哈尔滨写字楼市场调研报告(编辑修改稿)

哈尔滨写字楼市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

完工 的华风世贸广场 、福斯特大厦、星河国际、中融国际大厦、盟科汇 及 景观新都市等可利用的房产 61 处，更有着四通八达的交通干线。 经过 10 年的发展，开发区具备了建设城市 CBD 的雏形。 二、哈尔滨写字楼市场发展现状 （一） 哈埠 写字楼 办公区域的划分 哈尔滨 市原有 的 写字楼分布比较集中，主 要 分布在 哈 站 地区 、 秋林商圈 、 省政府 、道里中心区四 大区域， 20xx年初期 则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来 3年内将会有多个项目进入市场。 从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为： 南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、开发区南岗集中区 四大部分，松北新区 、群力新区、平房区 占有的比例 较 小，暂不具备规模。 写字楼分布区域划分明细表 分布区域 划分范围 南岗中心区 哈站地区 秋林地区 烟厂地区 宣化地区 教化地区 和兴地区； 省政府中心区 和平路 中山路 中宣街 文府街 文治街 文政街 文昌街 开发南岗集中区 赣水路 民航路 鸿翔路 衡山路 珠江路 嵩山路 红旗大街 湘江路 闽江路 海河路 辽河路 淮河路 黄河路； 道里中心区 经纬街 地段街 友谊路 哈药路 新阳路； 12 （二）哈埠写字楼 租赁市场供给 形态的划分 哈尔滨写字楼供应的来源主要 划 分为：专业化写字楼、政府机关及企业闲置的办公楼 、宾馆、临街底层商服。 另外，一些小型 服务类 企业 为减少经费 开支 选择 了 居民住宅为 办公场所。 哈尔滨写字楼租赁类型比例国有企业办公楼37%宾馆24%专业写字楼28%底层商服6%民居5% （三）各区域写字楼市场租售 情况 的调查 南岗中心区 南岗中心区属于哈尔滨老办公区域，自 1954 年松江省 与黑龙江省合并之后，中共黑龙江省委员会就设立在秋林区域的花园街，此后各直属党政机关均设置在省委周围，形成了党政办公区。 90 年代至今，随着经济的发展，南岗中心区成为了发展调控的枢纽地带，在秋林地区、红军街地区、烟厂地区相继建设了 汽车大厦、新发展大 13 厦、深业大厦、沪士大厦、华驿大厦、 锦绣科技大厦、 远大商务公寓、恒运大厦、龙工大厦、金融大厦、北亚大厦、东方大厦、奥维斯发展大厦 、船舶大厦、大世界写字楼 等多座写字楼。 目前，这些写字楼业态多数运行良好，空置率较低。 （ 1） 南岗中心区写字楼租售价位调查 写字楼名称 层 数 使用面积 售 价（ S） 租（ 天 /米 2） 销售率 出租率 奥维斯 28 层 501200 恒运大厦 28 层 20480 中宝大厦 17 层 28800 远大商务公寓 22 层 57268 （住） 70% 新发展大厦 8 层 1532 不出售 —— 85% 沪士大厦 30 层 40120 不出售 —— 87% 深业大厦 31 层 50150 7500/米 2商住 60%（住） 60% 华驿大厦 27 层 65240 不出售 —— 67% 北亚大厦 18 层 45120 不出售 —— 78% 船舶大厦 16 层 50230 不出售 —— 42% 锦秀科技大厦 20 层 28120 不出售 —— 67% 东方大厦 18 层 65240 不出售 —— 93% （ 2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 宾馆名称 地址 服务等级 日租 金 / 米 2 哈尔滨华融饭店 南岗区颐园街 2 号 ★★★★★ 元 黑龙江帕弗尔宾馆 南岗区 邮政街 79 号 ★★★★ 元 哈尔滨大庆宾馆 南岗区国民街 23 号 ★★★ 元 黑龙江银河宾馆 南岗区中山路 252 号 ★★★ 元 哈尔滨哈特酒店 南岗区西大直街 