别墅物业六套管理方案(编辑修改稿)

别墅物业六套管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

、养护巡视； 14： 00～ 15： 30 巡视维修、养护； 15： 00～ 17： 00 室内 整理、学习； 17： 00～ 18： 00 回访。 督导方法 由工程维修部统一调度指挥，并负责质量检查，维修员凭单上工，组长每天巡视检查，主任每月不少于四次不定期抽查；每月部评比一次；每半、年度处 评比一次三每月一次“一专多能”考核。 激励方法 月先进发一定奖金，半年、年度先进发奖金 +奖状，一月不合格警告，并离岗参加基础培训，按奖惩制度处理，年度评比最后一名辞退。 资源管理 （见附件 )并通过经常的学习、考试等形式，让 员工熟记于心，自我约束，自我控制， 资源管理 人、财、物、形象、信息等管理资源，是实现本别墅山庄物业管理目标的重要保 障。 充分利用、合理配置、综合开发是本别墅山庄物业管理中对资源管理的基本方针。 一、人力资源开发与管理 要在本别墅山庄物业管理过程中实现既定管理目标，须充分利用多年来积累的宝贵资： 源，秉承“团结、求真、创新、拼搏”的精神，高度重视人力资源的配置、开发和管理。 本别墅山庄物业管理人力资源的配置，要以满足本别墅山庄物业管理工作需要为基 础，以“精干、高效”为目标，以“一专 多能、复合型发展”为追求，合理规划。 操作岗位员工要以科学定额、定编为基础，以不断改进操作方法、提高熟练程度为手段， 不断提高工作效率，优化人员配置。 在管理技术岗位人员选聘时，以“一专多能、复 合型人才”为条件，选择既懂技术又善管理的人员任职，实现技术、管理“二岗合一”、 ”一岗多能”。 在部门管理岗位上不设副职，精减岗位设置，力求高效率运作。 在人力资源的开发和管理工作中，用企业理念和山庄精神做牵引，在总公司已经试行 的“以岗定薪、薪随岗变、多劳多得、优则晋升、分配与利润挂钩”的分配制度改革 平台上 ，进一步完善绩效评价与考核制度，充分运用正负激励效能，最大限度调动员工 积极性。 在充分认识人力资源特征的同时，通过不间断的在职培训、制度化的企业文化 活动的开展等方式不断开发和增值人力资源。 二、对管理人员的管理 管理人员是我们的宝贵财富，我们认为，企业只有管好人，才能管好事。 作为以服 务为产品的物业管理公司更是如此，而人才的自我培养开发，外部招聘引进是企业培养一 支过硬的员工队伍的必然途径。 我们对员工 的管理宗旨是以人为本，规范管理，善待员 工，人尽其才。 运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任 ，为人才的培养和发 展创造良好的空间。 达到选优、培优、用优、留优的目的，最终激励员工为企业尽心 竭力，使企业人力资源增值。 我们的人员管理体系由五个部分组成。 1. 确定标准， 严格招聘 公司在管理实践中形成了自己的用人标准，比较突出的做法是：重品德修养，要爱 岗、敬业、奉献；重工作能力，要一专多能，创新开拓；重学历水平，要有较高的 文化修养和扎实的专业能力；管理队伍的年龄结构因岗而异，合理组合，形成既充满活 力，又稳健经营的组合。 ，合理配置 为最大限度地发挥人员 的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力 资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职 务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。 我们规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在 实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，充分发挥个人专长。 3．规范管理，分层实施 (1)组织落实，制度规范 我们的人员组织管理靠的是可见的、具体酌企业规范，如制定管理规章，明确各级 人员的岗位职责和权力，建立一套合理公正的奖 励制度；依据工作表现确立不同的报酬工 资福利系统；通过规范企业运作，约束员工行为。 (详细内容附件《管理规章制度》略 ) (2)分工协作，层级管理 自于物业管理中存在着许多不确定因素，所以我们对管理层及操作层员工采取不同的 管理方法。 对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增 强管理人员的责任意识；操作层员工如保安、绿化等岗位实施工作轮换制度，发挥公司 专业优势，避免因长时间在一处工作造成工作惰性。 (3)规范言行，注重仪表 实施 CI 形象战略即企业的行为规范 ，是形象战略的重要组成部分。 我们将员工的言 行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范管理范畴，制定了详细的员工守则、服务手册 严格执行。 根据物业行业特性要求，我们把形象工程作为一项长期的工作常抓不懈，全 面提高企业的整体形象。 同时我们还拟定了每一岗位详细的工作流程、岗位职责、服务 质量执行标准，规范企业和员工的运作，确保管理和服务质量。 ★表 1 别墅山庄管理处管理人员培训计划 培训 培训内容 授课人 培训 时间 培训对象 培训地点 目标要求 备注 月份 X 月 《条例》细则问答 外聘 10H 全体管理人 员 公司培训教室 了解熟悉条例内容 X 月 人事管理技巧 内部师资 2H 全体管理人员 公司培训教室 掌握人事管理基本技巧 X 月 常用设备自控 原理及维护 内部师资 2H 设备主管及设 备责任人 公司会议室 熟悉和掌握常用 设备原理 X 月 公共关系学 外聘 2H 全体管理人员 公司会议室 了解公共关系学 主要内容 X 月 怎样处理客户 投诉 内部师资 2H 全体管理人员 公司培训教室 掌握处理投诉正 确方法 X 月 经济合同法 外聘 2H 全体管理人员 公司培训教室 了解经济合同法 主要内容 X 月 物业管 理相关 法规 内部师资 2H 全体管理人员 公司培训教室 熟悉物业管理相 关法规 X 月 如何有效激励 员工 内部师资 2H 全体管理人员 公司培训教室 了解激励员工的 方法 X 月 房地产基本知 识 内部师资 2H 全体管理人员 公司培训教室 房地产基本知识 ★ 职能、职位与职务关系 职能等级 职务等级 职位等级 高层管理 M～ 9 决策管理业务 物业公司经理 M~8 高级管理业务 物业公司经理主管 M～ 7 日常全面管理业务 部门经理 中层指导监督 S～ 6 计划、监督业务 部门主管 S～ 5 需要判断的 、指导业务 班、组长 S～ 4 需要判断的、非重复性业务 高级职工 低层操作 J～ 3 需要判断的、重复性业务 中级职工 J~2 熟练、重复性业务 低级职工 J~1 简单重复性、辅助性业务 初级职工 ★ 人事考核内容体系 A表 日常职务工作考核表 成绩考核 态度考核 能力考核 ↓ 工作怎么样 B表 能力开发卡 学历、资历、考试 测验、培训、研修 论文、面谈、反馈 努力目标 ↓ 解决的问题 还能干些什么 能否干得更好 C 表 适应性卡 健康评价 性格评价 自我申报 ↓ 应该干什么 4．