公社方等関报告书(编辑修改稿)

公社方等関报告书(编辑修改稿)内容摘要：

てんしているため、公社の負担はなく、その結果、簿価の上昇が抑えられている。 10 一方、日本銀行の金融政策の変更を受け、借入金利は上昇傾向に転じており、今後５年間で、金融機関からの長期借入金のほとんどが借換時期を迎えるため、借入金利子が増大 することが予想される。 こうした中で、金利相当額の補てんにより公社の保有する土地の簿価上昇は抑制されているが、借入金利子の支払は公社に代わり市が行っているので、最終的な市民の負担を軽減するためには、金融機関借入金を可及的速やかに返済する必要がある。 （ 7） 土地の保有期間の長期化 市の財政状況の悪化により事業化が遅れ、市による公社保有土地の再取得が進まず公社の長期保有土地は増加している。 平成１７年度決算では、取得後５年以上経過している土地は約２４億５，８００万円、内、１０年以上経過している土地は約１８ 億９，７００万円で、それぞれ全保有地の約６２．１％及び４８．０％を占めている。 平成１７年度末土地の保有状況 面積 (㎡ ) 割合(％ ) 金額 (円 ) 割合(％ ) ５年未満保有地 12, 1,497,684,414 ５年以上保有地 32, 2,457,785,366 ５年以上１０年未満保有地 4, 561,089,984 １０年以上保有地 27, 1,896,695,382 合 計 44, 3,955,469,780 11 ３ 土地開発公社の経営の健全化に関する計画 本計画は、遊休保有地を処分し、金融機関からの借入金を縮減することにより、公社の経営の健全化を促進することを目的に、市が作成した平成１８年度から平成２２年度の保有地処分計画である。 本計画では、本市の標準財政規模に対し、公社が５年以上保有する土地の簿価総額が占める割合を、国の指標である０．１以下に縮減するため の具体的な方策について定めている。 なお、本計画では市への売却処分の推進等、公社の経営の健全化に重点を絞ったものとなっているが、本検討委員会では、公社と市とを一体として捉え、平成２２年度以降も視野に入れ再検証を行っている。 12 ４ 土地の取得 （ 1） 土地の取得方法 土地を取得する方法には以下の４つがある。 ア 市会計による取得方法 一般会計又は特別会計の歳出予算に用地買収費を計上し、単年度による直接取得をする方法である。 一般的には事業認可後に取得するので、取得した土地が普通財産として長期間保 有される危険性は少なく、また、直接取得のため、後年に地価変動による影響が及ばないという利点がある。 反面、一般会計又は特別会計における単年度予算による対応により、当該年度に係る財政負担の集中を招くため、早期取得及びまとまった土地の購入は困難である。 また、予算措置を必要とするので、予算成立後の緊急な事例には対応しづらいという難点を持つ。 イ 土地開発基金による取得方法 市が管理する、一般会計からの積立金を資金としている。 土地開発基金は、その資金を直接土地の取得のために運用するほか、土地取得特別会計及び 土地開発公社への貸付により運用することができる。 予算成立後、予定外かつ緊急に土地を取得する必要が生じた場合、一般会計に予算措置がされていなくても、基金残額の範囲において迅速かつ柔軟な対応ができるという利点がある。 しかし、一般会計における事業化の際に、当該年度の一般会計予算の歳出予算をもって買い取らなくてはならないので、単年度負担の増大は避けられない。 また、本基金の平成１７年度末残高は約３億円で、内現金残高が約１億８，９００万円で、今後見込まれる土地の需要に対応することは困難である。 なお、将来本格 的に本基金による直接取得を实施するためには、一般会 13 計からの計画的な積み立てによる増額を図る必要がある。 ウ 土地取得特別会計による取得方法 用地先行取得事業に係る地方債（公共用地先行取得等事業債）、他会計からの繰入金を財源とし、特別会計を設置し土地を先行取得する方法である。 公共用地先行取得等事業の対象事業は、将来、公共用若しくは公用に供する用地又はその代替地として利用する計画に基づいて、１０年以内に事業の用に供する土地の取得である。 また、土地開発公社が取得した用地を市が再取得する場合は、「土地開発公 社経営健全化対策について」（平成１６年１２月２７日付総務事務次官通知）に基づき土地開発公社の健全化の一環として計画的に取得する場合を除き、原則として、土地開発公社が当該年度又は前年度に取得した用地以外は対象とならない。 なお、公共用地先行取得等事業債を財源とし本特別会計を設置する場合は、一般会計において事業の用に供するときに、当該年度に係る起債償還金及び償還利息の予算措置が必要となる。 