关于老年公寓建筑调查报告(编辑修改稿)

关于老年公寓建筑调查报告(编辑修改稿)内容摘要：

300 幢房屋将于 20xx 年 4 月完工。 由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计， 4 年内股东们将得到 37%的回报率。 该公司总投资估计达到 2300 万美元。 “候鸟式”养老 一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游„„这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国 养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。 这种模式已悄然在一些大城市兴起。 其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动。 由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。 加之人们普通有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果 ，该项目一经推出便深得老人的欢迎。 9 “季节性”养老 所谓“季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。 在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。 季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。 “异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。 它体现了老人养老能力的增强、养 老观念的更新和养老需求的多样化。 从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。 “异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。 10 老年公寓的发展趋势 3． 1 老年公寓的市场机会点 随着老年人养老形式的多样化，更多的倾向与老年公寓的养老方式，这就给老年公寓的发展带来了契机。 3． 1． 1 我国已进入老龄化社会阶段 按照 国际标准，当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7%或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。 据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家， 60 岁以上的老龄人口约为 亿，占我国总人口的 %，而且这个数字每年都在以 3%的速度增长。 我国进入老龄化社会已是不争的事实。 根据国家有关部门统计预测，到2025 年，老年人将占全国总人口 %；到 2040 年，老年人将占全国总人口的 %，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 另有调查显示，中国约有 1000 万名 80 岁以上的高龄老人需要 照顾，而城市老人中， 98%依靠自我养老。 3． 1． 2 老年公寓市场潜力巨大 20xx 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年 3000 亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。 由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 零点调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的 51%，打算租赁房屋使用权的占 24%，希望购买产权式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。 目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。 这也表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。 这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。 3． 1． 3 老年公寓市场潜力巨大 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。 但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传 统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 11 3． 1． 4“ 421 家庭”催生老年住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。 许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加 之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 3． 1． 5 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。 在 20xx 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。 国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 例如河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽 、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。 3． 2 国 内 外老年公寓的 发展及现状 老年公寓 70 年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国，加拿大，瑞典，荷兰，日本都有不同规模的老年公寓。 在美国，老年公寓已成为一种新产业，佛罗里达州已建成可容纳 2 万老人的大型养老基地；目前，国内使用老年公寓的名称不很严格，与敬老院，托老所等混淆，有的民办老年公寓，软硬件都不符合老年公寓的标准。 严格意义上的老年公寓应当是：为健康老人提供的专用住宅，按照老年人生理、心理特点设计的独立居住单元，内有卧室，起居室，浴室，厨房等，公寓 内要有各种服务，文化，娱乐，医疗设施，并配备专业服务人员 为老年居住者提供服务，是社区服务的延伸，讲居家养老与社区服务项结合，既是我国传统家庭养老的新发展，又与国际社会化养老模式项接轨。 3． 2． 