108 号 ★★★ 元 哈尔滨华威商务酒店 南岗区花园街 368 号 ★★★ 元 哈尔滨龙达瑞吉商务酒店 南岗区海城街 156 号 ★★★ 元 哈尔滨北北大酒店 南岗区春申街 2 号 ★★ 元 哈尔滨八 一宾馆 南岗区文庙街 9 号 ★★ 元 14 （ 3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查 项目 奥维斯 恒运大厦 中宝大厦 远大商务 沪士大厦 华驿大厦 北亚大厦 船舶大厦 锦绣大厦 开发商 奥威斯集团 恒运集团 中宝公司 东力地产 台湾沪士 省邮政局 北亚集团 哈工程大学 锦绣集团 写字楼等级 5A 甲级 甲级 宾馆 ★★★ 商住一体 甲级写字楼 5A 级智能化 普通写字楼 甲级写字楼 甲级 落成时间 20xx 1999 1997 1998 20xx 20xx 网络设施 ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL ADSL 无 ADSL ADSL 电梯 8 部 4 部 4 部 2 部 4 部 4 部 4 部 3 部 2 部 总建筑面积 40265M2 30000M2 33100M2 31000M2 41284 M2 43000M2 13000M2 220xxM2 320xxM2 写字楼面积 18504M2 13240M2 16700M2 31000M2 32700 M2 120xxM2 13000M2 5300M2 12300M 层高 米 米 米 米 米 米 米 米 米 大型餐厅 600 M2 400 M2 800 M2 无 无 800M2 无 600 M2 无 室内 停车场 地下 2 层 地下 2 层 地下 2 层 地下 1 层 地下 3 层 地下 2 层 地下 1 层 地下 2 层 地下 2 层 泊车位 240 100 100 80 200 180 80 130 100 首层大厅 600 M2 200 M2 600 M2 300M2 240M2 800 M2 500 M2 300M2 无 多功能会议厅 1000 M2 600 M2 无 无 无 1200M2 750 M2 无 600M2 烟感报警 有 有 有 有 有 有 有 有 有 自动喷淋系统 有 有 有 有 有 有 有 有 有 中央空调 有 有 有 有 有 有 有 无 有 监控设备 有 有 有 有 有 有 有 有 有 大型购物 有 无 有 有 有 有 无 无 有 物业管理 戴德梁行 恒运物业 中宝公司 亿宏物业 沪士管理 华驿宾馆 北亚物业 哈工程 锦绣物业 洗浴中心 无 无 有 无 无 有 无 无 无 游泳馆 无 无 有 无 无 有 无 无 无 健身房 有 有 有 无 无 有 无 无 有 15 （ 4） 南岗中心区写字楼客户特征： A、南岗中心区写字楼客户调查 写字楼名称 单位名称 楼层 行业 使用性质 中宝大厦 哈尔滨丁和科技有限公司 12 层 GPW 绿色防水剂 租赁 中宝大厦 哈尔滨韦氏电器有限公司 14 层 工业电器 租赁 中宝大厦 琦瑞美容用品有限公司 10 层 美容用品 租赁 中宝大厦 参美天赐康产业集团 14 层 医药 租赁 中宝大厦 哈尔滨圣邦微电子有限公司 10 层 质量管理系统 租赁 中宝大厦 加利福尼亚夏尼国际语言中心 5 层 国际语言教育 租赁 恒运大厦 哈尔滨弘明商贸有限责任公司 8 层 美容用品 租赁 恒运大厦 哈尔滨海洲营销有限公司 12 层 企业顾问 租赁 恒运大厦 黑龙江省假日旅行社 6 层 国内旅游 租赁 恒运大厦 宏程广告翻译有限公司 17 层 翻译 租赁 恒运大厦 哈尔滨冬之星旅行社有限公司 28 层 国内旅游 租赁 恒运大厦 宇洋出国留学服务有限公司 19 层 留学服务 租赁 恒运大厦 哈尔滨报达营销有限公司 9 层 手机代理 租赁 恒运大厦 黑龙江启南律师事务所 11 层 法律事务 租赁 恒运大厦 浮想科技 开发有限责任公司 8 层 旅游软件 租赁 恒运大厦 哈尔滨哈科电子公司 27 层 网络软件 租赁 恒运大厦 银河基金管理有限公司 4 层 