凤溪湖景区旅游开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

凤溪湖景区旅游开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 19 凤溪生态乐园 旅游资源等级数量 资 源 等 级 数 量 资源名称 优良级旅游资源 五级 1 桐城文化、黄梅文化发源地 四级 2 凤溪湖（田冲水库） 普通级旅游资源 三级 1 凤溪 二级 1 芭茅凹 三、项目区 资源条件 （一）用地条件 项目区位于 罗岭 镇凤溪村，有山林和田地，土层深厚，质地疏松肥沃，田地主要种植水稻、小麦等主要农产品，属一类建设用地，非常适合农业科技园区和农业生态旅游开发。 （二）用水条件 规划区有 20 亩左右的凤溪湖（田冲水库），流水四季不断，地下水量较丰富，水量稳定，水质较好，属碳酸钙型， PH 值 68，矿化度低，符合饮用和渔业、灌溉用水标准，达到国家《景观娱乐用水水 质标准》中 A 类标准，经简单处理，即可满足景区用水之需。 但景区开发仍要注意环境保护和节约用水，做到雨污分流，以期永续循环使用。 （三）大气环境 因规划区远离县城和居民社区，绿树成林，无工业三废污染和社区生活污染源。 大气质量完全达到国家《环境空气质量标准》 GB30951996）中的一级标准。 届时景区内农作物和景观绿化茂密，氧吧般优良清新的凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 20 空气质量将会成为吸引市民和游人的主要因素之一。 建设项目区尽量采用电能、太阳能等清洁能源，建设沼气、桔杆、厕所、日光温室能源生态模式，做到垃圾分类处理。 （四）区位条件 罗岭 镇 地理位置优越，交通便捷。 罗岭镇位于安庆市北端，距安庆市 28 公里，桐城市 48 公里，杨新公路纵贯全境，东邻枞阳，西连怀宁，北接桐城，北有练潭河澄碧如练，南有小龙山钟灵毓秀。 项目区开发的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项目、养殖狩猎项目等，吸引生态农业参与、观光、休闲度假等游客。 罗岭 镇 现已形成旅游景点 100 多处，奇峰、怪石、峭岩、险岭、幽洞、清溪样样俱全，形成了与黄山，九华山、庐山，天柱山为一体的旅游景区 ， 为全镇 旅游业发展提供良好的发展机遇和广阔空间 区，可以与周边区域进行整和，开发一系列的旅游产品 线路，作为游客旅游过程中的旅游地，进行游客分流。 四、 资源开发价值 （一）基于开发商投资的评价 景 区投资企业安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚，技术力量强大， 经营范围是涉及房地产、化妆品 （香港） 、 制药（香港）、餐饮、路桥建设等方面 、聘请了一批享誉省内外的专家学者作为公司的技术顾问。 （二）旅游开发总体评价 凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 21 从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权重赋值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最后对旅游资源开发价值进行综 合评价。 项目资源总体开发评价 项目层 旅游资源单体评价 (40%) 客源市场评价 (30%) 社会经济背景评价 (30%) 总 赋分 因子层 资源要 素价值 资源 影响力 附加值 客源地 区位 条件 客源市 场出游 能力 游客 偏好 区域经 济总体 水平 政府 旅游 政策 人力 资源 条件 基础 和服务 设施 权重值 32 5 3 10 10 10 7 8 5 10 100 赋分值 赋值小计 从资源总体开发评价来看，总分为 分 ，总体开发价值 很高。 凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 22 第四章 旅游 市场分析与预测 一、 市场分析 安庆 市经济发展预测 根据《 安庆市经济和社会发展十一五规划 》 “ 十一五 ” 期间， 安庆市 把建设 “ 千 亿安庆 ” 、 “ 活力安庆 ” 、 “ 和谐安庆 ” 作为确定全市经济和社会发展各项目标的总体要求，强力推进 “ 三大建设 ”( 以石化等骨干企业为支撑的优势产业群建设、以铁路和高速公路为重点的重大基础设施建设、以 “ 双百 ” 城市为龙头的新型城市化建设 )，着力实施 “ 两个计划 ” ，若 干 企业 “ 翻番计划 ” 、园区经济 “ 倍增计划 ” ，精心打造 “ 三大基地 ” 加 工制造业基地、农产品生产加工基地、旅游文化休闲基地；全市地区生产总值年均增长 12％左右，在实际执行中力求更快更好发展，力争 “ 十一五 ” 末全市地区生产总值达到 1000 亿元，人均地区生产总值达到全省平均水平，其中宜城板块地区生产总值达到 400 亿元，人均达到 5000美元。 