亚龙湾住宅项目可行性研究报告(编辑修改稿)

亚龙湾住宅项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

、周边竞争个案体量大，客源很可能大量分流。 机会 O 近年来，贺兰县经济的持续增长促使消费形态发生变化，人们的居住消费观念也日渐形成，随着银川市近两年房地产的快速发展，贺兰县也进入了房地产市场一个快速增长阶段；同时消费群体在不断扩 大，这为本案创造了一定的推广机会。 “大银川”战略的实施，使贺兰县具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广的外延，广泛传播本案的形象。 贺兰县政府即将北迁（与本案隔湖相望），必将使该区域的居民生活配套设施快速建成，公交配套跟上，增加人气，成为贺兰县城的次中心，这对本案是一个利好，为本案增加了卖点，更为本案带来附加值。 本案可以说在贺兰县属于较大规模景观楼盘，具有不可多得的湖景资源，成就了本案在贺兰县独一无二的卓越品质，使本案具有塑造品牌的优秀基础。 8 三、项目定位 综上所述，对市场及项目 本身状况的分析，结合周边的自然环境充分利用好土地，通过产品的配合，实现项目开发加之最大化。 （一）项目定位为中高档品质物业的可能性分析： 因项目紧邻月亮湖，周边环境县政府下大力气做了美化改造，自然就提升了地块品质。 加之对贺兰县市场产品供需状况的调查，以及根据不同档次、不同用途的物业项目所应具备的基本地产因素，我们从住宅的角度出发，拟定位于中高档品质物业。 考虑到目前贺兰县房地产市场的购买能力，户型、面积、规划指标、销售价格等各方面均要考虑定在适中程度。 通过对市场调查反映出贺兰县放低场市场的主力消费群体逐 渐多样化，企业普通职员的购房意向逐渐加强，购房主力多元化，其中政府机构人员、银行职员、教师及其他国有企事业单位的工作者、私营业主、生意人仍为中坚力量。 除上述购房客户外，有到县城居住或做生意想法的一些乡镇居民或是外来人口都也是一个不可忽视的消费群体。 （二）价格定位 价格是项目的价值体现，同时也是市场的敏感因素，因此对于价格的定为要本着客观的原则，根据项目自身产品的素质、地块价值、区域特征和市场供求状况、同类项目对比等多方面因素综合考虑。 经市场调研分析，截至 20xx 年底，贺兰县同地段商品房销 售均价基本集中在 3600— 3800 元 /㎡之间；以三居室为主力户型。 二居室其9 次；三居的面积集中在 110— 130 ㎡之间，二居的面积集中在 80— 100㎡之间。 主要采用初装修的交房标准。 通过对部分目标客户的回访调查及类比同区域房地产项目销售价格，同时根据本项目的全面测算，拟定销售价格为： 住宅：平均 3600— 4000元 /㎡ 商业：平均 7000元 /㎡。 在定价中要考虑到影响价格的因素主要有： ⑴ 位置：即地段，购买房地产的重要选择因素； ⑵ 交通状况：与交通主干道的距离，可选择交 通工具的多元化，人员出入的便捷性； ⑶ 配套：商业、教育、医疗、金融、休闲娱乐等社区配套的完善程度； ⑷ 建筑密度是否事宜，以保证用户的舒适和私密的需要； ⑸ 小区的环境：小区的内、外环境景观； ⑹ 噪音：周围是否有交通主干道或工厂产生的噪音； ⑺ 治安：小区及其周边的治安状况，临近派出所远近出警情况； ⑻ 采光：住宅采光的均好性； ⑼ 户型特色：房屋的空间布置是否满足客户的需求； ⑽ 外形特色：外部建筑风格的美观性； ⑾ 物业管理：是否有成熟，专业的 无关公司介入； ⑿ 装修标准： 内、外的装修标准； ⒀ 发展商声誉：品牌，发展商的知名度、信誉； 10 ⒁ 工程进度质量：良好的工程进度，质量是客户购买的信心保证； ⒂ 营销策划：全面，可观的市场分析，准确的定为，有效的营销策略等。 四、项目主要规划指标 占地面积： 180757㎡ 建筑面积： 446098㎡ 容积率： 建筑密度： % 绿化率： % 第三章 项目投资分析 本项目预计分四期开发，地上加地下总建筑面积 为。 现就一期 万平米做投资估算包括项目从拟建到竣工、验收交付使用整个开发过程中投入全部费用的总和，主要包括土地使用费、前期工程费、基础设施费、公共配套费、建筑安。