素质评价， 绩效考核 (1)量化考核，客观评价 人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。 我们考核的原则就是： 不让雷锋吃亏。 对考核出的佼佼者，我们采用”让最明白的人最有权，让最有责任心的 人最有权”。 建立包括自我评价、组长评分、经理考核、经理聘任等四级评鉴方法和对 员工的“德、能、勤、绩”四个方面素质的评价体系，制定科学合理的工作服务标准和量化考核标准 (详细内容见附件《管理规章制度》 )，并推出一整套突出绩效与综合 测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有 压 力感和紧迫感。 (2)末位淘汰，吐故纳新 为使本别墅山庄物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根 据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在 10％左右，这样 做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。 危机、压力、目标、信念是增 加 XX 山庄管理人凝聚力的主要动力。 ★ 考核侧重表 层次 M S t 类别 管理 专业 技术 事务 现场 管理 专业 技术 事务 操作 辅助 要求 内容 成绩考核 工作成绩 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 态度考核 纪律性 ⊙ ⊙ ⊙ 协作性 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 积极性 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 责任性 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 能力考核 知识 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 技能 ⊙ ⊙ ⊙ 体力 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 判断力 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 计划力 ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ ⊙ 折衷力 ⊙ ⊙ 指导力 ⊙ 5．激 励驱动， 留住人力 实践证明，企业想要保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员 工奋发向上，努力工作；通过企业文化活动的形式培养集体主义精神，增强团队意识和 群体的凝聚力。 我们的管理是建立在“人格”的基础上，对知识、对人格、对价值给 予高度尊重。 企业文化的建设，不仅能为我们赢得奋斗的成果，也能为公司赢得人心。 我们的主要方法是： (1)树立员工也是顾客的管理理念 本别墅山庄不仅给员工提供工作场所，更为员工营造精神家园，多角度、多层次满 足员工的需求。 通过充分沟通，实现人 格平等；关注员工自我价值的实现，使员工与企 业共同成长。 我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情昧。 我们的物业公司经理 `部门经理春 节慰问亲属 `员工座谈等活动就充分体现了员工也是顾客的管理理念。 (2)给人才创造机会，让机会造就人才 我们讲精神 `讲奉献，鼓励员工做无名英雄，但是“绝不让雷锋吃亏”，坚持以 物质文明确保精神文明的政策，促使千万个雷锋不断成长。 我们的人员管理中有一条原 则：善待我们的内部顾客三二员工，鼓励每一个人都 成为各自岗位上，的专家里手，在岗位 成才。 我们倡导竞争上岗，让所有的优秀员工都能有机会脱颖而出，同时也避免了企业 人事决策中的人情因素和凭工龄提拔等不良弊端。 最终形成员工能上能下、职位能升能 降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。 日常考核与奖金、提薪、晋升的比例： 工作业绩考核 30％ 工作态度考核 20％ 工作能力考核 50％ (3)创造宽松的环境，发现人才，重视人才 在用人问题上坚持惟才是举，任人惟贤的原则。 管理人员能上能下，不拘一格，只 要是人 才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用。 我们重表现、重能力，绝不以偏概 全，埋没人才。 为此，我们坚持开展员。 工提出合理化建议活动，凡采纳实施的，均给 予奖励。 (4)物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感 尊重人才，关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。 除了对人才委以重任之外， 企业还给予人才物质和精神的双重奖励，让他们充分意识到自身的价值和自己在企业中举 足轻重的位置，使他们形成主人翁意识，培养情感关联，实现以公司为家的归属意识。 (5)营造文化氛围，促进交流沟通 我们提倡“尊重每一位员工”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下 级之间、同事之间的沟通与交流，增强员工的集体协作精神。 同时也让企业人才更加重 视集体，珍惜岗位，通过开展谈心、家访等思想工作以及同度周末假日、给员工过生日、 给家人献爱心等活动使员工感到大家庭的温暖。 三、成本责任中心 在物业管理企业经营活动中，财力资源和物资资源的管理目标，一方面是要通过对资 源的配置和利用来保证各项业务的正常开展，另一方面则要通过对资金的组织与计划使 用、成本的管理控制来保证创利的实现。 永别墅 山庄物业管理工作是一项系统工程，为实现既定目标，从系统要素配置到系统统 整合优化都须认真分析、详细计划。 根据新建物业接管工作的一般规律，为使本别墅 山庄物业管理始终处于有序、高效状态，我们将按照前期管理、验收期管、介入装修 期管理二常规期管理四个阶段，拟定管理工作计划。 一、 四期管理工作计划 1． 目的。