安庆 市旅游业发展 现状及潜力分析 安庆市 20xx 年共接待游客 万人次，其中海外游客 万人次，国内旅游者 万人次，较上年分别增长了 %、 %、%。 实现旅游总收入 亿元，其中国际旅游外汇收入 万美元，国内旅游收入 亿元，较上年分别增长了 %、 %、%。 20xx 年 安徽 省按新口径统计、测算各市接待游客量、旅游收入凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 23 等指标，并对各市旅游业发展指标进行排名。 安庆 市国内游客接待量、国内旅游收入、旅游总收入三项指标均居全省第三位。 依托 “桐城文化”、“黄梅 文化 ”、天柱山等品牌，发挥优质的生态环境优势、交通格局的变化，安庆旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。 凤溪生态乐园 旅游客 源市场分析与定位 1）按产品功能 休闲度假市场 景区内有大量的休闲娱乐设施，如水上游乐中心、度假村、沙滩等，景区环境优美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同时还有精美的 农家风情 餐饮，可以尽情品位 当 地风味小吃。 游客还 可以体验纯真的农家风情。 景区 宾馆和 农家风情 一应俱全，是游客休闲度假的好场所。 预计这部分客源市场将占到整个市场的 3040%。 会议市场 会议客人的消费能力较高，停留时间也较长，在会议期间对各类服务设施的使用频繁，会议前后还会进行一些旅游活动，能为举办会议 的景区 带来丰富的旅游收入。 而且，会议往往在 旅游淡季召开，能有效延长旅游时间，发挥旅游设施的潜能，是一项综合效益良好的旅游形势，因此会议旅游一向是旅游地十分重要的一个客源市场。 景区可通过会议设施及配套服务设施的建设，增强会议接待能力，提高经济效益。 凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 24 修学市场 建成后的 景 区内 ， 农业生态观光 区种植有大量的植物、蔬菜、花草等，这些资源对青少年将具有较强的吸引力，通过参观，青少年可以获得很多关于农业种植方面的知识，开拓视野，园区将发挥修学旅游的功能。 周末出游市场 周末出游市场这块具有巨大的潜力。 周末 安庆市民 或周边 城市 的家庭可以全家出游或者开车自驾游前来参 观游玩，既可以陶冶情操、愉悦身心，又可以使孩子增加大量的生态农业科技方面的科普知识。 这部分市场潜力巨大，预计将占到整个市场份额的 2030%。 农家 风情 市场 景 区择地建设农家风情餐饮， 在 景 区 内的部分农户 如果 由于影响到景 区 的建设必须搬迁，而不影响 景 区 建设的农户和 景 区外围的农户可以与 景 区合作， 开展形式丰富多彩的农家乐活动。 通过农家风情 活动不仅使游客能吃到农家饭、干农家活，而且还能使游客体验农家生活，提高旅游的参与性。 预计这部分市场将占整个市场的 10%。 生态旅游市场 景 区 内 有良好的生态环境， 有良种培育展示园和 栽培技术示范园，游客 还 可以亲 水 体验 、游乐。 这些正是久居城市的居民梦寐以求的。 2）按地区分 凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 25 安庆市居民 景 区对于安庆市民来说是属于近郊旅游场所， 景 区到安庆市半小时车程，结合景区的环境优势、产品优势，未来 凤溪生态乐园 必将成为安庆市居民周末休闲度假的主要目的地。 合肥市场 合肥人均可支配收入 突 破一千美元。 人均可支配收入一千美元 ，是旅游者产生国际旅游动机的经济门槛。 20xx 年合肥居民年人均可支配收入为 元，比上年增长 %，年人均消费支出 元，比上年增长 %。 在市民的众多消费支 出中，食品类消费支出最多，其次分别为居住、交通和通信、医疗保健、家庭设备用品及服务支出。 旅游消费在居民消费中的比重越来越大。 合肥市工业经济仍呈现良好发展态势，合肥市规模以上工业企业实现工业增加值，继上两年分别增长%和 %后， 20xx 年同比增长 %，连续 3 年实现了快速递增。 居民收入也出现快速增长态势。 