北京市广渠门地区某房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

北京市广渠门地区某房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

7 4 6 5 . 2户均人口数（人 / 户） 4 . 0 3 . 8 3 . 7 3 . 6 2 . 6 2 . 6 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 图 23：北京市人均收入消费水平及其增长率 05000100001500020xx02500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%人均可支配收入 人均消费性支出人均可支配收入增长率 人均消费性支出增长率 3．社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展 20xx 年 全市居民消费价格指数为 %，低于上年 个百分点。 全市居民消费价格指数 （ CPI）趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场的稳定发展。 4．固定资产投资进一步加大，将带动房地产市场发展 全年完成全社会固定资产投资 亿元，比上年增长 %，增幅比上年提高 个百分点。 其中 ，城市基础设施投资 亿元，同比增长 %； 房地产开发投资 亿元， 同比 增长 %，增幅提高 个百分点，占全社会固定资产投资的比重为 51%。 从上面数据可以看出， 20xx 年城市基础设施投资和房地产开 12 发投资力度进一步加大，这将会带动房地产市场的发展。 二、崇文区城市功能定位 崇文区为北京市四个中心城区之一 ， 有着丰厚的文化底蕴。 近年来，崇文区积极探索首都中心城区现代化建设的发展之路，城市面貌有了 很 大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化，正在形成 “ 一场两区 ” 的经济格局。 即以前门大街老字号传 统商业文化街 、 祈年殿大街服务业一条街 、 崇外 大街 现代商务街 和 大都市街专业化主题市场街四条街组成的 “‘ 王 ’ 字形经济磁场 ”， 以龙潭湖为中心的“ 龙潭湖体育产业园区 ” 和以永外百荣世贸商城为龙头的 “ 永外现代商贸园区 ”两个功能区。 形成 了 集现代商贸、文化、旅游、体育、休闲、娱乐业为主的现代化城区雏形。 崇文区虽然区域面积不大，可开发利用的土地资源 较为 有限，但是凭借其所拥有的悠久历史文脉、丰富的文化旅游资源及一定的商业基础，以及与市中心、建国门商圈、 CBD 商圈、木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业 、商贸服务产业、旅游产业的基础。 改革开放以来，崇文区大力发展区域经济，从全面改善投资环境入手，加大市政基础设施建设和城市环境整治力度，进一步转变政府工作职能，努力为企业创造良好、宽松的发展环境，从而带动了全区经济和社会的全面进步。 《 北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 》指出要 在 “ 十五 ”时期发展的基础上，再经过五年努力，到 20xx 年，初步把崇文区建设成为现代城市服务经济较为发达，古都文化风貌和现代生态景观充分展现，环境优美、社会安定、生活舒适的商贸旅游居住区，基本构建起现代化国际大都市中心城区 的框架。 按照《北京城市总体规划》，崇文区的城市发展定位为 适宜居住和适宜娱乐的首都核心区 ，具体是： 1． 商业提升一个新的层次，把崇文区定位 为 体育产业的聚集区，都市商业区和 传统文化旅游娱乐 区； 2． 突出城市规划，构建合理的城市空间布局 ， 以天坛公园为中心，着力建设龙潭湖产业园区和 天坛文化圈。 中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈 ； 西北部以 “ 王 ”字 形经 济 磁场 、 前门大街 为 核心， 建立 传统文化保护区 ；中部发展 体育产业园，作为北京市发展奥运经济当中的一个项目 ； 西南部发展永 定门外地区 ， 13 以现代批发和商贸服务 为主； 东北 部 以 东花市为基础，发展适宜居社区。 3． 进一步加大产业调整的力度，提升崇文区整体竞争能力，除以规划作为保障，还有明确的产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲 等 产业发展，努力把比较优势转化 为 现实的优势。 