房地产项目前期开发流程(编辑修改稿)

房地产项目前期开发流程(编辑修改稿)内容摘要：

恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。 但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90平方米以下占 70%以上的 9070 政策说两句。 建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。 北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。 开间超过 6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时， 90 平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。 这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。 （我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。 ）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户， 90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。 这个稍微在图上画一下就知道了。 房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。 本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做 3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。 现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。 当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。 现实就是这么滴残酷。 客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。 在某些不良媒体 的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。 我个人无言以对。 现在开始说施工图审查。 施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。 施工图审查单位还必须对审查结果负责。 但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。 在这里讲一个本人曾经亲历的事情。 那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。 那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。 该地建设局检查组带人检查施工 现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。 这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。 首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。 于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。 两边就吵了起来。 最后两边都说服不了对方。 要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。 但是不违反强制性规范就表示安全合格吗。 我看谁也不敢说这个话。 最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。 现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是 吵得不可开交。 最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。 施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。 我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。 但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。 余泥排放 现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。 运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。 但在很多时候，根本不可能这么规范。 尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。 余泥在运输过程中，很容易污染路面。 本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了 5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。 这个是环境保护部门管着的。 现在很多城市已经禁止使用锤 击桩了。 那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。 当然用锤击桩，那肯定是最经济的。 只要没人管，开发商绝对用锤击桩。 因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。 此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。 现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。 那是真管得不错。 无论怎么找关 系都难批得下来。 如果居然胆敢不报批就夜间开工。 那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。 但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊。 结果被人家狠狠的嘲笑过 好几回。 嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗。 我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。 质量监督、安全监督 我为了把施 工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。 但是没法子。 程序是这么一步步走过来的。 施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。 放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。 这得写死我啊。 为什么我会突然发这种神经写这种东西呢。 不明白自己啊不明白自己。 特牢骚百余字。 谢谢各位。 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。 拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。 这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。 在我看来，质量问题都是安全问题。 我就不 明白为什么要搞两个站，分着管。 譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题。 我反正说不清楚。 总之两个机构都得好好的哄着。 当然在若干细节上这两部门还是有所区别。 比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。 但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉 眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。 由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测， 这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。 收人钱手软，云云。 安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。 现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的 ���测单位都能做检测了。 我见过最好的城市是广州。 做个桩检测的费用，只是周边城市的 3 分之 1。 恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。 检测合格了，才能做承台，继续往上建。 各位的， 明白。 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。 这个也是建设部门的生财主道啊。 我要是局长我也不肯放。 嘿嘿 施工招投标、监理报建 我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。 但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。 这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。 我个人对此一直持非常反感的态度。 在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。 啥是私营企业证 明呢。 去工商局打一张股东结构书就行了。 在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。 黑得让人毛骨悚然。 搞施工的就没几只好鸟。 我在此随便讲个故事哈。 施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。 施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。 大家知道一下就行。 有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材 料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。 本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。 结果，连交件都交不进去。 总之就是不受理。 后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。 这个企业的老板气得吐血。 到最后当然这个标是投不进去了。 我这里讲的还只是个小手段。 暗地里啥招数都用得出来。 我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。 监理招标的程序跟施工招标的程。