广西某项目可行性研究报告(编辑修改稿)

广西某项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

零售设施 核心主力店 西部 xx市 顶级消费品牌店（汽车、珠宝、服饰等） 辅助主力店 时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店 配套辅助店 不同地区商品特色店 文化娱乐设施 核心主力店 大型影院、歌城、主题文化展览等 辅助主力店 康体会馆、美容美发等 配套辅助店 艺术摄影、旅行社 、商务网吧、 电玩城 等 餐饮设施 核心主力店 中餐、西餐、风情酒水吧等 辅助主力店 快餐类、风味小吃类 配套辅助店 快速银行、邮局、诊所、等 9 裙楼平台： 主题园林商务吧兼会员俱乐部 负 13 层规划： 地下停车场 租金（使用面积）： GF 100－ 150 元 /月 一层 200－ 350 元 /月 二层 100－ 150 元 /月 三层 50－ 80 元 /月 售价（套内面积）： 一层 － 5万元 /㎡ GF － 万元 /㎡ 二层 2万元 /㎡ 均价 万元 商业裙楼的其他定位 定位二：餐饮主题的综合性商业楼 一层规划： 建议引进两至三家如麦当劳、必胜客、塔克钟等知名的饮食机构，一方面可以聚集人气，另一方面也将发挥品牌效应，带动整个商场的销售和租赁。 二层规划： 引进巴西、法国、美国、印尼、泰国等极富异域风情的美食餐厅，为消费者提供高品位、高档次的美食新天地。 比例按地域 20%分配。 三、四层规划： 引进高档大型中餐、海鲜餐馆等。 主要设置包间式的 消费场所。 两层分别引入一家该类大型餐饮企业。 五层规划： 引进如宾诺、良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天、休闲的空间。 比例：名典 50%、左右吧 50%、 负 13 层规划： 地下停车场 规划宗旨： 动静相容、 统一档次、风味规划 ，以特色及风味为核心。 缔造高品位风情饮食、休闲、文化新空间。 定位三：以高档次音响为主的专业市场 一层规划： 音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区、 DVD 数码区及时尚音乐设备区三个区域。 比例：品牌占 50%。 时尚占 30%。 数码区 20%。 二层规划： 纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行 前线、港台旋风、内地潮流三个区域。 比例：欧美 30%。 港台 .30%。 内地 40%。 三、四层规划： 设置专业视听室、影吧、网吧、休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供 “ 视听一站式 ” 音像服务。 比例：视听室 30%、影吧 40%、网吧 10%、休闲区 20%。 10 五层规划： 引进如宾诺、良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天、休闲的空间。 比例：名典 50%、左右吧 50%、 负 13 层规划： 地下停车场 规划宗旨： 集音像设备、音像制品销售和视听享受空间于一体， 创造全方位的音乐及影像的梦幻世界。 商业裙楼的运营模式 A：零售产权 ，整体租赁的运作模式 采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为 10100 ㎡的小产权进行销售，回收资金。 然后引入或组建专业的商业管理公司，通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，年回报利率定在 8%。 B：零售产权，分零租赁的运作模式 将商业裙楼按层分隔成 10— 100 ㎡不等的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。 C：自留产权，整体租赁的运作模式 将商业裙楼作为资产，统一招商经营， 23年内不推向市场进行销售。 三种运营模式比较 结论：根据项目的情况分析，第一种模式适合本项目的商业裙楼。 模式 主要特征 优劣势分析 适用物业 优势 劣势 零售产权 整体租赁 三权分离（所有权、经营权、使用权）售后返租，委托专业经营公司经营管理。 快速回笼资金，风险小，可以避免零售产权分散导致经营混乱的局面。 涉及规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。 大型封闭式商场 零售产权 分零租赁 二权分离，（所有权和经营权直接分散到客户）由产权所有人经营管理。 开发商资金压力小，运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显。 往往一卖就散，后期难以管理，对物业形象和开发商的品牌有损。 专业型商业步行街和低层商业楼盘（ 12层） 自留产权 整体租赁 二权分离，（所有权和经营权）由经营方负责整体经营，不拆零销售。 产权租赁关系明晰，简单，无违规之嫌，操作安全简便，推广费用低。 资金回收有限，对开发商的社会公关能力要求极其高。 中型百货商场和超市 11 五 、项目建设周期及工程进度安排 表 序号 任务名称 工期 开始时间 完成时间 1 主楼 41， 42F 结构施工 30 天 20xx 年 6 月 1 日 20xx 年 7 月 1 日 2 主楼钢结构施工 45 天 20xx 年 7 月 1 日 20xx 年 8 月 15 日 3 主楼加固 45 天 20xx 年 5 月 10 日 20xx 年 6 月 24 日 4 主楼轻质墙板安装 110 天 20xx 年 6 月 4 日 20xx 年 9 月 22 日 5 主楼幕墙施工 100 天 20xx 年 5 月 1 日 20xx 年 9 月 10 日 6 主楼给排水主管安装 30 天 20xx 年 7 月 4 日 20。