大溪地别墅物业管理方案(编辑修改稿)

大溪地别墅物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

洁后的标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花 、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。 一般认为，公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。 公共 卫生间第一存在问题是清洁度不够，是否由于主管巡查和清洁工清洁频率不够造成。 应查找此类问题，多方克服这样会减少企业的成本消耗；第二是气味难闻，业主反映较多（症结在于排气系统不好或产生噪声或排气不通畅），这涉及到了交叉管理不够，卫生间 —— 作为清洁工你的工作场地之一，要完善你的卫生间清洁服务，清洁工要关注卫生间的影响清洁效果的相关设备（如排气扇、烘手机、洗手液容器 、马桶等卫生设备），如发现故障，清洁工要及时报部门维修专业，及时修正设备问题；同时要根据情况及时喷空气清新济调节气味，改善卫生间空气质量；第三，重点楼层的卫生间应重点管理、重点清洁。 第四，清洁管理者巡查卫生间标准要提高，卫生间地面清洁如果能像卫生间台桌面的标准，那么工作效果自然有起色。 消防管理： 治安消防管理工作是重点管理工作之一。 我们要贯彻 “预防为主、防治（消）结合 ”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 （ 1） 工作目标为保证初期火灾在最快时间内及时堵住火势向上蔓延 ,消除火势对人员 疏散的威胁 ,保护着火层以上的人员疏散到安全区 ,确保业户的安全 ,特制定本方案。 （ 2） 工作职责 监控中心负责消防监控、报警工作。 工程人员负责消防设备运行。 义务消防队队员负责火场灭火。 管理处人员负责现场维护、警戒及物资疏散抢救工作。 （ 3） 工作指引 报警通报 认真落实值班巡逻制度 ,保安、清洁、维修等值班人员要勤查 ,保证在自己防范范围及时发现火情。 有警必报。 各岗位当值人员发现火情必须上报值班班长和值班领导 ,当火势不能在初期扑灭 时 ,应立即报火警 119。 11 当自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后 ,消防监控中心要立即通知巡逻保安员前往火警现场观察 ,并立即报回中心及直报有关领导。 火情确定后 ,消防监控中心或当班班长 (队长 )要立即向值班领导报告情况。 火情判定后 ,当值班长或主管要当即通知消防监控中心报 119 火警。 报警时要做到镇定拨号 ,详细说明 :单位、地址、电话号码、燃烧部位 ,燃烧物质的性能 ,报警后保安班长要派人到路口迎接消防队。 打开消防电梯迫降开关 ,关闭所有客梯。 报警通报程序图 : 火警 → 当值人员 → 消防中心 → 派人到场确认或要求现场人员查清情况 → 消防中心 → 通报值班领导、班组长、各部门职工到场 ,向公安消防队报警 → 公司领导到场确定通报疏散业户、组织指挥灭火抢救 (公司领导未到场时 ,由值班人员或在场的公司级别最高的管理人员组织实施。 通报方法 (由监控中心实施 ) 、警铃 ,疏散楼层业户。 :着火层、着火层以上各层 ,有可能蔓延的着火层以下的楼层。 ,一般先用语言通报 (利用广播、室内电话等 ),说明疏散路 线 ,稳定情绪 ,然后发出警铃。 或采取其他措施 ,将业户叫醒后 ,才进行通报。 按物业部的消防预案 ,以最快速度通报 ,并在在场值班人员或领导的指挥下 ,同时展开一阶段的工作。 ............ 安全管理： 除安保人员保护居民外，应多树安全提示语，如在健身器周边、变电箱旁，提示居民注意安全。 治安 管理： （ 1） 对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。 如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等； （ 2） 对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。 如发出噪 音、污染，乱扔杂物， 搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。 （ 3）设置保安部，其职责是： ① 贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责； ② 组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职 责和任务要求，主持安全工作例会； ③ 熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物业辖区保安工作的意见和措施； ④ 积极开展 “五防 ”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害 )的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力； ⑤ 抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。 装修管理： 在大溪地别墅里， 对业主及住户的装修实行全面的监管。 以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。 装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。 保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 12 （ 1） 建筑外观、立面 建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计， 并与学校已建建筑的风格相呼应。 （ 2） 建筑色彩 以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。 间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。 （ 3） 墙体材料及表面质感 考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。 （ 4） 户型的空间配置 本小区住宅的空间配置基本按 8 个空间格局进行设计，即：卧室、客厅、餐厅、卫生间、阳台、书房和储藏室（或保姆间）。 为展示主人的社会地位、个人风格和鉴赏水平，将在客厅和主卧做一些局部优化，满足其对礼仪空间和私密空间的要求，特别是主卧设计将着重睡区、坐区、卫生区、壁柜区的合理分配。 （ 5） 户型差异性调整 因住宅楼栋的区位以及住宅面积和景观朝向不同，势必导致户型的差异性。 为尽可能降低户型的差异性，满足各层次业主的心理需求和心理平衡，将根据户型差异因素的不同分别以局部的优化予以弥补，确保户型的均好性。 （ 6） 户型 的布局 户型是消费者最为关注的重要因素。 根据市场调研，消费者评价户型最重要的因素依次为：布局、朝向。 而在布局上，消费者认为客厅、主卧、餐厅最为重要。 鉴于本小区系以小高层结构为主的住宅类别，在户型布局上坚持以下原则： 主卧、客厅、次卧朝南设计。 尽量做到客厅和餐厅的分区。 卧室门朝向避免与其他房间相对。 满足客厅、餐厅、主卧、次卧、卫生间的通风采光要求。 （ 7） 室内配套： ：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖； 2 外墙：外墙砖； 3 门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃 窗； 4 地面：水泥砂浆地面拉毛； 5 内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底； 6 公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888 墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位； 7 给水： PPR 管材， IC 卡计费； 8 厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头； 9 卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头； 10 排水管： U－ PVC 管材； 电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置， IC 卡计费系统； 11 弱电：设分 户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位； 12 天燃气：天然气管道敷设至厨房， IC 卡计费； 13 变配电：双电源供电，每户 8KVA 设计； 13 14 供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供（有待管网水压调查），小高层高区用水设变频管网叠压供水系统； 15 供热系统：设锅炉房， PE 热水管道敷设至厨房、卫生间； 16 电梯：小高层设中外合资品牌电梯； 17 电话： 2 个点，客厅、主卧； 18 电视： 2 个点，客厅、主卧； 19 安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库 IC 卡安防系统等； 四、 人员配备： 物业 管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供效率的目的。 （ 1）组织构架 公司设置综合管理部、物业管理部、工程管理部三个部门。 将世纪花园小区分为三个组团，下设三个物业管理站，负责组团内公共区域的保洁和维护工作，及日常的维修维护工作。 (2)公司的岗位编制 物业公司人员配置 部门 岗位 人数 工作职责 综合部 总经理 1 负责公司的全面工作 会计 1 负责公司的财务管理 出纳员 1 资料员兼打字员 1 负责工程资料及人员档案资料 ，物管资料的收集、整理工作 库管员 1 负责物品入库保存、发放、领用工作。 客服接待员 1 负责物业管理的咨询及业主的报修接待和投诉接待，商务、票务的有偿服务。 物业管理部 小区管理副经理 1 负责小区公共区域的保洁、公共区域的秩序维护、停车场、消防等项目的物业管理工作 监控室值班。