投资基金 租赁 恒运大厦 东泽计算机培训中心 6 层 计算机培训 租赁 恒运大厦 哈尔滨环球国际旅行社 17 层 边境旅游 租赁 恒运大厦 卓越致远教育咨询有限公司 20 层 企业高端培训 租赁 恒运大厦 哈尔滨江帆旅游有限公司 8 层 边境旅游 租赁 恒运大厦 北斗哈尔滨分公司 16 层 IT 产品 租赁 恒运大厦 “达达猫“儿童用品 15 层 儿童用品 租赁 恒运大厦 哈尔滨大生药品有限公司 12 层 医药 租赁 恒运大厦 新艺文化交流有限责任公司 28 层 文化传播 租赁 奥威斯 哈尔滨时代网络有限公司 22 层 门户网站建设 租赁 奥威斯 百胜餐饮集团哈尔滨分公司 26 层 肯德基食品 租赁 奥威斯 （西门子）哈尔滨办事处 30 层 通讯产品 租赁 奥威斯 美国通用电器哈尔滨办事处 27 层 电器产品 租赁 奥威斯 爱立信（中国）哈尔滨办事处 25 层 通信产品 租赁 沪士大厦 金马科技 17 层 教育软件 租赁 沪士大厦 哈尔滨丽瑞商贸有限公司 7 层 美容美发用品 租赁 沪士大厦 滨才国际交流有限公司 12 层 因私留学服务 租赁 沪士大厦 金东纸业有限公司驻哈办 13 层 印刷纸张 租赁 沪士大厦 华瑞制药黑龙江代表处 8 层 药品销售 租赁 沪士大厦 露西国际商务咨询有限公司 22 层 对俄贸易服务 租赁 16 沪士大厦 金视野教育科技有限公司 10 层 学习卡 租赁 沪士大厦 哈尔滨伟视达影视器材公司 8 层 摄影器材 租赁 沪士大厦 奇酷地带黑龙江（加盟）总部 13 层 影视器材 租赁 沪士大厦 开宇美容美发机构 29 层 美容美发学校 租赁 沪士大厦 紫光科技网 络有限公司 15 层 网络产品 租赁 沪士大厦 哈尔滨普林办公用品经销部 13 层 办公自动化产品 租赁 沪士大厦 北京豹驰技术发展有限公司 14 层 印刷机 租赁 沪士大厦 哈尔滨金蝶美容公司 11 层 美容用品 租赁 沪士大厦 黑龙江永乐经贸有限公司 20 层 化妆品、日用百货 租赁 沪士大厦 韩国启明大学中国办事处 12 层 留学 租赁 沪士大厦 平安保险哈尔滨分公司（寿险） 4 层 保险 租赁 沪士大厦 英国剑桥教育组织中国代表处 15 层 留学 租赁 沪士大厦 黑龙江省中国国际旅行社 11 层 境外 旅游 租赁 新发展大厦 哈尔滨球迷协会 8 层 团体 租赁 新发展大厦 鸿德霖经济贸易有限公司 8 层 经贸 租赁 新发展大厦 爱第尔动画工作室 6 层 电脑设计 租赁 新发展大厦 汇申展览（哈尔滨）有限公司 7 层 展览公司 租赁 新发展大厦 渴康集团 1 层 医疗保健品 租赁 新发展大厦 山石科技 6 层 网站制作 租赁 新发展大厦 湖北上宝服装有限公司 4 层 服装团购 租赁 新发展大厦 哈尔滨市博澳科技 市场部 6 层 长途通讯 租赁 新发展大厦 国际机械展览会 7 层 专业展览会 租赁 东方大 厦 东方澳新出国服务有限公司 8 层 移民服务 租赁 东方大厦 黑龙江海外旅游总公司 境外旅游 租赁 东方大厦 哈尔滨鹭滨工业电子有限公司 7 层 数控设备 租赁 东方大厦 新华人寿保险公司 3 层 人寿保险 租赁 东方大厦 利百代投资顾问有限公司 7 层 投资咨询 租赁 东方大厦 英特尔 (中 国 )有限公司 10 层 IT 租赁 东方大厦 国泰君安证券 8 层 股票证券 租赁 东方大厦 昆仑电子有限公司 7 层 软件 租赁 B、 写字楼客户 企业 性质 在南岗中心区出售和出租的写字楼，入住的公司里 私营企 业占了总量的 90%，他们是写字楼的主要需求者。 在客户行业的调查结果中， 旅游公司占 20%、 IT 业 占 36%、贸易 占 15 %、保险公司占 5%、广告 咨询设计等专业公司占 14%、其他占 10%。 17 C、 写字楼用户 企业 规模 从办公人数来看，写字楼内多数公司规模较小， 10 人以下规模的占到了 %，构成了主流客户，并且绝大部分公司规模在 20 人以下，占 %。 从办公面积的客户需求来看，需求最大的是 50 平方米～ 100 平方米的办公空间 (42%)，对 200 平方米以下面积。