14 第三章 北京市房地产市场分析 一、北京市房地产市场综合分析 20xx 年 北京市房地产市场运行状况总体平稳，供求偏紧的态势未发生明显变化。 房地产投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建商品房价格继续有所上升。 总体看来， 20xx 年北京市房地产市场有以下特点： 1．土地供应有所增加，有助于稳 定房地产市场 20xx 年 全年土地供应总量 6509 公顷，比上年增长 2%。 其中产业用地 1311 公顷，增长 %；住宅用地 1318 公顷，增长 %，其中经济适用房用地 532 公顷（含享受经济适用房政策保障性住房），规划建筑面积 887万平方米，分别增长 %和 %。 土地供应量较 20xx 年有一定的增长，主要用于二、三产业的发展及解决居民居住问题，土地供应的增加，尤其是住宅用地供应的增长，将有助于稳定房地产市场，调节供求不平衡状况，并且， 20xx 年进一步加大了经济适用房和保障性住房的供应。 2．土地市场 需求潜力较大 20xx 年北京市预审批复建设项目 1543 个，总用地面积达 14392 公顷，是 20xx年土地实际供应量（ 6509 公顷）的 倍。 建设用地的预审量远大于实际土地供应量，可见， 20xx 年北京市土地市场需求并没有得到完全的释放，土地市场需求潜力较大。 3．商品房供应量继续下滑，受政策影响，商品住宅供应减少 从新增商品房供应情况来看， 20xx 年北京共核发商品房预售许可证 624 个， 批准预售面积 约为 2458 万平方米（包括经济适用住房项目），与 20xx 年同期相比，分别下降了 15%和 14%。 其中， 商品住宅 准售 面 积 约为 1717 万平方米，同比下降 21%。 从供应结构来看， 20xx 年北京商品房 期房批准预售面积 2458 万平方米。 其中，商品住宅 准售 面积 约为 1717 万平方米 ，所占比重约为 70%，同比约下降了 7个百分点；写字楼准售面积约为 342 万平方米，所占比重约为 14%，同比提高了 5个百分点；商业准售面积约为 276 万平方米，所占比重约为 11%，同比提高了 2个百分点；地下车库等其它准售面积约为 123 万平方米，所占比重约为 5%，与 20xx 年持平。 总之，与 20xx 年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，写字楼、商业所占重则 15 略有所 增加。 供应结构发生变化主要是受九部委《意见》中关于“新开工商品住房中 90 平方米以下户型所占比重，必须达到 70%以上”政策影响，致使部分商品住宅须调整规划，从而减少了市场的供应量；而商业、办公用房的供应受政策影响相对较小，市场供应保持平稳上升态势。 4．商品房施工竣工面积下降，将一定程度上影响未来房地产市场供应 同样受宏观调控政策影响， 20xx 年 全市商品房施工面积 万平方米，比上年下降 %；其中商品住宅 ，下降 %。 商品房竣工面积 万平方米，下降 %；其 中商品住宅 万平方米，下降 %，将对未来商品房供应产生一定影响。 5．商品房价格继续攀升，房地产市场需求旺盛 20xx 年 房屋销售价格指数为 %，高于上年 个百分点；其中，商品住宅销售价格指数为 %，高于上年 个百分点。 20xx 年房价继续保持高位运行，尤其是商品住宅价格，反映出 房地产市场总体上需求旺盛 、房地产市场过热的态势。 6． 商品房 尤其是商品住宅 销售旺盛， 空置率下降 20xx 年 商品房 空置率为 10%， 空置面积 万平方米，比上年末减少 万平方米；其中商 品住宅 空置率仅为 7%， 空置 面积 万平方米， 比上年 减少 万 平方米。 商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面积大幅减少，说明商品房尤其是商品住宅销售旺盛。 图 31：北京市商品房及商品住宅空置率变化趋势图 0%5%10%15%20%商品房空置率 18% 17% 17% 13% 15% 10%住宅空置率 19% 18% 17% 11% 11% 7%20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 7． 20xx 年商品房市场展望 —— 供应增加、交易活跃、价格上涨但涨幅回落 从供应方面来看， 20xx 年出台一系列政策，有利于促进土地供应尽快形成房地 16 产供应。 此外，由于 20xx 年举办奥运会的影响，大部分开发商将会让其开发的项目尽量在 20xx 年入市。 从需求方面来看，消费者在“观望”一段时间 之后，也将逐渐采取购房行为，税收政策的影响也将逐渐为购房者所适应，因此， 20xx 年房地产市场交易将更为活跃。 