合肥距离安庆仅一个半 小时车程，也将成为景区的主要客源市场之一，且增长潜力巨大。 安庆周边 其他城市市场 安庆周边的铜陵、池州、巢湖、六安等等也都是景区的潜在市场。 长江三角洲市场 长江三角洲：位 于我国东部沿海开放带和沿江产业密集带的交汇部，面积约 10 万 Km2，约占全国国土面积的 1%；人口 稠密 ， 经济发达， 20xx年长三角地区 GDP 总量达 万亿元， 占全国经济总量的 %；平均增幅达到 %。 “ 十一五 ” 长三角经济占我国经济总量的 比例 将会 进凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 26 一步提高， 预测到 20xx 年 GDP 占全国的比重为 ％ ， 根据经济发展的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并有可能成为亚太地区经济发达地区之一。 也是其周边地区景点的主要客源地， 市场前景巨大。 入境市场 近年来，安庆市入境客源市场以 20%以上的 速度快速增长， 未来，景区应提高外宾接待能力，开拓入境旅游市场。 二、 游客量预测 根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社会发展情况，预计，未来 凤溪生态乐园 的客源市场的发展趋势如下表： 发展阶段 近期 （ 20xx20xx） 中期 （ 20xx2018） 远期 （ 20192024） 游客量（人次） 50000 100000 1500000 凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 27 第五章 景区 空间布局和项目设计 一、 景区 空间布局的依据与原则  旅游资 源分布状况 根据景区内不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。  突出特色资源，发挥资源优势 通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源优势，实现旅游资源优势向旅游经济优势的转化。  有利于产品、线路组织与整合的原则 即根据景区旅游资源的空间分布特征，充分考虑旅游产品线的组织与区内旅游资源的空间整合。 二、 景区 空间布局规划 （一）总体布局结构 确定 景区的 空间 总体布局结构为：“ 一轴 ， 五区 ”。 “ 一轴 ”：景区核心景观轴 “ 五区 ”：  综合服务区  生态农业观光区  亲水游乐活动区 ：  滨湖 度假休闲区 ：  山林运动休闲区： 凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 28 三 、 分区开发方向 及旅游项目设计 （一） 迎宾园区（综合服务区） 旅游节点 ： 景区大门、生态停车场、游客中心、土特产品销售中心 旅游要素 ： 景区大门、停车场、广场 主 题 词 ： 景区综合服务 功能定位 ： 停车、景区管理、购物、游客集散 开发方向 ： 总体构思 ： 迎宾园区 由入口大门、生态停车场、游客 服务中心、生态文化广场等组成，主要承担车辆停放、人流集散、门票 售检 、游客服务等 功能。 入口大门 ： 主入口大门应与景区旅游定位相一致，可配植高大的四季常青乔木作为景区意向入口大门，采用质朴自然的表现方式，结构简约 、外形朴素、体量适中、意向鲜明，同时在大门上题匾“ 凤溪生态乐园 ”字样，采用阴刻描红的方式；或在 门前竖巨石，巨石采用不规则形状，上书“ 凤溪生态乐园 ”字样。 生态停车场 ：生态停车场位于大门右侧，为了方便交通组织，停车场进出口独立设置，内部交通实施单向行驶。 并分别设置摩托车、小车和旅游大巴停放站。 整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿。 游客服务中心： 游客服务中心位于大门左侧，单层结构，设售票处、管理处（咨 询、医疗、导游、保安）、司机休息室、星级公厕等，入口凤溪生态乐园 旅游开发项目可行性研究报告 29 中央布置检票及游客进出通道，方便对游客的管理及游客的进出、疏散。 巨幅游览平面示意图： 游客服务中心一侧设置巨幅园区游览平面示意图，图示 景区 游览路线和景点。 生态文化广场：建设生态文化广场，其功能主要作为节庆仪典的开展、游客休闲集散等功能，同时应突出景观功能，广场增加水景，设计叠泉景观；广场周边的绿化植物，可选择乡土树种，进行密植、丛植、散植等等，乡土树种既容易栽培，又能配合意境特色，形成高低错落、多层次、多色彩的视觉效果，反。