怀化项目可行性分析报告(修改(编辑修改稿)

怀化项目可行性分析报告(修改(编辑修改稿)内容摘要：

程度上决定着商业物业的档次以及未来经营成败，项目所在区域内，沃尔玛、大润发、步步高、名品城的进驻提升整个区域的经营档次，成为怀化 CBD 成型的重要标杆。  该板块商业物业价值明显，根据现有在售商业物业的价格水平情况，投资者、经营户对区域内 物业价值认可度较高，本项目的价格可塑性空间较大。 怀化房产市场总结  从宏观市场看，城市人口增长快，城市化进程加快，必将释放出新的城市消费群体，同时也将为房地产市场需求容量扩容。  从政策层面看， 受第二轮经济危机以及房地产宏观调控政策影响，市场观望氛围浓厚，销售均价稳中有升，增幅明显放缓。  从中观市场看，人民生活水平提高，将带动地方的经济发展，增强地方性的投资欲望；政府有意识规划商业从以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸发展。  从微观市场看，鹤城区商业、住宅供应量较大，供略大于求，对广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告 CCRK 广州怀化项目组 18 供求关系而言，本项目 寻找市场空白点为本项目制胜的关键。  从商业层面看，专业市场的定位需要一定的市场基础，怀化专业市场、百货业态、娱乐业态及住宅市场发展处于初级阶段，发展尚未成熟，局部区域有集群效应。 1） 从商业业态的主要组成来看，怀化商业从餐饮、娱乐及专业市场等业态而言，都处于迅速膨胀期，因为业态差异性较小，往往使大量消费群体外溢。 2） 从商业布局上看，主要以迎丰路、人民路为主轴的商业带向外辐射，这里商业集中，发展迅猛。 但区域限制，必将要想四周扩散，政府有意识地让舞水河沿岸成为承接商业扩散的主流。  从住宅层面看，随着香港金时集团的进入 ，无论从园林景观、户型设计、配套设施等方面都会走在怀化房产市场的前沿，引领怀化房产市场的发展。 1） 从住宅市场布局上看，城中板块主要以综合体为主，结合少部分的商住产品，城西板块主要以专业市场为主，城南、城北、湖天板块主要以商住为主。 2） 从产品类型上看，户型由舒适型慢慢向紧凑型发展，将消费者眼光由自主慢慢地引向了投资，怀化市项目面积区间在 40150平米，主力面积在 110130平米，最为畅销的是 110120平米的三房两厅。 综合市场分析来看，我司决定我们将项目打造成怀化的名片，城市的客厅，主要定位方向为特色 文化商业。 广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告 CCRK 广州怀化项目组 19 四、产品建议 产品类型建议  产品形态 1 （ 4 层裙楼 +住宅）商住楼房 总建面为 *20xx/3*=156492 平米；（据估算容积率 算出总建筑面积能满足道路退让、红线退让、停车退让等各项指标，且建筑密度也大于 39%） 商业面积： 200米 *19米（进深） *3 层 =11400平米 侧面商业面积为： 30米 *19 米 *2 层 =1140 平米 商业总面积为： 11400平米 +1140平米 =12540平米 住宅面积： 15649212540=143952平米  绿化率：建议 40%  产品形态 2（前提条件为东面地块纳入项目规划） （ 3 层商业街 +2栋两梯六户安置房 +酒店）综合体： 酒店占地面积为 12亩 *20xx/3=8000平米 总建面为（ ）亩 *20xx/3*=119692 平米；（据估算容积率 算出总建筑面积能满足道路退让、红线退让、停车退让等各项指标，且建筑密度也大于 39%） 安置房面积： 46870平米 商业与住宅面积为： 11969246870=72822平米 住宅面积为 42822平米 商业面积为 (进深 100米减去 15 米退让临街面长 200 米，广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告 CCRK 广州怀化项目组 20 街铺进深设置为 24 米，那么商铺单层面积为 4800米，设置为两条商业街最为理想，临街与内街，所以商业面积设置为 25000 平米最理想。 ) 商住比： 万平米：（ 42822+46870+5000）平米 =1：  绿化率：建议 40% 产品房型建议 根据市调及深度调查可知，（详细分析详见商住项目定位报告） 户型 面积（ m2） 比例（ %） 二房 8595 1015% 二房（ 2+1） 95110 2530% 紧凑三房 110120 2530% 舒适三房（ 3+1） 115130 1520% 舒适四房（ 4+1） 130150 1015% 价格建议  区域内主要住宅价格分析， 项目名称 起价 均价 最高价 销售率 新天地 3580 4000 4500 70% 凯邦万象城 31003300 —— 42004500 70% 新悦城 3400 4000 4200 85% 苹果时代 3000 3300 3500 —— 长乐天城 3200 3700 4100 95% 雍景豪庭 3200 3500 3700 96% 均值 3263 3750 4167 80% 广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告 CCRK 广州怀化项目组 21 数据 显示，项目所在板块公寓 /住宅整体销售价格为 32634167元，整体均价水平为 3750 元 ，根据入市时间及住宅品质，保守估计我司住宅均价建议 3500元 /平米 （可行性论据估算） ；  项目版块内各商业售价对比 项目名称 起价（内铺） 最高价（内铺） 1F 1F 2F 3F 4F 1F 1F 2F 3F 4F 新天地 14000 18000 13000 —— —— 25000 45000 23000 —— —— 凯邦万象城 120xx 25000 —— —— —— 18000 40000 —— —— — — 新悦城 —— 23000 16800 9000 8000 —— 45000 220xx 14000 120xx 均值 13000 220xx 14900 9000 8000 21500 43333 22500 14000 120xx 13380 22667  项目周边雍景豪庭的商业租售价明细（根据市调与走访电力新外滩与舞水名居都在蓄客期商业还没有出价格） 典型项目商业价格明细： 项目名称 天星西路 1F 天星西路 2F 天星西路3F 沿河路 1F 沿河路 2F 雍景豪庭 租价（元 /平 米 *月） 7590 4560 3040 73 60 售价（元 /平米） 320xx 24000 120xx 2500028000 120xx15000 面积（平米） 45100 3842 7899 业态 汽车服务、通讯、餐饮、社区医院、 KTV 等 雍景豪庭临沿河路的商业售价跟我们项目相仿，具有很强的参考价值，项目板块内，根据我们项目定位设想，我们项目的入市时间综合考虑，保守估计，我司建议我们的商业售价为： 商业一层均价为 20xx0元 /平米； 商业二层均价为 9500元 /平米； 商业三层均 价为 8000元 /平米； 广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告 CCRK 广州怀化项目组 22 四、 开发节奏建议 因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是自筹资金，工期长短在一定程度上决定了开发利润，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。 而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。 同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。 建议分两 段 开发， 公寓、住房运营先期 ， 商业同步 ，三年完成；  怀化城中板块已形成高层产品销售市场；  宗地的道路状况与出行条件比较适合有车族；  目前宗地的配套设施比较薄弱； 一期开盘的工程形象  应完成一定数量的绿化景观，如草地、盆栽等，主要分布在现场接待处附近；  应先完成部分商业单位（达到向外宣传招商的条件）。 广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告 CCRK 广州怀化项目组 23 第四部分 规划设计初步分析 一、 地块分析 位置 本案地块位于舞水河东侧，位于天星西路南侧，沿河路的东侧。 距离市区约 2 公里，距离火车站约 公里。 沿河路滨江风光带规划及沿河路的整改建成后将大大提高该地块的交通便捷性。 从发展的眼光来看，随着将来配套、交通设施的齐全，该地块颇具增值潜力。 结合区域商业潜力发展是看待项目的根本战 略。 地形地貌 地块沿南北方向展开，形状较为方正，呈四方形，占地面积约为51 亩，东西长约 100 米，南北长约 230 米。 地块现为火电厂、火电厂宿舍及一部分居民，沿河边政府规划为滨河风光带，尚未建成，以后有作为景观利用的价值。 项目落差对于整个地块来讲，地下室满铺是唯一选择。 交通分析 地块相临的天星西路是连通舞。