从价格方面来看，虽然 20xx 年新增商品房的供应量将有所增长，但由于房地产开发周期较长，且近两年土地供应较少，因此 20xx 年商品房的有效供应仍然不足，受旺盛需求影响，商品房价格仍然呈现上涨趋势，但其涨幅有所回落。 总体来看，在国家和北京市“十一五”规划指导下，经济增长的内在动力依然存在，全市经济可望继续在一个较高的平台上延伸和发展。 良好的经济运行环境，旺盛的消费需求，为北京房地产开发投资创造了优越的条 件。 二、北京市普通住宅市场分析 1． 20xx 年北京普通商品住宅准售面积为 万平方米，同比下降 42%。 政策影响、住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅的供应呈现大幅下降的主要原因。 具体表现在以下两方面：第一，受九部委意见中对新增商品房住宅“ 90 平方米以下， 70%”限制的影响，部分商品住宅项目更改规划，未能如期入市，导致 20xx年商品住宅供应大幅减少；第二，近两年商品住房建设用地供应过少，而“ ”之前的许多住宅项目由于拆迁及资金等原因，也不能及时上市。 从区域来看，南部地区是 20xx 年北京普通 商品住宅供应最活跃的区域，新增准售面积为 万平方米，约占新增普通商品住宅供应总量的 41%。 2．受政策影响，普通商品住宅部分需求受抑，售价和面积适中的普通商品住宅需求较旺。 20xx 年一系列宏观调控政策的实施，对北京商品住宅的预售成交量造成了较大的影响，使得旺盛的商品住宅需求势头受到一定程度的抑制。 20xx 年， 商品住宅期房预售成交面积 约 1900 万平方米，同比下降 12%。 尽管如此， 20xx 年北京许多普通商品住宅项目不仅在短时间完成了良好的销售业绩，且成交价格持续上升。 例如，朝阳区的北京新天地，新增准售 面积约 19 万平方米，仅三、四个月时间就基本完成了销售，其预售率高达 95%，成交均价约为 6000 元 /平方米，高出平均报价 3%左右；保利金泉广场，新增准售面积约 22 万平方米，半年内，其预售率已达到 80%左右，成交均价约为 9100 元 /平方米，高出平均报价 3%左右。 昌平区的 17 新龙城，新增准售面积约 24 万平方米，在半年多时间里，基本上已售完，成交均价约为 6100 元 /平方米，高出平均报价 10%左右；通州区的新城阳光，新增准售面积约 12 万平方米，在半年多时间里，其预售率已达 85%，成交均价约为 4780 元 /平方米 ，高出平均报价 10%左右。 可见，售价和面积适中的普通商品住宅项目，都能在较短的时间里取得较好的销售业绩。 因此， 20xx 年北京商品住宅的市场需求虽然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然较为旺盛。 3． 20xx 年北京普通商品住宅平均报价为 6175 元 /平方米，与 20xx 年相比，上涨了 12%。 从各区县新增普通住宅价格水平来看（东城及延庆由于没有新增普通商品住宅，不计算在内），北京普通商品住宅价格涨幅普遍呈快速上涨势头，价格上涨水平从 2912605 元 /平方米不等。 有 3 个行政区的房价涨幅小于 10%，有 5个行政区的涨幅超 过了 30%。 其中，西城区平均报价高达 11191 元 /平方米，比上年同期上涨了 2605 元 /平方米，涨幅约为 30%；房价涨幅最大的行政区域是平谷区，其价格上涨了 832 元 /平方米，涨幅高达 36%。 供不应求及开发商的预期较高是普通商品住宅平均报价快速上涨的主要原因。 表 31： 20xx 年各区县新增普通商品住宅平均报价一览表 序 号 区 域 平均报价 (元 /m2) 同比增长 序 号 区 域 平均报价 (元 /m2) 同比增长 20xx 年 20xx年 20xx 年 20xx 年 1 西城区 11191 8586 30% 9 大兴区 5035 4402 14% 2 崇文区 9862 7582 30% 10 顺义区 4960 3829 30% 3 宣武区 8371 7290 15% 11 通州区 4532 3945 15% 5 朝阳区 7539 6273 20% 12 怀柔区 4338 3238 34% 4 海淀区 7245 6758 7% 13 门头沟区 3901 3419 14% 6 丰台区 6263 5654 11% 14 房山区 3638 3347 9% 7 石景山区 6152 5788 6% 15 平谷区 3156 2324 36% 8 昌平区 5498 4406 25% 16 密云县 2972 2300 29% 整体平均报价 20xx 年： 6175 元 /m2 20xx 年： 5502 元 /m2 未来北京市普通商品住宅市场的供。