エ 土地開発公社による取得方法 土地開発公社が、公拡法に基づき、市が将来必要となる土地を先行取得し、事業化する際に市が 再取得をする方法である。 先行取得のための資金の借入は公社が独自で行うことができる ので、 市は、債務負担行為に関する予算措置を必要とするが、一般会計の歳出予算の計上は必要としない。 ４つの取得方法の内、 ア から ウ は全て取得後の所有者が市であるのに対し、この方法のみが市以外となる。 このため、市が事業化に合わせ公社から再取得をする際に、事業が補助等の対象となった場合には、市の負担を軽減することができる可能性がある。 また、公社に土地代金を分割払いすることで、財政負担の平準化を図ることができる。 さらに、事業用地の 取得に伴い代替地の確保及び、事業予定地周辺土地の取得が可能となるので、まとまりのある土地の取得や、周辺の一体的な整備を行うことができる。 14 反面、市と公社は、組織、財務、事務等の面で密接に関わりあっているため、 公社は組織として独立性が極めて低く、経営判断の独立性が保たれにくいことから、 市の決定に従い業務が遂行され、公社としての独自の経営判断が困難である。 その結果、市の依頼に基づき土地の先行取得をしたものの、市の財政的理由 等 により取得時期が繰延されることが多く、公社の長期間にわたる土地保有、さらに借入金利子の 増大をもたらしている。 さらに、強制低価法の導入により、公社の経営は債務超過の状況が会計上でも明らかとなり、損失補てんの問題が表面化する等、多くの課題を抱えている。 土地の取得方法の特性 市会計 土地開発基金 土地取得 特別会計 土地開発公社 補助金等の対象となる可能性の有無 無 無 無 有 財政負担の平準化の可否 否 否 可 可 先行取得の可否 否 可 可 可 後年度負担の有無 無 無 有 有 保有形態 市 市 市 公社 迅速性・柔軟性の有無 無 有 無 有 地価変動による影響の有無 無 有 有 有 15 (2) 先行取得の必要性 今後も、まちづくり事業が存続する以上用地確保の必要性は高いが、以前のような地価の上昇が見られない現在では、先行取得により取得価格を低く抑えるという、かつての役割は薄れたと言える。 しかし、所有者の売却希望時期と、市の取得希望時期が必ずしも一致するとは限らない中で、事業の進ちょく状況に合わせた先行取得の必要性は残る。 一方、市の財政環境は厳しい状況が続き、平成２２年度までの財政推計では深刻な財源不足が見込まれている。 こうした中、 土地を単年度で取得することは財政的に極めて困難である。 そこで、今後も、事業の推進及び財政負担平準化のため、土地の先行取得は必要である。 したがって、今後も、社会資本整備のために不可欠な土地の取得については、土地開発公社での先行取得による対応も必要である。 16 ５ 土地開発公社のあり方 （ 1） 今までの公社 公社は、設立団体である市との連携の下、市のまちづくりに貢献してきた。 しかし、公社による土地の先行取得は、もともと地価の値上がりを背景とし、資金調達に伴う利子負担をしても、なおコスト回収が可能とな る社会的状況を前提として行われてきたものである。 したがって、地価の上昇期にあっては、公社が土地を先行取得することで、市は事業施行時の用地買収費を低く抑えることができたので、公社は市に多大な利益をもたらしたが、バブル経済崩壊後の予想を超えた地価の暴落は、売却に伴う損失を生じさせ、債務超過という新たな問題を生むに至った。 （ 2） 公社の現状 本年７月１日時点の都道府県基準地価によると、東京、大阪、名古屋の３大都市圏 の 平均は、バブル経済崩壊後１６年ぶりに上昇に転じ、地方においても一部のリゾート地で上昇するなど 、 地価の 持ち直し傾向が見られるようになった。 最近では、大都市圏を中心に全国的に地価の 持ち直し 傾向が顕著となる中で、神奈川県においても例外でなく、政令市域（横浜、川崎）では持ち直し傾向が全域に広がりを見せ始め、徐々にその他の県下域に広がる可能性が見られる状況にある。 とはいうものの、一時期のような地価の上昇は望めないことから、土地の先行取得により事業施行時の用地買収費を低く押えるという公社の役割は薄れてきている。 同時に、少子化が叫ばれて久しく、全国的に人口が減少する中で、土地の余剰の加速及び土地への価 値観の変化に伴い、土地の先行取得の必要性が希薄になっている。 さらに、土地の長期保有に起因する公社の経営の悪化とともに、市の財政状況の悪化 に伴い 用地の需要が低迷している近年では、公社の存続も含めあり方を再検討すべき時期に来ている。 17 （ 3） 今後の公社 市の、都市基盤整備における都市計画道路の整備状。