利用项目节奏运作资金及股权的家族许荣茂地产阴谋(编辑修改稿)

利用项目节奏运作资金及股权的家族许荣茂地产阴谋(编辑修改稿)内容摘要：

%减少到 %（另 %权益由 “ 世茂中国 ” 其他股东拥有）。 该总投资额 亿港元，而 “ 世茂股份 ” 承担项目前期的成本和风险 — “ 世茂建设 ” 预付的土地出让金 亿元已占了项目总投资额的 25%左右。 虽然 “ 世茂股份 ” 在 “ 世茂湖滨 ” 的权益被间接摊薄，资金却仍被借用。 其20xx 年中报显示，上半年为 “ 世茂湖滨 ” 提供借 款 20xx 万元。 预售款回笼后， 家族公司继续增资，取得控股权 “ 世茂湖滨花园 ”20xx 年初施工， 9 月底第一期住宅楼盘正式推出，销售金额 8 亿元。 按照会计原则，这笔销售款项不能入帐。 就在湖滨花园预售后一个月， “ 世茂投资 ” 对 “ 世茂建设 ” 追加投入 1 亿元，由于 “ 世茂股份 ” 没有相应增资，家族公司的持股比例从 49%升为 66%，获得 “ 世茂建设 ” 绝对控股地位，如图 5。 而此时的 “ 世茂建设 ” ，不仅所开发的 “ 世茂湖滨花园 ” 进入回款期，也拥有上海地产项目 “ 世茂北外滩 ”25% 、 “ 世茂佘山庄园 ”50% 权益。 许 荣茂家族在上海共开发 5 个地产项目（除以上 3 个之外，还包括 “ 世茂滨江花园 ” 及 “ 世茂国际广场 ” ），获得 “ 世茂建设 ” 的控制权，即间接获得其中 3 个地产项目的主要权益。 对此本文后面将有论述。 许荣茂家族低风险套取了高额收益。 通过这种股权安排，估计家族企业从 “ 世茂湖滨花园 ” 可增加近 亿元收益 “ 世茂湖滨花园 ” 二号楼于 20xx 年 3 月推出，截至 20xx 年 4 月初，累计销售金额 13 亿元。 整个发展项目将于 20xx 年完成，预计可带来收入约 26 亿元。 通常房地产企业可获得销售额 30%的毛利或者 18%的净利润，由 此我们推测湖滨花园项目将获得 亿元净利润。 据所持权益计算，许氏家族所获净利总额 亿元，相当于整个项目收益的 75%，如图 6，即： 亿元 （ 50%“ 世茂湖滨 ”75%“ 世茂中国 ” + 50%“ 世茂湖滨 ”34%“ 世茂建设 ”%“ 世茂股份 ” +50%“ 世茂湖滨 ”66%“ 世茂建设 ” ） 如果按照期初家族公司 “ 世茂投资 ” 持有 “ 世茂建设 ”40% 股权，而 “ 世茂中国 ” 又未参与进来的话 ,“ 世茂湖滨花园 ” 项目 亿元的净利将均由 “ 世茂建设 ” 获得，从而许氏家族通过 “ 世茂投资 ” 获得净 利润 亿元，即： 亿元 （ %“ 世茂股份 ”60%“ 世茂建设 ” ＋ 40%“ 世茂建设 ” ） 所以许氏家族通过上述股权安排及摊薄，预计可增加 亿元收益。 资产转移到海外 ? 对许荣茂家族来说，以上一系列运作，其效果还不仅是获得了更多项目收益，由于持有 “ 世茂股份 ” 仅 %股权，且法人股流动性很差，如果 “ 世茂建设 ”转移到家族公司或流通性更好的香港上市公司，则有利进一步进行资本运作。 “ 世茂投资 ” 在获得上市公司 大部分地产项目后，可能转向海外上市 20xx 年 10 月 “ 世茂投资 ” 通过增资控股 “ 世茂建设 ” ，同时也就获得了其属下房地产项目，包括 “ 世茂湖滨 ”50% 、 “ 世茂佘山庄园 ”50% 、 “ 世茂北外滩 ”25% 权益。 一个月后， “ 世茂投资 ” 却将所持 “ 世茂股份 ” 的 %股权全部转让给“ 世茂企业有限公司 ” （简称 “ 世茂企业 ” ）。 “ 世茂企业 ” 成立于 20xx 年 6 月，股权结构和 “ 世茂投资 ” 完全一致：许世永占 %，王莉莉占 %。 该企业无销售收入，利润 0 元。 这种转让看起来并无实际意义。 但经过左手换右手游戏，上市公司的原大股东 “ 世茂投资 ” 则带着上市公司主要资 产淡出，如图 7。 当年年底，即有媒体披露 “ 高盛 ” 已获得委托安排分拆许荣茂旗下的中国房地产项目到香港上市。 也许 “ 世茂投资 ” 下一步会在海外上市，完成家族资产的进一步转移。 类似的故事也许会再次上演。 20xx 年 12 月，上海世茂集团常务副总杨海林在福州市国有土地使用权挂牌交易会上，以 亿元高价获得 116 亩地。 20xx年 1 月， “ 世茂建设 ” 及 “ 世茂股份 ” 分别出资 1 亿元成立合资公司，开发建设“ 福州世茂外滩花园 ”。 又是和上市公司合作开发项目，不知是否又是前面 “ 世茂湖滨花园 ” 故事的。