1 我国来年公寓的历史与现状 我国现有的社会养老机构有：敬老院，福利院，老人公寓等，其中老年公寓是近十几年才逐步建立和发展起来的，历史较短，如果将敬老院作为老年公寓的前身，虽然可追溯到中国封建社会的古代，但由于数量少、规模小，当时人口老化的问题不突出，总被人们所忽视，史书中也没有这方面的记载。 今天醉着人口问题老化问题的 日益突出，老年公寓也逐渐为人们所重视。 我国第一个老年公寓于 1986 年 6 月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。 北京市第一个老年公寓是 1991 年由清华园兰照院改造而成的。 1990 年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词： “ 浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。 ” 据统计 1998 年 10 月我国有 800 所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度 12 较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。 1996 年 9 月，盖州市决定建造 “ 华夏桃源村 ” 老年公寓， 总建筑面积 20 万平方米，可供 1 万老人居住，日前正在积极地策划 之中。 随着各地老年公寓的兴起，许多地方的争睹部门都制定了相应的行政法规鼓励和支持社会组织和个人兴办老年公寓，北京市民政局已经起草了社会养老设施的投资规定，并提供包括水，电汽收费在内的优惠政策，民政局的一位官员说，一提前批准私人投资者建了 11 个这类设施，上海市政府于 1998 年 10 约颁布了对社会养老设施减免商业税、土地使用费和公共事业费的规定，这些规定中第一次允许外资进入这一私营行业，允许注册合资企业。 相信这些政策的出台将会缓解市场上这一方面的供需矛盾 起到很大作用。 通过这些年来对老年公寓的建设，我国的老年公寓数量在增加，规模大的也不少，质量也有一定的提高，总地来说初具规模，同时也形成了一些特点。 在分布上，老年公寓一般都位于老龄化程度较高的大城镇，规模较大的老年公寓一般位于市郊，中、小型老年公寓则位于市区内；在建设上一般大型的老年公寓多为新建，内部各项设施齐全。 而中、小型老年公寓则多为扩建和改建，有些公共设施还不够完善。 在建筑设计上，很多方面还不能体现老年人的生活行为特点，特别是在交通和细部处理上显得极为粗放。 在经营服务上，一般服务对象即包括五保老 人，又包括自费老人，服务内容较全，并更具服务内容将收费划分为不同档次以适应各阶层人士的需要。 但是在 公寓品质层次 上 较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以 “ 老年公寓 ” 之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。 即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。 老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和 质量。 而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。 而科学合理的专业化经营和 “ 以老人为中心 ” 的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。 社会的发展也给老年公寓提供了广阔的生存发展空间，人口的高速老龄化、家庭规模的小型化、家庭结构的松散化，家庭养老功能的弱化使老年公寓在养老中扮演着日益主要的角色。 市场调查也表明老年公寓的需求 将长盛不衰。 总地来说，我国来年公寓近几年虽有较大发展，但仍处于初级阶段，随着对老年公寓需求的不断扩大，老年公寓的规范化的问题也亟需解决。 13 3． 2． 2 国外老年公寓的历史与现状 英国老年公寓 英国是西方创立福利政策最早的国家，号称福利国家的先驱。 表 ：英美老年居住建筑分类及相应设施对照 20 世纪 20 年代末进 入老年型社会。 1985 年 65 岁以上老年人口比重已占%，老龄化程度仅次于瑞典（ %）和挪威（ 15,5%） ，居世界第三位，英国的老年人普遍认为，父母与子女之间不应互为拖累 ， 彼此都为对方做出某些牺牲。 1969 年英国住房建设部和地方政府首次命令规定了老年居住建筑的分类标准（见表 ） 英国老年公寓的主要创办者也分为国家、慈善机构或社区、私人等几类。 国家创办的老年公寓具有国营性质，其服务一般免费；慈善机构或由社区等组织创办老年公寓为半国营半私营，有些服务时免费，有些服务适当的收取一定的费用；私人创办的老年公寓设施先进，服务更为周到和全面，但是这里的服务都是收费的。 一般而言，由私人创办的服务质量最好，费用也是最高好。 法国老年公寓 法国是世界上最早进入老年性社会的 国家。 导致法国人口迅速老化的主要原因是从 19 世纪 30 年代发生的“生育危机”，使人口出生率大幅度下降。 法国人将养老院之类的名称称之为公共机构，大 体上分为四类“收容所，老年公寓，护理员和中长期老年医院。 其中老年 公寓有比较完善的服务设施（见 右 图）， 居住者不受共同生活的约束，可以自己备餐。 公寓 提供居室有单床间和两三床位的房间之分。 服务设施包括膳食、沐浴、洗衣、阅览、文化活动和医疗保健等项目。 14 德国老年公寓 在德国。 老年住宅被分为两种体系。 社会住宅体系和养老院体系，养老院体系里的老年住宅以生活能够自理的 老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。 在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，一边在设置服务网点和急救站时，两者能公用。 在老年居住福利方面，联邦德国设有养老院、老年俱乐部、老年共餐和聚会服务设施等。 养老院的收住对象按年龄和健康状况区别相对集中管理，但设施分类不如英、法和其他西欧国家明确，因此入住者平均年龄较高，约为 82 岁。 美国的“老年人社区 ” 美国老年社区规划在考虑社区使用功能的同时，从社会学、美学和医学的角度来考虑构成老年社区环境的主要影响因素，从而满足老年人在生理、心 理上的种种特殊需求。 1．社区周围应该有便利的商业设施、服务设施、娱乐设施、公园绿地及宗教活动设施，便于老年人前往。 对大多数来年人来说，最大步行半径约为 公里。 老年人对外界压力的适应力较差，应尽量避免噪音。 基地周围的自然环境、人文环境的开发和利用，可增进老年社区的有效利用和开发。 马赛诸塞州的一块面积 250 英亩为树林环绕着的独立地段内 （见 右 图） ，平面呈马蹄形，向着南面的草地和湖面敞开，两边完全对称，每一半有 6 套公寓，可用单人住和双人居住，中间的大组大房间是公共用房，是最明亮的地方，这种空间鼓励老人去进行 社交活动，但没有任何强迫的暗示。 15 2．社区的空间结构，社区的空间结构为不同生活能力老年人提供相应的居住空间和公用设施。 不同生活能力老年人不完全混合使用同一公共设施以免在心理产生消极的影响，但公共。