人的意识上的心理效果，有明显风格的别墅不仅只满消费者足的物质生活需要，更重要的是满足消费者对个性的追求、自身价值和身份的体现的心理需求，将会成为最主要的卖点 目前成都市的别墅的风格几乎清一色的欧洲传统贵族风格和南美风情风格，盲目地模仿和翻版别人的作品问题；因此根据这个市场的空白点，结合国一人对传统居住文化的情结， 采用川西民居建筑代表性的风格，以现代建筑艺术形式进行来确定别墅建筑风格为： 现代川西风格别墅 主要以现代建筑艺术为主，大胆造型（简约流畅的线条），部分结合 川西民居建筑外观代表性的风格 1 除了必要的承重墙外，尽量少存在墙。