别墅项目的推广与营销(编辑修改稿)

别墅项目的推广与营销(编辑修改稿)内容摘要：

华的别墅＝别墅区”的千篇一律的模式 ；使该楼盘的促销宣传的诉求主题十分鲜明、突出，富有号召力，而且使促销活动、尤其使其中的广告，公关活动创意空间十分广阔，届时以音乐家或歌星等名人效应促销就显得顺理成章了；音乐主题导入小区，有利于今后社区文化建设，使社区文化活动的题材更加丰富多彩。 例如，举办社区小型音乐会“维也纳森林之星音乐大赛”、舞蹈大赛、音乐知识竞赛、音乐作品评介及欣赏会等。 三 .维也纳森林项目的策划思路剖析 （一）维也纳森林项目的开发战略 1．最好的产品、以最低的价格、用最快的速度送到目标买家手中，使该项目成为本公 司又一成功案例，并获取较大的利润增长。 2．为公司长远发展摸索出一套高效、专业、系统、规范、有本公司特色的房地产开发成功模式，并锻炼出一支训练有术、敬业、高效的队伍。 3．取得较好的楼盘品牌效应和提升企业的知名度、美誉度、信任度，为公司的长期发展积累品牌，争取让本公司成为有较高知乐度的企业或明星企业。 （二）维也纳森林项目的规划设计理念 维也纳森林：以“优美环境＋风格别墅＋动感音乐＋绝佳期的性能价格比”，全方位演绎“ 5＋ 2”健康生活模式。 （三）维也纳森林案名分析 在实施楼盘规划建 设和促销之前，有一项极为重要的工作就是对楼盘进行命名和设计其标志（ LOGO）。 有创意和个性的楼盘命名和标志能给楼盘营销带来决想不到的效果。 经过一段时间的创意思考和调研分析，他们决定以音乐为主来命名该楼盘，因此楼盘的命名开始锁定“曲名型”命名。 为什么选用“维也纳森林”呢。 这首名曲的知名度很高，具有极为广泛的号召力，尤其对那些有音乐、艺术爱好的人士和外籍人士，十分切合楼盘将音乐确定为主题的构想《维也纳森林的故事（ Tales From Vienna Woods）》 —— 奥地利著名作曲家约翰 .斯特劳斯的名曲，它 是一首欢快的圆舞曲，描绘了人们与大自然和谐相处、生活富足安康而产生的难以掩饰的快乐心情。 这与本楼盘诉求主题中希望带给业主动感、华彩的幸福生活极其吻合。 优秀的案名是项目成功的一半，维也纳森林案名的拟定，为后期依据此案名而衍生的各种营销、推广策略指明了方向，这是维也纳森林别墅项目取得的成功的一大秘诀。 （四）在项目的策划过程中将音乐主题导入维也纳森林。 1．“广州奥林匹克花园”给策划带来的启示。 （ 1）房地产业的发展不以局限于本行业，应该将社会上所有的要素和资源进行优化整合。 （ 2）房地产开发 概念先行，伟大的成功往往源自一个概念（或设想），但是仅有概念（或设想）是远远不够的。 必须实现“策划语言、建筑语言、市场语言所的对接”，即“有市场价值的概念＋高效专业的操作能力”才能使项目开发取得成功。 （ 3）“广州奥林匹克花园”被业内普遍认为使将体育产业和房地产嫁接成功，而维也纳森林的操作者们则认为她创造了“（体育）主题式住宅”概念。 2．维也纳森林导入“音乐主题别墅区”的理由分析 （ 1）据调查了解，在我国众多房地产项目中，纯别墅项目是较缺乏个性的一类。 其产品所附加的文化内涵相对贫乏，更缺乏鲜明的主 题。 根据广州奥林匹克花园给操作者的启示，建造“主题式别墅区”是大势所趋。 如果按照此思路将楼盘建成“音乐主题别墅区”将开创国内房地产之先河，成为全国首家该类型的别墅区，并将在此基础上进一步把住宅开发引入“主题式住宅区”的时代。 （ 2）音乐基本上与体育同等并列为人们生活内容中最重要的元素。 “健康”是现代社会最关心的一个话题，而完整的“健康”概念应该是“身心两方面的健康”。 因此，以音乐为主题建造本楼盘必定有较高号召力和市场效应。 （ 3）根据分析，“音乐主题别墅区”符合 有效差异化原则。 因而“音乐主题别墅区”概念的提出是有理论依据的，其差异化符合重要性、明晰性、优越性、可沟通性、可接近性、收益性等条件。 （ 4）以“音乐主题别墅区“概念导入本楼盘，给本楼盘赋予了旺盛生命力与鲜明的个性，必将大大提升本楼盘的品位与品味和附加价值，一改过去那种“优美的环境＋豪华的别墅＝别墅区”的千篇一律的模式，并且使促销活动创意空间十分广阔，届时以音乐家或歌星等名人效应促销就显得十分之顺理成章和自然了。 （ 5）从项目提交的“项目策划报告”中的 SWOT分析看出，项目有四大劣势，其中，一条“项 目本身无娱乐功能”。 现在引入音乐的硬件和软件，再加上配套设施，将大大地弥补本项目娱乐功能的缺陷，并提升项目的附加价值。 （ 6）音乐主题导入小区，有利于今后社区文化建设，使社区文化活动的题材更加丰富多彩。 如举办社区小型音乐会、维也纳森林之星音乐大赛等等。 （五）维也纳森林策划中项目设计部分的建议 1．绿化、环境与景观 小区占地 亩，总建筑面积约 万平方米。 超大规模绿化，绿化率高达 65％以上。 项目近万平方米的中心湖面，带湖上喷泉，做了近十个以音乐家为主的内涵丰富的主题景观，全方位立体 绿化，使人与自然的完美融合达到了天人合一的境界。 2．规划设计与建筑风格 建筑风格清新淡雅、简洁明快、美观大方、卓而不群，具有独特风格与个性，可选余地大。 采用先进的围合或半围合组协规划，南北朝向，通风采光效果极佳。 项目南北朝向，但在规划中又富于动态变化。 3．职能化系统 先进、实用的智能化系统，可视对讲系统，火警探测器等等。 有这些硬件方面的支持，使维也纳森林享受了音乐主题式别墅区带来的安全保证。 4．建立完善可靠的服务保证体系。 业主可享受到优质的售前、售中、售后服务。 音乐主题，硬软件结 合塑造小区的文化艺术品味，关怀业主的身心健康，全方位、高品位演绎“ 5＋ 2”生活模式。 四 .维也纳森林项目的销售策略分析 （一）订房形式 1．客户订房时须交购房订金：联排别墅 2 万元；双联别墅 3 万；独体别墅 4 万元； 2．持《购房资格认定书》选购房屋时，必须依据资格认定号的先后顺序依次选购，资格认定号排在前面的客户优先选择房型。 3．订金不计利息，不购房时，原额退回，购房时，转抵房款； 4．持《购房资格认定书》选购房屋时，凭《购房预订书》及预付订金收据才能换签正式购房合同； 5．《购 房资格认定书》持号人与客户姓名、证件不符时，号码自动失效，尾后顺延； 6．《购房资格认定书》持号人在通知规定的时间内按购房资格认定号顺序有效，过期尾后顺延。 7．持号人选购房屋要求改变房型时，原持号码失效，在需购的房。